蒙某某与彭某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：蒙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县，
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区，
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区中山街远大写字楼17层1711室。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张敬科，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告蒙某某与被告彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张敬科案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马迅、被告彭某某的委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张敬科经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒙某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县××北社区××楼××号，建筑面积22.96平方米房屋（产籍号：1-0001-684-000116）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年9月13日，原告与第三人金科公司签订桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁安置补偿协议，约定18个月回迁。回迁期满后，金科公司未能按约定履行回迁义务，故原告开始信访。在桦南县人民政府协调下，由政府借用金科公司抵债给案外人陶胜玉的本案案涉房屋回迁安置给原告，原告进户后对房屋进行了装修并占有使用至今。虽然安置房屋面积、位置不符，但法院查封的与原告实际占有、使用的为同一房屋。原告没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所致，不影响金科公司抵债给陶胜玉以及政府借用房屋回迁安置合同的效力。因被告与第三人系民间借贷关系，依据相关法律规定，陶胜玉及原告对案涉房屋享有优先受偿的权利，工程款及回迁安置楼房优于抵押权及其他债权。而且陶胜玉以房抵顶工程款和政府回迁安置均在法院查封之前，原告依法获得案涉房屋的所有权，并享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，判决不得执行案涉房屋。
彭某某辩称，1.原告诉讼主体不适格。原告提出查封房产是6号楼16号车库，建筑面积22.96平方米，原告因房屋回迁安置与第三人签订《桦南县秀北社区房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中没有约定回迁的具体位置及面积，房屋征收管理办公室证实2015年安置给陶胜玉，与原告无关，故原告不具有诉讼主体资格；2.被告于2015年8月11日对案涉房屋在不动产登记机构作了预告登记，根据相关法律规定，该登记具有物权效力，案涉房屋属于被告所有；3.根据《物权法》的规定，不动产物权经依法登记发生效力，案涉房屋在房屋管理部门仍登记在金科公司名下，属于金科公司所有。原告未提供相关证据佐证，不能证实归原告所有；4.原告对案涉房屋不享有优先权。被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决。而原告与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理。从签订合同时间看，被告在先，原告在后。法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记。假设原告优先权成立，也超过法律保护期限，因此，原告不享有优先权。
金科公司、张敬科未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的蒙某某身份证（复印件）、本院（2018）黑0803执异45号执行裁定书（复印件）、黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司营业执照（复印件）、组织代码机构证（复印件）、税务登记证（复印件）、建设单位法定代表人授权书（复印件）、法人何俭波居民身份证（复印件）、陶胜玉身份证（复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据三、第三人金科公司与蒙某某于2013年9月13日签订的房屋拆迁补偿安置协议书（复印件）、第三人金科公司、张敬科与案外人陶胜玉于2015年8月20日签订的工程承包协议（复印件）、第三人与陶胜玉于2015年8月20日签订的商品房买卖合同（复印件）、桦南县房屋征收管理办公室出具的证明（复印件）各一份。证明案涉房屋系陶胜玉承包6号楼施工工程，以房抵顶工程款取得。桦南县人民政府购买后将该房屋回迁安置给原告，原告对案涉房屋享有所有权。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为被拆迁人是蒙某某，动迁协议没有安置楼房具体位置和面积，且与案涉房屋面积不一致，且协议中原房屋住宅面积129平方米、车库面积48平方米，虽盖有回迁安置印章，但不能证明与开发单位所签协议内容。