蒋某、谭某与贺某某、金某等租赁合同纠纷一审民事判决书

原告蒋某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜都市。
原告谭某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵区。
上列二原告的共同委托代理人熊哲峰，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被告贺某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区。
委托代理人尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。
被告金某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区。
被告宜昌市伍家岗区伍家乡火光村村民委员会，住所地宜昌市伍家岗区伍家乡火光村1-56号。
负责人赵平，该村委会主任。
委托代理人利明志，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。
被告宜昌宜景房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道189号301-305号，组织机构代码05004908-0。
法定代表人詹峰，该公司总经理。
委托代理人宋春来，该公司员工。一般授权代理。
委托代理人胡宇，该公司员工。一般授权代理。

原告蒋某、谭某与被告贺某某、金某、宜昌市伍家岗区伍家乡火光村村民委员会（以下简称火光村委会）、宜昌宜景房地产开发有限公司（以下简称宜景房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员金素芳担任审判长，与人民陪审员李豪、李卫民组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，原告谭某，原告蒋某、谭某共同委托的代理人熊哲峰，被告贺某某及其委托代理人尚绪欣，被告火光村委会的委托代理人利明志，被告宜景房地产公司的委托代理人宋春来、胡宇到庭参加了诉讼。被告金某经本院依法传票传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院组织调解，当事人未能达成一致意见，现已审理终结。
经审理查明，2011年5月20日，蒋某与谭某签订《合伙协议书》，约定共同投资经营“土司寨”餐饮、娱乐项目。2011年7月22日，谭某作为承租方（乙方）与出租方（甲方）贺某某、金某夫妇签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定“该出租房屋位于火光村三组，房号0105053，面积455.61平方米；房号010503070，面积177平方米，合计625.61平方。院子占地一亩，上下两个大门，院内地上建筑物、附属物交乙方使用，乙方从事餐饮业，乙方只有使用权”。合同第二条约定“租赁期壹拾年”。合同第九条约定“在乙方租赁期间，如遇国家、集体建设占地时，双方须终止合同，租赁费按实际租赁期限计算，院内地上建筑物、构筑物、土地青苗补偿等归甲方所有。征地单位支付的该餐饮企业搬迁费、补偿费则归乙方所有”。合同还对租赁期限、租金标准等进行了约定。2011年8月16日，谭某与宜昌瑞泰装饰有限公司签订《宜昌市建筑装饰装修工程施工合同》，约定由宜昌瑞泰装饰有限公司负责“土司寨美食园”装饰装修工程施工。2011年10月31日，原告取得宜昌市工商行政管理局伍家岗分局的字号为“宜昌市伍家岗区土司寨美食园”的个体工商户营业执照。贺某某当庭提供了一组共35页于2011年7月29日拍摄的土司寨美食园装修前的房屋原貌照片，均由谭某签字确认。
2014年9月14日，火光村委会（甲方）与金某（乙方）签订《房屋拆迁补偿合同书》，该合同第一条约定“本次房屋拆迁补偿的依据是：《伍家岗区人民政府关于印发伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法的通知》（宜伍府规（2013）2号）、《关于宜昌市城区被征地附着房屋拆迁经济林木及青（鱼）苗补偿标准的通知》（宜价服字（2005）124号等市、区政府现行相关文件）”。第三条约定“在房屋拆迁范围内，双方共同确认房屋现状、依据现行补偿标准计算并确认其价款如下：（一）房屋现状及补偿价款：乙方现有住房壹栋，总面积1332.80㎡，其中：1、合法正房，建筑面积455.61㎡，分类补偿如下：砖混结构建筑面积455.61㎡，单价800元，计币364488元。砖木结构建筑面积无，框架、钢架结构建筑面积无，土木结构建筑面积无，小计364488元。2、合法的其它建筑面积无。3、其它房屋建筑面积877.19㎡，分类补偿如下：砖混结构建筑面积767.38㎡，单价450元，计币345321元。砖木结构建筑面积109.81㎡，单价300元，计币32943元。框架、钢架结构建筑面积无，土木结构建筑面积无，小计378264元。4、甲方按依法确认的拆迁合法住房面积对乙方房屋残值进行补偿，其中：合法砖混结构建筑面积455.61㎡，单价15元／㎡，计币6834.15元；其它房屋砖混结构建筑面积767.38㎡，单价10元／㎡，计币7673.8元；其它房屋砖木结构建筑面积109.81㎡，单价5元／㎡，计币549.05元。