蒲某某、襄樊华某房地产开发有限公司诉买卖合同纠纷民事判决书

蒲某某
姜秀存（湖北长久律师事务所）
襄樊华某房地产开发有限公司
徐炜（浙江君鉴律师事务所）
王宛青

上诉人（原审原告）蒲某某，女。
委托代理人姜秀存，湖北长久律师事务所律师。代理权限:一般代理。
上诉人（原审被告）襄樊华某房地产开发有限公司（以下简称华某房地产公司）。住所地:襄阳市襄州区钻石大道1号。
法定代表人范建镇，华某房地产公司董事长。
委托代理人徐炜，浙江君鉴律师事务所律师。代理权限:和解等特别授权。
委托代理人王宛青，华某房地产公司销售经理。代理权限:和解等特别授权。
上诉人蒲某某因与上诉人华某房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院〔2011〕襄民三初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月16日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员王利敏、施永建参加评议的合议庭，于2012年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人蒲某某及其委托代理人姜秀存，被上诉人华某房地产公司的委托代理人徐炜、王宛青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定:2009年12月29日，原告蒲某某（买方）与被告华某房地产公司的前身天润公司（卖方）签订了《华立·凤凰城定购书》一份，该定购书的主要内容为:原告购买天润公司开发的华立·凤凰城10-2-202商品房，建筑面积134.13平方米，定购价3748元/平方米；同时约定，一、原告应在签订本定购书的同时向被告支付定购定金人民币10000元。原告在签订本定购书后，所定购房屋被告不得无故另售他人，如违约被告应双倍返还买方定购金；如原告自愿取消其定购的该房屋，则被告概不退还买方所缴纳的定购定金；二、原告须于本定购书签订之日起7日内，持本人身份证、《定购书》和定购定金收据凭证等相关证件缴纳该房屋“定购书首付款”并与被告签订《买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《前期物业管理合同》及《业主公约》等；逾期，则原告不再享受本定购书中列出的优惠项目中的全部优惠；三、原告逾期超过10天未缴纳“定购书首付款”或未与被告签订上述合同，视为原告自愿取消其定购的该房屋。定购书签订当日，原告即向天润公司交付了定购金10000元，并由天润公司出具了收据一张。2010年2月3日，天润公司在原襄樊市襄阳区工商行政管理局将公司名称办理变更登记为“襄樊华某房地产开发有限公司”。同年3月16日，原告蒲某某通过案外人给被告做工作，被告同意与原告继续保持买卖合同关系，并同意在先前签订的订购书约定的价款基础上给原告9.5折的优惠价，由原告交首付款，据此计算，原告向被告交纳了按照按揭贷款方式应补交的部分首付款87583元；同年8月19日，原告蒲某某又向被告支付了讼争房屋的首付款50000元。至此，原告按照购买讼争房屋被告给予的9.5折优惠付清首付款147583元（含已交定金10000元）。2010年8月30日，原告蒲某某（买方）与被告华某房地产公司（卖方）签订了《商品房买卖合同》及该合同附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》。其中《商品房买卖合同》载明:原告蒲某某住在襄樊市樊城区建兴路2号，联系电话为:13035208360，该合同第三、四条约定:原告购买被告开发的华立·凤凰城10-2-202商品房，建筑面积共134.13平方米，每平方米3560.60元，总金额477583元；合同第六条约定:原告采用按揭贷款方式付款，于2010年3月16日支付97583元、同年8月19日前支付50000元，余款330000元办理银行按揭，资料需于同年9月2日前齐备；合同第七条关于原告逾期付款的违约责任约定:如原告未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；该条还特别约定，本条中的逾期应付款是指按照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际付款的差额确定。合同第八条规定了被告应当在2010年12月31日前向原告交房的期限；合同第九条约定了被告逾期交房的违约情形及承担违约责任的计算方法；合同第十一条规定:商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续等被告应当履行的相关义务。