蔡某某与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蔡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。
　　被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：孙慧珍，女。
　　委托诉讼代理人：沈尧非，上海市新闵律师事务所律师。
　　原告蔡某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月19日进行公开开庭审理。原告蔡某某的委托诉讼代理人姚健、被告刘某某及其委托诉讼代理人孙慧珍、沈尧非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月27日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币(币种下同)100万元；3、被告支付原告违约金10万元。
　　事实与理由：2019年3月27日，原告通过上海中佑经纪公司与被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将位于上海市闵行区开兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给原告，转让价格为180万元，双方于2019年4月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当天，双方又签订了一份《装修补偿款协议》，约定由原告补偿被告装修款22万元，房屋实际成交价确定为202万元。原告于合同签订当天向被告支付100万元。然2019年4月10日，因被告银行贷款未能还清，涉案房屋不具备转让过户条件。为此，原告催促被告归还贷款，尽早办理过户手续。原告一直催到2019年5月16日，被告承诺在2019年5月20日和原告一同去房地产交易中心办理过户手续，5月17日中午将赔偿的10万元汇给原告，如被告承诺的内容不兑现将承担合同价20%的违约金。然2019年5月20日，被告又因贷款问题不能办理过户手续。后被告支付了20万元违约金给原告。后原告一直催促被告办理过户手续，但被告始终无法还清贷款，原告无法实现相应权利。故原告为维护自身合法权益诉至法院，提起前述诉请。
　　被告刘某某辩称，1、同意解除合同，但认为解除的时间为6月17日，该日系原告明确表示不购买涉案房屋的时间。2、此前被告确实收到原告支付的100万元购房款。但此后被告已向原告退还了30万元。其中10万元，被告确实以违约金的名义支付给原告；另外20万元，被告系于5月20日退还给原告，但非原告所称的违约金，而系购房款，因当时原告要求解除合同。至于此前返还的10万元，主要基于双方于2019年5月16日签订的承诺书，但该份承诺书并非被告真实意思表示，且内容显失公平。理由如下：被告约定签订合同当天支付100万元首付款及22万元装修补偿款，但原告仅支付了100万元购房款，22万元补偿款未支付。原告未履行完支付义务的情况下将被告召集到中介签订承诺书，且说若被告不签该份承诺书，就要被告承担20%的违约金，但是根据买卖合同第10条的约定，当时并不满足原告可单方解除合同的条件，中介和原告忽悠被告让被告误以为被告需要支付违约金，故被告才签订了该份承诺书。客观看，若按买卖合同第10条的约定，当时被告应当承担的违约金只有15,000多元。显然承诺书单方面增加了被告承担的违约责任，显失公平。故被告认为，被告返还给原告的30万元均系购房款，因此仅同意再返还购房款70万元。3、不同意支付10万元违约金。首先，根据书面材料约定，违约金是合同价即180万元的20%而非总房价的20%，剩余装修补偿款22万元未算在合同价内。其次，被告认为在房价没有变动的情况下，被告的行为仅是拖延了时间，参考同期银行贷款利率计算，原告仅有2万余元的损失，故被告认为违约金总金额为23,700元较为适宜。4、关于事实方面，之所以未按约办理过户手续，系因涉案房屋上有平安银行的抵押贷款，该抵押贷款属于抵押消费贷性质，若3个月内提前还，需支付5.50万元的违约金。故为了避免该支出，3月底，被告告知原告需至4月28日后才能办理过户手续，如果原告不要房子，被告可以退还购房款。原告表示同意4月28日以后办理。到了4月28日，被告才知道平安银行还款的流程复杂。5月6、7日左右，原告催告被告办理各种文件。但平安银行又告诉被告即使贷款还清了也需7个工作日后才能撤抵押。被告将此情况告知原告后，原告要求被告给予10万元的经济补偿，被告支付了。5月20日，抵押还未来得及撤掉，原告突然告知不要房子了，被告就退还了原告20万元购房款，并找朋友来帮忙(朋友那边有70-80万元)，但原告要求被告退还购房款及支付违约金的金额共计116万元(原告主张的是100万元的购房款及46万元的违约金，原告认为此前被告已付给原告的30万元均为违约金)，被告不同意。被告每月还款压力很大，也希望把交易继续进行，基于被告此前的行为造成原告的不信任，故被告让父母出面。被告父母主动联系原告于6月7日到中介公司谈。当天，被告父母问原告是否还要房子。原告表示要的，并同意支付剩余的132万元购房款。6月10日、11日，被告与平安银行联系好，银行同意被告付清房款就可以撤销抵押。故被告父母询问原告有无132万元，原告说有现金。被告父母又说等被告这边的钱准备好，大家一起把钱交到平安银行。但6月17日，被告钱准备好后找到原告说可以去办理了，但原告又表示不要房子了，已经起诉到法院了。
