蔡某某与刘某某、王某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告蔡某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住大厂县。委托诉讼代理人马楠，河北新新律师事务所律师。执业证号：11310200710953874。被告刘某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人张纪福，男，山西华闻律师事务所律师。执业证号：11401198710702798。被告王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住山西省。委托诉讼代理人张纪福，男，山西华闻律师事务所律师。执业证号：11401198710702798。第三人大厂回族自治县思慕空间房产经纪有限公司，地址：河北省廊坊市大厂回族自治县京哈公路南侧北务二段。法定代表人朱建新，经理。委托诉讼代理人张艳，女，回族，xxxx年xx月xx日出生，河北省廊坊市大厂回族自治县。系第三人公司员工。

原告蔡某某诉称，被告刘某某、工晓栋系夫妻关系。在2015年10月24日认购大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司出售的大厂县北京悦小区4号楼1单元401室房屋，价款为756009元。后二被告通过经纪公司在2017年1月14日将该套房屋出售给原告，价款为1145000元，原告按约定支付首付款600000元，并支付中介费12000元。现原告经向有关主管部门查询得知，该套房屋所在的小区未取得预售房许可证，该套房屋也没有建设。故二被告所出售的房屋不能作为合法的买卖标的物，双方买卖行为无效，应当相互返还。因双方无法达成一致意见，故诉至法院，请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《买卖合同》无效。2、判令被告刘某某、王某某返还原告购房款600000元及资金占用期间利息。3、诉讼费用由二被告承担。被告刘某某，王某某辩称，原、被告双方签订的《买卖合同》合法有效，原告主张合同无效，缺乏事实和法律依据；退一步说，即便合同无效，原告也有相当的过错责任，其理应承担相应的过错责任。2017年1月14日，原告通过第三人与二被告签订《买卖合同》，购买北京悦小区4号楼1单元401室房屋时，是原告的真实意思表示，对该套房屋所在的小区未取得预售房许可证、该套房屋也没有建设的事实完全知晓明确。未取得预售房许可证、以及房屋没有建设完成，订立房屋买卖合同并不因此一定无效。根据《民法通则》、《合同法》、《物权法》等相关法律规定分析，双方签订的合同为有效合同，原告因房价下跌感觉吃亏，提起诉讼，要求确认合同无效，明显属于提出恶意抗辩的行为，法院不应予以支持，据此，请求人民法院查明事实依法裁判，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人思慕空间房产述称，我和原告之前认识，被告是我的一个老客户介绍给我的，被告说想卖北京悦小区的房子，当时原告想买房，我就约他们到我们公司来谈，房子买卖的具体内容后来是他们双方自己谈的，其他的具体情况我就不太清楚了。经审理查明，刘某某和王某某系夫妻关系，2015年10月24日，被告刘某某（乙方）与案外人大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限公司（甲方，以下简称瑞晨兴业）订立商品房前期认购协议书一份，约定刘某某自愿认购北京悦4栋1单元401号房屋，该房屋建筑面积92.14平方米，房屋单价为8205元/平方米，总房款为756009元。同时约定协议签订时，乙方需向甲方支付认购诚意金236009元，乙方在该房屋具备网签条件时7日内，与甲方签订商品房买卖合同，上述认购诚意金在双方签订商品房买卖合同时，抵作该房屋的购房款。刘某某在签订合同时交纳瑞晨兴业认购诚意金236009元。该公司于同年10月24日为刘某某出具收取诚意金收据。2017年1月14日，原告蔡某某经第三人思慕空间房产介绍与二被告订立买卖合同一份，约定刘某某将位于大厂县夏垫镇北京悦4栋1单元401号楼房出售给原告，房屋价款为1145000元，原告在订立合同时支付定金600000元。合同同时对其他条款进行了约定。合同订立后，原告给付了被告刘某某定金600000元。本院于2017年11月6日向大厂回族自治县房产管理局调查涉案房屋预售许可情况，该局复函：经查询现有商品房预售许可审批档案，我局未对大厂回族自治县瑞晨兴业房地产开发有限的北京悦项目核发商品房预售许可。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、定金收条及工商银行转账凭证，被告刘某某提供给原告的商品房前期认购协议书、收取认购诚意金收据、配偶同意出售证明及结婚证复印件，大厂回族自治县房产管理局复函及原、被告的陈述在案为凭。
原告蔡某某与被告刘某某、王某某、第三人大厂回族自治县思暮空间房产经纪有限公司（以下简称思慕空间房产）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某某及其委托诉讼代理人马楠，被告刘某某、王某某及其共同委托诉讼代理人张纪福，第三人思慕空间房产委托诉讼代理人张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告刘某某与案外人瑞晨兴业签订商品房前期认购协议书，并交纳认购诚意金，相应取得了对瑞晨兴业享有订立商品房买卖合同、取得房屋并转移登记的可期待利益。但，根据建设部《商品房销售办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”同时，《城市商品房预售管理办法》规定，开发商预售商品房应当取得预售许可证，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。涉案楼房在法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证，不具备订立商品房买卖合同条件，被告刘某某并不能必然取得诉争房屋所有权。故被告刘某某出卖房屋的行为属于无权处分，其与原告蔡某某所订立的合同为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告刘某某作为诉争楼房的出卖人，在与原告订立合同时，明知其对诉争房屋未取得处分权，主观过错明显，应对无效的买卖行为承担过错责任。故本院酌定被告刘某某在占用原告蔡某某600000元资金期间，按中国人民银行计收同期贷款利率标准计算的利息为合理损失。二被告对其抗辩主张未提交相应证据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，判决如下：

一、确认原告蔡某某与被告刘某某、王某某于2017年1月14日订立的房屋买卖合同无效。二、被告刘某某、王某某于本判决生效之日起五日内，返还原告蔡某某定金600000元，并按中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率标准，支付自2017年1月14日起至实际给付之日止的利息。案件受理费减半收取4900元，保全费3770元，合计8670元由被告刘某某、王某某负担。于本判决生效之日起五日内缴纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起二年内。逾期将丧失申请执行权。

审判员　顾　崴

书记员：付春悦