合同第十二条还约定，《商品房买卖合同》未尽事宜，可由原、被告约定后签订《补充协议》（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。当日，双方还签订了作为《商品房买卖合同》附件四的《补充协议》。该协议第二条约定:本合同当事人中的一方向对方提出各种要求、通知、催告等均以书面形式用中国邮政挂号信或特快专递向合同载明的地址发出，除非另一方在七天内对挂号信的内容向一方提出异议，否则该挂号信中的权利内容以发出一方提供的样本和邮件凭证为准；该《补充协议》第三条约定:采取银行按揭付款方式付款的买受人应于签署《商品房买卖合同》之日起向被告提交办理银行按揭所需的相关资料，并在15日内至办理按揭的银行所指定的地点签署《购房抵押贷款合同》及相关文件，逾期不办理的或非归责于被告的原因不能在上述期限内办理的，则视为违反付款方式的规定，按逾期付款处理；《补充协议》第六条约定:合同附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等效力，原告确认，签约时双方已就合同及其全部附件的内容确认无误。
本院认为:2009年12月29日，蒲某某与天润公司自愿协商签订的10-2-202商品房《华立·凤凰城定购书》，因天润公司已取得该商品房的预售许可，属有效合同。蒲某某支付10000元定金后，逾期10天未缴纳“定购书首付款”，也未与被告签订商品房买卖合同，天润公司可视为蒲某某自愿取消其定购的该房屋。2010年2月3日，天润公司更名为华某房地产公司后，应由华某房地产公司享有定购书中约定的权利并履行义务。2010年3月16日和同年8月19日，华某房地产公司接收了蒲某某按“定购书”约定交纳的首付款147583元（含定金10000元），并于2010年8月30日，与蒲某某签订了正式的《商品房买卖合同》及四个附件，该合同行为是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为部分有效合同。该合同签订后，华某房地产公司再以蒲某某延迟签订购房合同为由，解除双方之间的商品房买卖合同，已无合同和法律依据，本院不予支持。双方在《商品房买卖合同》及四个附件中约定:余款330000元办理银行按揭，资料需于同年9月2日前齐备。同时约定:采取银行按揭付款方式付款的买受人应于签署《商品房买卖合同》之日起向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料，并在15日内至办理按揭的银行所指定的地点签署《购房抵押贷款合同》及相关文件，逾期不办理的或非归责于出卖人的原因不能在上述期限内办理的，则视为违反付款方式的规定，按逾期付款处理。从上述约定来看，蒲某某的义务是向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料，并在15日内至办理按揭的银行所指定的地点签署《购房抵押贷款合同》及相关文件。但提交什么资料？特别是蒲某某是否具备办理银行按揭贷款的条件？从双方约定的:“蒲某某的义务是向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料”来看，华某房地产公司在签订合同时就负有提醒、审查并保证蒲某某办理银行按揭贷款的义务。否则，华某房地产公司与蒲某某签订的《商品房买卖合同》，就具有履行不能的不确定性。当然，华某房地产公司可以选择现款和由买受人自行办理银行按揭贷款的交易方式。但华某房地产公司为了促销，作出的上述承诺，使买受人蒲某某认为，合同约定应由华某房地产公司负责办理银行按揭贷款。客观上，本案办理银行按揭贷款的义务，一直由华某房地产公司在履行。但双方合同却约定:“非归责于出卖人的原因不能在上述期限内办理的，则视为违反付款方式的规定，按逾期付款处理”。显然将合同约定和实际由华某房地产公司负责办理银行按揭贷款的义务，规定由买受人承担不利后果。因此，该约定误导、加重了买受人蒲某某的责任，依法无效。且华某房地产公司至今没有提供蒲某某不能办理银行按揭贷款所需资料的证据。故华某房地产公司以蒲某某不能办理银行按揭贷款的理由，解除双方之间的商品房买卖合同不能成立，且华某房地产公司提供的在2010年12月14日向蒲某某送达的催告函，只是称其享有解除双方之间的商品房买卖合同的权利，并未明确要求与蒲某某解除合同，因此，该《催告函》不具有解除合同的效力。此后华某房地产公司向蒲某某发出的退款通知，因其解除与蒲某某之间的商品房买卖合同的理由不能成立，亦相应无效。且双方签订的《补充协议》第二条“本合同当事人中的一方向对方提出各种要求、通知、催告等均以书面形式用中国邮政挂号信或特快专递向合同载明的地址发出……”的约定，上述通知因不符合合同约定，对蒲某某没有约束力。综上，华某房地产公司在未与蒲某某依法解除商品房买卖合同之前，将讼争房屋出售给案外人陈淑芝，已构成违约，应当向蒲某某承担违约责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，证据充分，实体处理适当，应予维持。蒲某某和华某房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