第三人与陶胜玉以房抵顶工程款未经过法院审理，无法确认其公平合理和有效。陶胜玉所签合同与动迁户原告无关。桦南县房屋征收管理办公室证明不能证实案涉房屋属于原告所有。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；2.证据五、物业费收据（复印件）二份、取暖费发票（复印件）二份、入户费收据一份、水费收据（复印件）一份、电费收据（复印件）一份、照片二张。证明陶胜玉与原告已对案涉房屋实际入住占有并使用。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告属于违法侵占，应予以倒出。且入住时间在法院查封之后，也没有提供入户证明，无法证明原告占有使用房屋的时间。入住收据名称是陶胜玉而不是蒙某某，不能证明是蒙某某的。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；3.被告举示证据一、本院（2016）黑0803民初2362号民事判决书、本院2017黑0803执135号执行裁定书、本院（2018）黑0803执异45号执行裁定书各一份。证明第三人金科公司向被告借款，业经法院判决的事实。被告申请强制执行，法院查封了案涉房产，该房产也是第三人金科公司以房抵偿被告借款。原告提出执行异议，被法院裁定驳回。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；4.证据二、商品房买卖合同（复印件）一份。证明案涉房屋于2015年8月作了不动产预告登记，该登记具有不动产物权效力，未经被告同意，第三人将房屋转卖他人的行为不发生物权效力。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为被告与第三人之间没有实际发生房屋买卖关系，双方系民间借贷，以涉案房屋作抵押，但没有办理抵押登记，不具有优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，第三人金科公司与蒙某某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定了回迁安置房屋面积。2015年8月20日，第三人金科公司、张敬科与案外人陶胜玉签订《工程承包协议》一份，协议约定：金科公司将黑龙江省桦南县秀北社区3—6号楼热网、外排水、化粪池、外挂大理石、内部电梯等项目发包给陶胜玉施工，承包方式为包工包料。工程结算方式以秀北小区6号楼住宅抵顶工程款。同日，金科公司与陶胜玉签订《商品房买卖合同》，将桦南县秀北社区金科新城6号楼16号，建筑面积33.25平方米车库，用以房抵顶工程款的形式出售给陶胜玉。金科公司开发的秀北社区楼盘建成后，未按拆迁补偿协议书的约定为被动迁户蒙某某安置回迁房屋，在桦南县人民政府协调下，将已抵债给陶胜玉的房屋（案涉房屋）由政府借用，安置给蒙某某。原告进户后交纳了入户费、物业费、取暖费、水费、电费，实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权登记。
另查明，彭某某等六人与金科公司、张敬科民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月11日作出（2016）黑0803民初2362号民事判决，判令金科公司、张敬科给付彭某某借款20万元及利息，同时给付彭某某等六人借款100万元及利息。判决生效后，彭某某向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执135号执行裁定，查封金科公司在桦南县××北社区××楼××号，建筑面积22.96平方米车库（产籍号：1-0001-684-000116）。案外人蒙某某提出执行异议。本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803执异45号执行裁定，驳回案外人蒙某某的异议请求。蒙某某不服，提起本案诉讼。

本院认为，金科公司与陶胜玉签订承包协议的同时又签订房屋的商品房买卖合同，以双方约定的陶胜玉施工的部分房屋抵顶工程款，在彭某某申请查封案涉房屋前，金科公司已将房屋抵债给陶胜玉，该抵债行为表明已支付房屋价款，没有办理产权登记的原因是工程质量未经验收。陶胜玉对案涉房屋进行了有效占有，该占有足以排除强制执行。本案中原告系拆迁安置补偿合同的被拆迁人，通过政府协调将案涉房屋安置给原告，原告承继取得陶胜玉的相关权利，其请求特别保护补偿安置房屋，本院应予支持。被告辩称，其办理了商品房抵押预告登记，享有优先受偿权。本院认为，在本案判决前，被告未能提供案涉房屋抵押预告登记的相关手续，即使有手续，如未办理抵押权登记手续，亦不产生抵押权效力，不享有对案涉房屋优先受偿权，故对被告的抗辩理由不予采纳。
综上所述，蒙某某提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区6号楼16号车库归原告蒙某某所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区6号楼16号车库的执行，并解除查封。
案件受理费1300元，由被告彭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 李志辉
人民陪审员 于开洋
人民陪审员 秦娜

书记员： 李雪艳