　　经审理查明，涉案房屋于2013年3月11日被核准登记至被告刘某某名下。
　　2019年3月27日，原告蔡某某(买受人，乙方)与被告刘某某(卖售人，甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积59.87平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计180万元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年04月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金。该合同补充条款(一)记载，2、甲方在签订本合同后3个工作日内办理银行还贷申请手续，(甲方于收到乙方首期款当日到银行办理还贷和抵押注销手续)，具体时间以银行和交易中心为准，任何一方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；3、甲乙双方应于乙方支付首付款10个工作日内到上海市闵行区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且甲方应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金。该合同附件三付款协议记载，乙方应于签订本合同当天支付给甲方首付款100万元(含定金5万元)；2、甲方同意乙方在交易过户前支付给甲方房款75万元；3、待甲乙双方交房当天支付房屋尾款5万元。
　　同日，原告蔡某某(买受方，乙方)与被告刘某某(出售方，甲方)签订《装修补偿款协议》，约定涉案房屋买卖合同约定房价为180万元，装修补偿款为22万元，实际成交价计202万元为甲方的净到手价格；在本次交易过程中所产生的税、费均由乙方承担；乙方于双方签订本合同当天支付甲方首付款100万元(含定金5万元)，甲乙双方约定在签合同当日付足装修补偿款22万元；本协议一式两份，为双方签订买卖合同不可分割的一部分，经甲乙双方签字生效。
　　前述合同、协议签订当日，原告向被告支付购房首付款共计100万元(含定金5万元)。
　　后因被告未能及时涤除涉案房屋上的银行抵押，未能按约协助原告办理涉案房屋的过户手续，2019年5月16日，原告蔡某某(乙方)与被告刘某某(甲方)签订《承诺书》，约定甲方承诺在2019年5月20日前(含20日当天)和乙方去上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，不可再拖延时间；甲方于2019年5月17日中午12点前将已谈好因甲方违约赔偿给乙方的10万元打至乙方账户，不得拖延；以上两条如果甲方有其中一条没有做到，则甲方自愿承担该房屋买卖合同价的20%违约金赔偿给乙方；如甲方在2019年5月20日前符合去房地产交易中心办理交易过户流程，若乙方无故拖延不办理过户手续的话则视为乙方违约，乙方需赔偿给甲方该合同价的20%违约金。2019年5月17日，被告按前述承诺书约定向原告转账支付10万元。
　　然又因被告未能及时涤除涉案房屋上的银行抵押，未能于2019年5月20日前协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告于2019年5月20日要求解除双方之间签订的买卖合同。被告同意解除，并于当日向原告转账了20万元。
　　现原告认为被告未向其返还购房款及支付违约金，遂成讼。
　　以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿款协议》、首付款收据、银行卡交易明细清单、《承诺书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
　　审理中，原告为证明被告同意其首期款项(含装修补偿款)仅需支付100万元向本院提交了2019年6月7日原、被告聊天时的录音资料，根据录音内容显示，被告的大致意思是被告想继续交易，若原告同意，被告就周一至银行处理还贷事宜。原告的大致意思是如果被告拿的出房子，原告还是想买的，如果拿不出，则被告需还钱，但现在要解决的是被告周一先去银行，原告不可能一直等；同时原告不断表示当初被告称原告只要付60-70万元即可，实际原告已向被告支付了包括定金、装修费等费用共计100万元，被告表示认可。对该份录音资料，经质证，被告表示真实性认可，但是证明目的不认可，1、一般交易流程，卖家通过收取买家支付的首付款、用以偿还抵押借款、涤除抵押登记，而本案中，原、被告约定的首付100万元及装修补偿款22万元，足够帮助被告用以涤除抵押，而原告自身仅支付了部分款项，却一味催促被告还款，方导致本案交易无法进行；2、录音内容恰可证明当时原、被告有意向继续履行合同。