5、房屋装饰装潢计币407036.25元，附属物计币264554.29元。6、甲方对依法确认的拆迁合法住房面积按照20元／㎡的标准付给乙方搬迁运输、误工费。乙方拆迁房屋合法面积455.61㎡，补助费9112.2元。7、“住改非”房屋的补偿：按照用于生产经营的合法建筑面积455.61㎡，单价150元／㎡，其它房屋建筑面积877.19㎡，单价75元／㎡，共计币134130.75元；办理工商、税务登记和其他证照所需费用1000元，本项小计135130.75元。8、综上合计，甲方应付乙方房屋拆迁补偿总额为人民币1573642.49元（补偿明细见套价表）”。《伍家岗区房屋拆迁补偿测算表》第五部分载明所房屋装修等级、规格均为甲级。第六部分附属物类包括简易棚（铁、铝棚）1808元，12㎝砖砌围墙4733.6元，24㎝砖砌围墙6779.2元大棚（木、竹架棚）81.12元，室外自来水给水管5200元，浆砌水池2730元，混凝土排水管6600元，不锈钢室外围墙大门6990元，室外地坪砼地坪6246.4元，室外地坪边角石料24192.8元，挡土墙堡坎36562.5元，水井2000元，混凝土道路26136元，电表含进户线二相电表220伏600元，电表含进户线三相电表380伏3600元，分体式空调迁移费3000元，柜式空调迁移费1500元，卫星电视接收器迁移费750元，有线电视宽带迁移费1500元，太阳能热水器拆装迁移费1000元，合计142009.62元。贺某某、金某夫妇将房屋出租给原告时已将空调、卫星电视接收器等物品拆走。2015年2月15日，贺某某在火光村委会扣除5套521㎡回购房款后领取补偿款1011734.49元。贺某某向法庭提交一份由原火光村委会主任胡正义和拆迁公司经理周清红出具的《情况说明》，拟证明被告火光村委会给付贺某某及金某夫妇的拆迁款中不含土司寨美食园补偿款360000元，火光村委会当庭予以否认，原告亦表示不知情。谭某与贺某某、金某夫妇签订的《房屋租赁合同》中约定的房号为010503070，面积177平方米的房屋未另外签订房屋拆迁补偿合同，该房屋补偿包含在《房屋拆迁补偿合同书》中其他房屋名下。
2013年3月26日，出让人宜昌市国土资源局与受让人宜景房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第六条第二款约定场地平整达到净地交付。
2015年3月12日，原告委托的湖北长信资产评估有限公司出具鄂长信评报字（2015）第009号《宜昌市伍家岗区土司寨美食园拆迁损失评估报告》载明拆迁损失评估合计1755618.05元。原告当庭提供了一组土司寨美食园拆迁前的现状照片，原、被告均予以认可。
《伍家岗区人民政府关于印发伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法的通知》（宜伍府规（2013）2号）第二条第（四）项规定“住改非房屋的补偿除按本办法的补偿标准补偿外，另按实际情况补偿下列费用：1、生产经营损失及货物设施运输迁移费。按照用于生产经营的合法建筑面积150元／㎡进行补偿；2、办理工商税务登记和其它证照所需的各项费用”。
上述事实，有原、被告的陈述和答辩，《合伙协议书》，《房屋租赁合同》，《宜昌市建筑装饰装修工程施工合同》，个体工商户营业执照，《房屋拆迁补偿合同书》，《伍家岗区房屋拆迁补偿测算表》，《宜昌市伍家岗区土司寨美食园拆迁损失评估报告》，《国有建设用地使用权出让合同》，火光村宜化二期项目房屋拆迁费发放表，《伍家岗区人民政府关于印发伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法的通知》（宜伍府规（2013）2号），情况说明，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点：一是案件的性质及赔偿主体的确定；二是赔偿的项目明细及数额。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：
一、关于案件的性质及赔偿主体的确定问题。
本案应定性为租赁合同纠纷。首先，因为原告谭某作为承租方（乙方）与被告贺某某、金某夫妇作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同合法有效，原告谭某与被告贺某某、金某夫妇之间系租赁合同关系。其次，因为根据物权法定原则，租赁权不属于用益物权，本案原告蒋某、谭某不享有物权保护请求权。再次，因为本案被告火光村委会与被告金某签订《房屋拆迁补偿合同书》系依据《伍家岗区人民政府关于印发伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法的通知》（宜伍府规（2013）2号）、《关于宜昌市城区被征地附着房屋拆迁经济林木及青（鱼）苗补偿标准的通知》（宜价服字（2005）124号）等市、区政府现行相关文件，并不存在侵权行为。再次，本案被告宜景房地产公司系通过合法的程序缴纳土地出让费后合法取得土地，与本案原告没有法律关系。综上，本案原告与被告贺某某、金某夫妇签订的《房屋租赁合同》终止后，双方应当按照合同第九条“在乙方租赁期间，如遇国家、集体建设占地时，双方须终止合同，租赁费按实际租赁期限计算，院内地上建筑物、构筑物、土地青苗补偿归甲方所有。征地单位支付的该餐饮企业搬迁费、补偿费则归乙方所有”的约定分配拆迁款，现原告起诉被告贺某某、金某给付拆迁款，被告贺某某、金某应当依约给付。原告主张被告火光村委会、宜景房地产公司承担财产损失没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
