蔡某某、董某某确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：蔡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省武邑县人，现住本村，无业。。
委托诉讼代理人：董焕森,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族,河北省武邑县人,现住本村。系上诉人之女。。
被上诉人（原审被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省武邑县人,现住本村，农民。。
委托诉讼代理人：左国栋，河北志安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘心红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省武邑县人，现住本村，农民。。
委托诉讼代理人：蔡得福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省武邑县人，现住本村，农民。系被上诉人刘心红的丈夫。。

上诉人蔡某某因与被上诉人刘心红、董某某确认合同无效纠纷一案，不服河北省武邑县人民法院（2015）武民二初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡某某及委托诉讼代理人董焕森、被上诉人董某某的委托诉讼代理人左国栋、被上诉人刘心红及委托诉讼代理人蔡得福到庭参加诉讼。诉讼中，蔡某某以武邑县国土资源局对案涉房产变更登记是否合法、提起行政复议为由，申请本院中止审理本案。2016年12月14日，本院依法裁定本案中止诉讼，行政复议期间，蔡某某又申请撤回了行政复议申请。本案现已审理终结。
蔡某某上诉请求：1、依法撤销河北省武邑县人民法院（2015）武民二初字第280号民事判决；2、请求判令解除二被上诉人的买卖关系，确认二被上诉人的土地房屋转让协议无效，确认中医门诊与董某某的买卖协议无效，解除中医门诊与董某某的买卖关系归还蔡某某的土地房屋财产权；3、一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实与理由：一、原判认定事实错误。中医门诊部是我丈夫董保昌开办的，是我们夫妻的共同财产，我们有五个子女董某2、董某1、董焕森、董合迎、董某某，系全家经营。丈夫临终前口头遗嘱财产给董某某一半，给我留一半养老居住。丈夫去世后，2012年12月28日的分家协议是合法有效的。当时，由于董某某买车需要贷款，因老人不能贷款，所以房产证董某某和我没有分开，才过户在董某某的名下。因蔡某某与董某某是财产共有人，他不能随意买卖房产，如需买卖要征得对方同意认可，还需征得另外姊妹几人的同意，否则买卖无效。二、法院违规调换证据。刘心红蔡得福的民事起诉状，证明刘心篡改协议。三、判决认定，2008年8月8日签订的土地转让协议，以75000元价格将中医门诊部转让给董某某，房屋产权登记在董某某名下，已取得该房屋所有权，是错误的。四、原审判决程序违法。法院私自调换证据，逃避对刘心红协议追究等。
刘心红答辩称：一、原审判决有理有据，事实清楚，判决正确。二、上诉人要求确认买卖协议无效或解除买卖关系，归还土地及房屋，这是无理取闹。董某某2008年8月8日，从中医门诊部以75000元购得案涉财产，当时，门诊部的负责人董保昌还健在，很显然他是将财产交易给了他的三儿子董某某。2010年6月28日，董某某将涉案房屋产权登记在自己的名下，此时董某某已取得了房屋的所有权。2013年5月17日，董某某以90万元的价格转让给了刘心红，但事后其姐想买这处房产，因此，协议没有执行。后经中间人说和，2015年10月13日，刘心红又支付了8万元给董某某，董某某才去土地局、房管局签字办理过户登记手续。至此，董某某与刘心红的房产买卖协议完成。上诉人的上诉理由不成立，蔡某某不是土地和房产的所有人，其丈夫在世时，于2008年8月8日就以75000元的价格转让给了三儿子董某某。2012年12月28日又有了一份分家协议，显然是后补，是反悔后为不履行协议而后补的。上诉人谎称，由于董某某买车贷款，老人不能贷款，权属证书才没分开，而过在了董某某的名下，理由不成立。因房屋的过户在2010年6月就完成了，而贷款是2013年1月，显然那时还没考虑贷款。另外，如果该房产真如上诉人所说是共有财产，为什么其父在世时就卖给了董某某，而其他子女不争产权？按农村风俗，蔡某某的另两个儿子是应该有份的，而没主张，很清楚他们父亲在世时，房产就已经归董某某所有了。