　　审理中，原告为证明因被告的违约行为导致其所遭受的损失向本院提交了2019年3月17日其与上海中佑房地产经纪有限公司签订的《佣金确认书》(金额26,000元)、租房费收据两张及原告租赁房屋的网上登记信息(来源于我爱我家公司的门店)、中介公司工作人员卜同林出具的书面情况说明(记载由于被告银行贷款问题一直不能解决，导致无法过户，双方协商未成，与涉案房屋相同地段的房屋目前房价在210万元至220万元之间，属微涨阶段)。该些证据材料，经质证，被告表示真实性均不认可，佣金有无实际支付未提供相应依据；根据原告提供的网上登记信息记载是纸质签约，原告未保存重要的合同、未提供租金支付的相应转账凭证，被告无法确认原告有无实际在外租房；结合《佣金确认书》，卜同林与原告存在重大利益冲突，且就房价的判断系卜同林个人判断，被告在网上截取的房价显示并未上涨，因此卜同林所作陈述不应采信。
　　审理中，被告为证明2019年5月20日以后原、被告仍有意愿继续买卖涉案房屋向本院提交了原、被告于2019年6月12日、13日的微信聊天记录，该记录显示12日当天原告告知明天上午九点半准时到淞虹路的农商银行；13日当天，原告要求被告等在拉征信的地方排队，其马上到。就该份证据材料，经质证，原告表示真实性无异议，当时原告只是想查被告是否一房多卖和抵押状况。
　　本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。现原告要求解除《上海市房地产买卖合同》，被告亦表示同意。故本院确认，涉案《上海市房地产买卖合同》解除。至于导致合同解除的责任主体，双方存有一定争议。原告认为系因被告一直无法还清贷款，一再拖延办理过户手续，导致原告的合同目的无法实现。被告认为系因原告未足额支付首期购房款(首付款100万元及22万元装修款)导致被告无法偿还贷款。对此，本院认为，虽然根据《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿款协议》约定，原告需于2019年3月27日签订合同当日向被告支付共计122万元的款项，实际原告仅支付了100万元。但对于差额部分的22万元，原告表示该款系经被告同意延后支付。本院认为根据现有证据材料显示，原告的该点意见有一定依据。首先，若原告违约，但被告从未就原告的违约行为进行过催讨和追责。其次，在2019年6月7日双方沟通时，被告亦从未表示因原告未支付22万元差额导致被告无法偿还贷款，并催促原告支付剩余的22万元。再次，若原告违约，且系因原告未支付22万元差额导致被告无法偿还贷款，被告签署《承诺书》、同意支付违约金(先不论金额)，显然有悖常理。鉴于前述理由，本院认为原告所陈述的22万元的差额款系经被告同意延后支付的意见有事实依据，本院予以采信。现根据查明事实及当事人陈述，被告一而再地违反合同约定及承诺，未能及时涤除抵押、协助办理过户手续，被告的行为显然构成违约，原告要求解除合同符合双方约定、法律规定。虽然5月20日之后，根据微信聊天记录和录音内容显示，原、被告确有继续履行之意思，但就如何继续履行，从现有证据来看，双方并未达成一致书面意见、口头意见，在未经原告同意的情况下，原告亦无义务提前支付剩余房款来协助被告偿还抵押借款，而实际被告亦至今未能偿还抵押借款、涤除抵押，故最终导致合同无法继续履行的责任，仍然在于被告。鉴于此，原告要求被告返还购房款、支付违约金，有事实基础、合同依据及法律根据，本院予以支持。但是对于返还的购房款及支付的违约金的具体金额，双方存有一定争议。就购房款，本院认为，原告实付100万元，此后被告虽向原告返还了30万元，但其中的10万元系被告根据《承诺书》的约定给付的违约金，而非返还的购房款；而剩余的20万元，双方并未做明确约定，该款的性质应当视为购房款的返还。鉴于此，被告尚需向原告返还购房款80万元。就违约金，如前所论述，导致涉案合同解除的责任在于被告，原告要求被告承担违约责任、支付违约金，符合双方约定。但对具体金额，被告持有异议，且认为相对原告所遭受的损失，原告主张的违约金金额过高。对此，本院认为，违约金兼顾惩罚性功能、弥补损失功能。原告虽为证明其所遭受的损失向本院提交了部分证据材料，但该些证据材料不为被告所认可，且所提之异议适当，本院认同。鉴于原告未能就其损失提供充分有效的依据，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付的违约金共计14万元，鉴于被告已向原告支付了10万元违约金，故被告尚需向原告支付4万元违约金。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告蔡某某与被告刘某某于2019年3月27日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告蔡某某返还购房款800,000元；
　　三、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告蔡某某支付违约金40,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计7,620元，由原告蔡某某负担1,520元，由被告刘某某负担6,100元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