蒲某某上诉部分的二审案件受理费4315元，由上诉人蒲某某负担。华某房地产公司上诉部分的二审案件受理费10192元，由上诉人华某房地产公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为:2009年12月29日，蒲某某与天润公司自愿协商签订的10-2-202商品房《华立·凤凰城定购书》，因天润公司已取得该商品房的预售许可，属有效合同。蒲某某支付10000元定金后，逾期10天未缴纳“定购书首付款”，也未与被告签订商品房买卖合同，天润公司可视为蒲某某自愿取消其定购的该房屋。2010年2月3日，天润公司更名为华某房地产公司后，应由华某房地产公司享有定购书中约定的权利并履行义务。2010年3月16日和同年8月19日，华某房地产公司接收了蒲某某按“定购书”约定交纳的首付款147583元（含定金10000元），并于2010年8月30日，与蒲某某签订了正式的《商品房买卖合同》及四个附件，该合同行为是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为部分有效合同。该合同签订后，华某房地产公司再以蒲某某延迟签订购房合同为由，解除双方之间的商品房买卖合同，已无合同和法律依据，本院不予支持。双方在《商品房买卖合同》及四个附件中约定:余款330000元办理银行按揭，资料需于同年9月2日前齐备。同时约定:采取银行按揭付款方式付款的买受人应于签署《商品房买卖合同》之日起向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料，并在15日内至办理按揭的银行所指定的地点签署《购房抵押贷款合同》及相关文件，逾期不办理的或非归责于出卖人的原因不能在上述期限内办理的，则视为违反付款方式的规定，按逾期付款处理。从上述约定来看，蒲某某的义务是向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料，并在15日内至办理按揭的银行所指定的地点签署《购房抵押贷款合同》及相关文件。但提交什么资料？特别是蒲某某是否具备办理银行按揭贷款的条件？从双方约定的:“蒲某某的义务是向出卖人提交办理银行按揭所需的相关资料”来看，华某房地产公司在签订合同时就负有提醒、审查并保证蒲某某办理银行按揭贷款的义务。否则，华某房地产公司与蒲某某签订的《商品房买卖合同》，就具有履行不能的不确定性。当然，华某房地产公司可以选择现款和由买受人自行办理银行按揭贷款的交易方式。但华某房地产公司为了促销，作出的上述承诺，使买受人蒲某某认为，合同约定应由华某房地产公司负责办理银行按揭贷款。客观上，本案办理银行按揭贷款的义务，一直由华某房地产公司在履行。但双方合同却约定:“非归责于出卖人的原因不能在上述期限内办理的，则视为违反付款方式的规定，按逾期付款处理”。显然将合同约定和实际由华某房地产公司负责办理银行按揭贷款的义务，规定由买受人承担不利后果。因此，该约定误导、加重了买受人蒲某某的责任，依法无效。且华某房地产公司至今没有提供蒲某某不能办理银行按揭贷款所需资料的证据。故华某房地产公司以蒲某某不能办理银行按揭贷款的理由，解除双方之间的商品房买卖合同不能成立，且华某房地产公司提供的在2010年12月14日向蒲某某送达的催告函，只是称其享有解除双方之间的商品房买卖合同的权利，并未明确要求与蒲某某解除合同，因此，该《催告函》不具有解除合同的效力。此后华某房地产公司向蒲某某发出的退款通知，因其解除与蒲某某之间的商品房买卖合同的理由不能成立，亦相应无效。且双方签订的《补充协议》第二条“本合同当事人中的一方向对方提出各种要求、通知、催告等均以书面形式用中国邮政挂号信或特快专递向合同载明的地址发出……”的约定，上述通知因不符合合同约定，对蒲某某没有约束力。综上，华某房地产公司在未与蒲某某依法解除商品房买卖合同之前，将讼争房屋出售给案外人陈淑芝，已构成违约，应当向蒲某某承担违约责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，证据充分，实体处理适当，应予维持。蒲某某和华某房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
蒲某某上诉部分的二审案件受理费4315元，由上诉人蒲某某负担。华某房地产公司上诉部分的二审案件受理费10192元，由上诉人华某房地产公司负担。

审判长：张耀明
审判员：王利敏
审判员：施永建

书记员：赵阳