董某某答辩称：我父亲生前留有遗嘱，房产只给我一半，另一半归我母亲，我私自办了一个2008年8月8日中医门诊部与我以75000元价格转让协议过户手续。房产证办到我的名下，是为了买车贷款，因为老人不能贷款。后来，由于我急于用钱，在没经母亲同意的情况下，于2013年5月17日，与刘心红签订了买卖协议，蔡得福还找过我给我8万元要求过户，不然我得承担违约金10万元，损失也得我担，我负担不起，所以在我母亲不知道的情况下，准备给刘心红过户。由于我头脑简单，不懂法律，做错了事，给母亲和家庭造成了损失，我愿承担一切责任。庭审时补充：当时涉案土地的市场价格是130万元左右，经和刘心红私下协商以低于市场价40万元的价格转让给刘心红，侵害了共有人的利益。
蔡某某向一审法院起诉，要求判令被告董某某与刘心红签订的土地房屋转让协议无效，解除二被告的土地房屋买卖关系；诉讼费由二被告负担。
一审法院认定事实：董保昌与原告蔡某某系夫妻关系，被告董某某系董保昌与蔡某某之子。董保昌用位于武邑县清凉店镇武枣路与衡德路十字路口西北角之房产开办武邑县清凉店镇中医门诊部。2008年8月8日，武邑县清凉店镇中医门诊部与被告董某某签订土地转让协议，以75000元的价格将中医门诊部占用土地转让给董某某。董保昌于2010年农历3月26日去世。2010年6月，被告董某某将涉案房产变更登记在自己名下。原告蔡某某与被告董某某于2012年12月28日签订协议书一份，主要内容为涉案房产给被告董某某一半，正房两间，大门一间，东西12米，南北69.4米；给原告蔡某某一半，正房三间，东房六间，东西12米，南北69.4米。还约定，将涉案土地房屋过户在董某某名下，过户费由董某某承担。土地房屋产权由蔡某某、董某某共有，如需进行房屋买卖，需征得对方同意，否则买卖无效。2013年5月17日，被告董某某与被告刘心红以90万元的价格签订房屋转让协议书。2015年10月13日，被告刘心红又给付被告董某某房款8万元，房屋转让价款共计98万元。至今未办理过户登记手续。
一审法院认为：根据相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，武邑县清凉店镇中医门诊部与被告董某某于2008年8月8日签订土地转让协议，以75000元的价格将中医门诊部占用土地转让给董某某。2010年6月28日，董某某将涉案房屋的产权登记在自己的名下，此时董某某已经取得该房屋的所有权，拥有对该房产进行占有、使用、收益、处分的权能。2013年5月17日，被告董某某与被告刘心红签订房屋转让协议书，系董某某对自己所有房屋的合法处分行为。在签订房屋转让协议时，国有土地使用权证书和房屋所有权证书上登记的权利人皆为被告董某某，不动产登记产生的公信力足以使被告刘心红合理信赖董某某为该房产唯一所有权人，被告刘心红在签订房产转让协议时亦没有过错。上述房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的合同无效之情形，亦无违反法律的强制性规定和损害社会公共利益之情形，合法有效,对合同双方当事人具有法律约束力。原告蔡某某与被告董某某签订的分家协议中约定，被告董某某将涉案房产分出一半给原告蔡某某，这属于蔡某某与董某某之间的内部约定，不具有对外效力。原告董凤娥以涉案房产系原告蔡某某与被告董某某共有房屋为由主张买卖合同无效，无事实和法律依据，不予支持。关于原告蔡某某要求解除合同的问题。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，首先，原告蔡某某不是房屋转让合同的当事人，作为合同以外的第三人其无权要求解除合同当事人董某某与刘心红所签订的房屋转让合同。其次，被告董某某与被告刘心红签订的房屋转让合同合法有效，原告蔡某某要求解除合同，不符合法律规定的合同解除之情形，故对其解除合同的诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告蔡某某的诉讼请求。案件受理费12800元、公告费600元，均由原告蔡某某担负。