二、关于赔偿的项目明细及数额问题。
依法成立的合同，受法律保护。本案中原告与被告贺某某、金某签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定“在乙方租赁期间，如遇国家、集体建设占地时，双方须终止合同，租赁费按实际租赁期限计算，院内地上建筑物、构筑物、土地青苗补偿归甲方所有。征地单位支付的该餐饮企业搬迁费、补偿费则归乙方所有”，双方应依约履行。被告贺某某、金某应当向原告给付拆迁补偿款。具体明细和数额确认如下：
（一）、搬迁运输费补偿款。按照被告火光村委会与被告金某签订的《房屋拆迁补偿合同书》约定，被告火光村委会对依法确认的拆迁合法住房面积按照20元／㎡的标准付给被告金某搬迁运输、误工费。被告金某所有的房屋合法面积455.61㎡，补助费9112.2元。该搬迁运输费用依约应当给付原告。
（二）、经营损失即“住改非”房屋的补偿款。根据《伍家岗区人民政府关于印发伍家岗区集体土地附着物征迁补偿安置办法的通知》（宜伍府规（2013）2号）第二条第（四）项规定“住改非房屋的补偿除按本办法的补偿标准补偿外，另按实际情况补偿下列费用：1、生产经营损失及货物设施运输迁移费。按照用于生产经营的合法建筑面积150元／㎡进行补偿；2、办理工商税务登记和其它证照所需的各项费用。本案中被告金某依照《房屋拆迁补偿合同书》获得按照用于生产经营的合法建筑面积455.61㎡，单价150元／㎡，其它房屋建筑面积877.19㎡，单价75元／㎡，计134130.75元；办理工商、税务登记和其他证照所需费用1000元，共计135130.75元补偿款属于经营损失，亦应当给付原告。
（三）、房屋装饰装潢补偿款。本案中原告与被告贺某某、金某在签订的《房屋租赁合同》中仅约定“在乙方租赁期间，如遇国家、集体建设占地时，双方须终止合同，租赁费按实际租赁期限计算，院内地上建筑物、构筑物、土地青苗补偿归甲方所有。征地单位支付的该餐饮企业搬迁费、补偿费则归乙方所有”，并未约定房屋装饰装潢补偿款的归属。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。本案中双方对合同终止均无过错，按照公平和诚信原则，被告贺某某、金某应当对原告的装饰装修损失予以补偿。综合考虑本案中原告对租赁房屋装修等级、规格（甲级装饰）、资金投入，装饰装修后的使用年限（不满三年），房屋装饰装修前后的现场照片对比等因素，酌定将被告贺某某、金某将所得407036.25元房屋装饰装潢补偿款给付原告80%即325629元。
（四）、附属物补偿款。本案中原告与被告贺某某、金某在签订的《房屋租赁合同》中并未约定附属物补偿款的归属。双方对合同终止均无过错，按照公平和诚信原则，被告贺某某、金某应当对原告的附属物损失予以补偿。根据《伍家岗区房屋拆迁补偿测算表》第六部分附属物类确认的情况、房屋拆迁前后照片的对比及当事人的陈述可以看出，简易棚（铁、铝）1808元，大棚（木、竹架棚）81.12元，水井2000元，分体式空调迁移费3000元，柜式空调迁移费1500元，卫星电视接收器迁移费750元，有线电视宽带迁移费1500元，太阳能热水器拆装迁移费1000元，合计11639.12元全部由原告投入应当补偿给原告，其余补偿款130370.5元（142009.62元-11639.12元）综合原、被告对附属物建造的贡献程度及房屋租赁前后的附属物的照片对比等因素，酌定将被告贺某某、金某将所得130370.5元附属物补偿款给付原告20%即26074.1元，原告共分得附属物补偿款37713.22元（11639.12元＋26074.1元）。
综上，被告贺某某、金某应支付原告蒋某、谭某拆迁补偿款507585.17元（9112.2元＋135130.75元＋325629元＋37713.22元＝507585.17元）。
另外，关于360000元补偿费用的问题。被告贺某某向法庭提交一份由原火光村委会主任胡正义和拆迁公司经理周清红出具的《情况说明》，拟证明被告火光村委会给付被告贺某某、金某夫妇的拆迁款中不含土司寨美食园补偿款360000元，被告火光村委会当庭予以否认，原告亦表示不知情，应属被告贺某某与火光村委会之间的另一法律关系，本院不予处理。被告金某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告贺某某、金某于本判决生效后十日内支付原告蒋某、谭某拆迁补偿款507585.17元。
二、驳回原告蒋某、谭某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20601元，原告蒋某、谭某已预交，由原告蒋某、谭某负担14645元，被告贺某某、金某负担5956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　金素芳 人民陪审员　　李　豪 人民陪审员　　李卫民

书记员：向丹云