蔡某某与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：蔡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：曾庆刚（系原告所住社区推荐为蔡某某提供法律帮助的公民），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市南城办事处四里村镍铁安置区。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。

原告蔡某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还购房款本息共计275000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年12月31日签订了一份购房合同，被告将安陆市南城四里镍铁安置区门牌号为××的两间三层的房子卖给原告，被告一再重申建有两套住房，一套自住，一套就卖给原告。价款18万元，约定交房后付15万元，剩余购房款待两证办好交付后付清。根据工程进展，原告先后分五次向被告付款17万元。直到2015年夏，原告准备装修时才得知此房是万建明的，被告无视国家法律，擅自处理他人财产是违法行为，隐瞒事实真相是欺骗行为。导致我购房落空，蒙受巨大经济损失，根据合同约定，被告应偿还购房款，并按约定支付利息。造成购房合同不能履行及其损失后果，理应由被告承担全部责任。为维护自身合法权益，原告特诉讼至人民法院。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋转让合同1份，拟证明原、被告签订购房合同的事实。证据二、收据和收条5份，拟证明原告向被告支付购房款17万元的事实。证据三、补充协议1份，拟证明原、被告对返还购房款的约定。被告刘某某辩称，一、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，本案诉争的房屋属于“小产权房”，其土地性质为集体土地，依法不能转让，依据《合同法》第52条规定，双方签订的《房屋转让合同》应属于无效合同。1.被告并无本案中安陆市镍铁安置区门牌号××房屋的处分权（仅仅属于合同债权），依法不能处理该房屋；2.该房屋的土地性质为集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第53条等规定，该房屋是不得对外转让。二、依据《合同法》第58条的规定，被告在合同无效的情况下，具有返还购房款的义务，在本案诉讼前，被告已经向原告返还了全部的购房款17万元，另外还多支付了部分款项3.3万元，共计支付20.3万元现金。被告已经将该购房款返还完毕。现原告要求被告返还购房款本息27.5万元，没有事实和法律依据。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、协议书和收条各1份，拟证明被告与案外人万刚曾经协议，被告为万刚的房屋施工，万刚在不能支付工程款的情况下，将房屋抵偿给被告，后因万刚将工程款16万元交付给被告，房屋抵偿无法实现，原、被告之间房屋买卖关系是基于该合同债权的事实。证据二、收条及银行转账明细，拟证明被告于2016年10月16日向原告支付了16万元，另向原告分5次给付现金4.3万元合计支付20.3万元，被告已向原告返还了全部购房款及赔偿了利息损失的事实。证据三、安陆市南城办事处四里村村民委员会出具的证明1份，拟证明安陆市四里村镍铁安置小区土地性质为集体所有性质，不得用于商业买卖，案涉标的物属于小产权房，依法不得对外转让的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据一，被告认为对合同性真实无异议，对合法性有异议。对原告提交的证据三，被告表示有异议，因没有原件，且与本案的其他证据相矛盾，不具有合法性、关联性，该协议约定的金额与本案的购房款及利息约定不符，协议上部分内容不真实，属于另外添加，对真实性不予认可。对被告提交的证据一，原告质证认为，该协议与本案没有关联，不能因此协议推卸被告赔偿原告购房损失的责任，该协议签订时间与原告提供的房屋转让合同时间不一致。对被告提交的证据三，原告质证认为，原、被告在签订合同时，被告未向原告说明该房产的基本情况，故不能推卸被告应该承担损失的责任。本院认为，原告提交的证据一，系原、被告签订的房屋转让协议，具有真实性，与本案相关联，本院对该证据予以认定，至于合同是否具有效力，本院将在查明事实后予以论述。对原告提交的证据三，因该补充协议上有原、被告的签名及捺印，被告并未提交相反证据予以反驳，故对该补充协议予以认定。对被告提交的证据一，因该协议书虽系原还建房屋的房主万刚等与被告就房屋施工达成的工程款协议，但该协议未经相关当事人核实，本院对该证据不予认定。对被告提交的证据三，系安陆市南城办事处四里村村民委员会出具的证明，加盖了该村委会的印章，具有客观性、真实性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，被告刘某某（甲方）与原告蔡某某（乙方）签订了房屋转让合同，该合同主要载明：双方同意乙方向甲方购买房屋达成协议。房屋的基本情况：甲方房屋坐落于安陆市××镍铁××区，房屋用途为安置房，建筑面积约为284平方米。该房屋土地使用权取得方式为还建。该房屋位于安置区××向××排，从第七排由西向东数第三家。房屋转让价格：18万元。付款方式：自本合同签订之日起，一星期内付款5万元整，待该房内外粉刷及门窗安装完毕后，付款10万元，剩余3万元待甲方将土地使用证、房屋产权证交给乙方后全部付清。违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按5%计算。甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。关于产权登记的约定：自本交房日起，甲方在两年内向房地产产权登记机关申请办理房地产权，乙方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在规定时间内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金5%。本合同自签订后即日生效。被告与原告分别作为甲乙双方已在该房屋转让合同上签名。原告自2010年12月31日至2011年6月10日陆续向被告支付购房款共计17万元。2016年10月16日，被告向原告退还购房款16万元。同日，原、被告签订补充协议。该补充协议主要载明：刘某某的剩余欠款从2017年3月底开始每月支付给蔡某某现金伍仟至捌仟元整，直到还完为止，如中途某个月未付，蔡某某有权直接起诉，按合同签订之日起的总额的百分之五/月计息计算。按38万元付。嗣后，被告自2017年4月28日至2018年8月14日向原告转款共计43000元。本案在审理过程中，原告自认被告已全部退还了购房款，现请求被告支付的275000元是应付利息。另查明，位于安陆市南城办事处四里村镍铁项目拆迁安置区的土地为安置地基，土地为集体性质。还查明，被告蔡某某户籍不在安陆市南城办事处四里村，系安陆市城镇居民。
原告蔡某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某某及其委托诉讼代理人曾庆刚、被告刘某某及其委托诉讼代理人王相春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因诉争房屋附属土地系安陆市南城办事处四里村集体性质，原告属于安陆市城镇居民，并非安陆市南城办事处四里村集体经济组织成员，原、被告签订的《房屋转让合同》违反法律规定，故该《房屋转让合同》应属无效合同。关于原、被告签订的补充协议问题，因原、被告签订补充协议是基于双方签订的《房屋转让合同》而产生的从合同，该从合同依赖双方签订的《房屋转让合同》存在而存在，即从合同不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。由于双方签订的主合同无效，其从合同当然无效，故原、被告签订补充协议对双方没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告已向原告全额退还了购房款，现原告请求被告赔偿购房款的利息275000元于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告蔡某某的诉讼请求。案件受理费5455元，减半收取计2727.5元，由原告蔡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员　　胡学鹏

书记员：谈宏亮