一审期间，当事人所举证据已随卷移送本院，并经当事人庭审质证。二审中，上诉人蔡某某又提交下列新证据：1、村委会证明；以证明中医门诊部是村民董保昌投资开办，是夫妻共有财产，他们共有五个子女，全家经营，都依靠门诊部收入生活。2、武邑县人民法院（2014）武民三初字第341号裁定书；证明该案因本案而中止诉讼。3、董某2、董焕森、董某1、董合迎的证明；证明中医门诊部的的情况以及其父去世后，董某某与刘心红签订房地产买卖协议，家人不知情。4、证人董某1、董某2的出庭证言。董某1作证称，其是蔡某某之子，董某某是其三弟，现在董某某名下的土地证，原是其父的中医门诊部的，是父亲出的钱，董某某卖房的时候，我和弟董合迎、妹董焕森都不知道，因为我没在家，董某某身上有20万元的贷款还不了，就跟父亲商量能不能将房子转到董某某名下，最后怎么转的，我不知道，卖了房子我才知道已转到董某某的名下了。董某2作证称，其与蔡某某是母女关系，与董某某是姐弟关系，董某某出卖的房产，有其母亲的一半，有董某某的一半，他卖房我不知道。
刘心红对上述证据质证后称，上诉人二审提交的证据，其证明的内容与我们没有关系，另董某1说的不对，2013年阴历七月十五，我去董某某那要身份证复印件时，董某某不在，董某1、董焕森、董某2都在，我问他们董某某干什么去了等，卖房的事也是通过白凤洲即董某某他们的大姐夫说成的。董某某对上诉人二审新证据都认可。
本院二审查明与一审查明事实一致。
另查明：二审中，上诉人蔡某某向衡水市人民政府提起行政复议，请求撤销武邑县人民政府为董某某颁发的武国用（2010）第出023号国有土地使用证。衡水市人民政府依法受理。此后，武邑县人民政府根据《土地登记办法》第五十八条：“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。”以被处理人董某某违反了国家法律、法规规定为由，决定撤销董某某武国用（2010）第出023号国有土地使用证（武国用[2010]第转03号为同一地块），恢复原土地登记。蔡某某撤回了行政复议申请。

本院认为，本案双方争执的焦点是刘心红与董某某签订的房地产买卖协议是否有效。我国《合同法》明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。董某某是完全民事行为能力人，在其亲戚白凤洲等人鉴证下与刘心红签订房地产书面买卖协议，双方意思表示真实，案涉房屋及土地使用权证书上载明的权利人是董某某，证书系国家有权机关颁发，刘心红一方作为买方有理由相信案涉财产的权利人是董某某，其在受让该不动产时是善意的，尽到了买受人的注意义务，没有过错，签订协议时亦没有相关权利人主张权利。诉讼中，上诉人没提交证据证实双方签订协议存在恶意串通、损害上诉人利益行为。关于协议的主体，协议虽由蔡得福签字，但乙方即买方载明的是刘心红，协议内容也是将案涉土地、房屋转让给刘心红，刘心红对协议是认可的，其是协议的买方当事人。关于上诉人所提签订协议时案涉土地房屋低于市场价格40万元，亦没提交证据佐证，协议签订后，被上诉人刘心红履行了付款义务，因此，上诉人主张协议无效，缺乏事实和法律依据。关于上诉人主张解除双方买卖合同关系问题，依照《合同法》的相关规定，当事人协商一致以及具备法定情形的，可以解除合同，本案上诉人并非买卖协议的当事人，因此，其主张解除董某某与刘心红的买卖协议，亦不能支持。关于上诉人要求确认中医门诊与董某某的买卖关系无效以及要求解除中医门诊与董某某的买卖关系问题，其不是本案理涉的范围，可另行处理。
综上，上诉人蔡某某所举证据不能支持其诉讼主张，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果均无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蔡某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　李淑华 审　判　员　　关信娜 代理审判员　　杨爱席

书记员：王超