蒋某与上海嘉某工业开发有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蒋某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：赵雪华、魏富海，上海华公达律师事务所律师。
　　被告：上海嘉某工业开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张建明，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄佩凤，上海志道律师事务所律师。
　　原告蒋某与被告上海嘉某工业开发有限公司(以下简称“嘉某公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某之委托诉讼代理人赵雪华、魏富海，被告嘉某公司之委托诉讼代理人黄佩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蒋某向本院提出诉讼请求：判令嘉某公司赔偿剩余合同35年期限的预期经营损失3,100万元。事实和理由：2003年9月13日，蒋某父亲蒋顺明与嘉某公司签订《土地合作协议书》，约定由蒋顺明租赁嘉某公司的位于嘉定区蕰北路南侧、嘉绣路北侧、惠平路东侧28亩土地(以下简称“系争土地”)，期限50年，蒋顺明支付嘉某公司280万元作为租赁期间内的土地使用费。后蒋顺明去世，蒋某作为儿子以继承人身份继承合同权利义务，与嘉某公司继续履行该合同。但从2017年初开始，陆续有其他非蒋某方的工人进入租赁场地内进行施工建设，侵占蒋某租用场地，经蒋某催告后仍拒不撤出，严重影响蒋某使用。蒋某多次与嘉某公司沟通，但嘉某公司未有任何作为。蒋某认为，合作协议书约定“甲方(即嘉某公司)为乙方办理项目及土地手续，并提供一切服务”，应理解为嘉某公司应承担蒋某在租赁期间内正常使用系争土地的一切义务。现产生阻碍蒋某正常使用土地的情形，嘉某公司应履行管理义务，嘉某公司的不作为已严重侵犯蒋某的合法权益，造成蒋某不能按照合同约定使用土地。故蒋某诉至法院，要求判令继续履行2003年9月13日蒋顺明签订的承租系争土地的《土地合作协议书》。审理中，蒋某认为无法对外转租系争土地造成其租金损失，前15年按每年393,300元、后20年按每年大概200万元计算，故变更诉讼请求如上。
　　被告嘉某公司辩称，《土地合作协议书》所涉及的系争土地是集体农用地，蒋顺明作为非农业使用，故该协议书违反法律规定属无效。系争土地实际已转租给其他人，嘉某公司对实际承租人所建房屋都给予了补偿。蒋某所述损失并不存在，其诉请没有事实和法律依据，故不同意蒋某诉请。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、系争土地为集体农用地。2003年9月13日，嘉某公司(甲方)与蒋顺明(乙方)签订《土地合作协议书》，约定：项目选址为位于嘉定区蕰北路南侧、嘉绣路北侧、惠平路东侧土地面积约28亩；甲方提供给乙方28亩土地为垃圾场，堆放深度在2.5米左右，乙方使用该土地时需要先清理地面上2.5米深的垃圾，考虑乙方前期在使用该土地时需投入相当的资金，故乙方支付一次性开发费10万元/亩(乙方在土地使用上不支付其它费用)，共计280万元，在签订协议书支付140万元，剩余在签约之日1年内付清；甲方在土地堪丈结束后交乙方使用，在1年内应开始兴建厂房，在使用期内不得转让或转卖；合作期限为50年；甲方为乙方办理项目及土地手续，并提供一切服务等。上述协议签订后，嘉某公司将系争土地交付给蒋顺明。2003年12月至2006年1月，蒋顺明以上海顺翔市政建筑工程有限公司(以下简称“顺翔公司”)名义先后向嘉某公司支付了210万元土地款。蒋顺明于2006年11月死亡，其妻子朱带岳表示蒋顺明父母先于其死亡，朱带岳放弃合同的权利义务，由儿子蒋某全部继承合同权利义务。
　　二、2004年12月8日，上海顺翔企业发展有限公司(甲方)与嘉某公司(乙方)签订《委托招商及代收租费协议书》，约定甲方就系争土地委托乙方进行招商，企业入驻后，乙方为甲方代收租费，税金由甲方负担等。同月12日，顺翔公司(甲方)与上海田农置业有限公司(乙方，以下简称“田农公司”)签订《土地租赁协议书》，约定：乙方因发展需求向甲方租赁土地建造简易厂房，甲方将系争土地租赁给乙方用于仓储业，使用面积为28.5亩，另有绿带控制面积16.1亩，如乙方使用需另行签订协议；租赁期限20年，从2004年12月16日至2024年12月15日；每亩每年租赁费为13,800元，全年租费为393,300元，考虑到该地块前期投入比较大，特别是场地平整难度较大，甲方同意第一年免去50%的租赁费；乙方在租赁甲方土地时，必须在甲方设立公司，公司所经营产值、利润统计口径必须在工业园区内等。嘉某公司作为见证方在协议书后部签字盖章。
　　2017年4月30日，嘉某公司(甲方)与上海聚泰仓储服务有限公司(志劲物流)(乙方，以下简称“聚泰公司”)签订《南翔工业开发区“两违”整治拆除协议书》，约定：涉及拆除的违法建筑位于嘉绣路XXX号建筑面积27,000平方米，以奖代补金额300元/平方米，计810万元；乙方同意搬离并负责完成上述需拆除违法建筑的拆除工作，并保证在2017年5月15日前将拆违结果交给甲方统一验收；签约奖励总价20%即162万元，合计以奖代补金额972万元，因开发区已支付承租户搬离费用945，950元，故最终给付乙方以奖代补金额为8,774,050元等。该整治拆除协议书签订后，上海南翔工业区开发实业有限公司代嘉某公司支付了聚泰公司补偿款8,774,050元，嘉某公司拆除了系争土地上的违法建筑。
　　三、审理中，蒋某曾主张嘉某公司赔偿用水设施、申报变电所、垃圾清理费用及外墙、地坪、建筑物等损失，并申请对相应的厂房建设费用进行司法鉴定。本院依法进行了委托，蒋某又表示不愿再进行鉴定，撤回了上述主张。蒋某陈述承租系争土地后一部分自行使用建造了房屋等设施，一部分转租给田农公司，田农公司支付租金至2016年底，后全部被嘉某公司拆除。嘉某公司认为聚泰公司是系争土地最终的实际使用人，故其与聚泰公司签订了整治拆除协议书并作了补偿。双方当事人对于《土地合作协议书》为无效均无异议，蒋某要求将已付210万元土地费在本案中一并处理，嘉某公司同意扣除已使用15年的土地使用费84万元后返还剩余期限的土地使用费126万元；双方均表示本案中没有其他需要法院进行处理。
　　本院认为，系争土地为集体农用地，蒋顺明与嘉某公司就系争土地签订《土地合作协议书》将系争土地用于非农业建设，违反了法律法规的规定，应属无效。嘉某公司作为出租方，将集体农用地出租给蒋顺明用于非农业建设，蒋顺明作为承租方，在签约前应对系争土地的性质作详细了解，因其疏于审查而与嘉某公司签订《土地合作协议书》，故蒋顺明与嘉某公司对于《土地合作协议书》无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《土地合作协议书》的一方蒋顺明死亡后，其子蒋某作为继承人继续履行《土地合作协议书》的权利义务。嘉某公司现已收回系争土地，其应将剩余使用年限的土地使用费返还蒋某，根据协议书约定的土地使用费标准、蒋某一方已缴纳金额及系争土地实际使用年限等情况，本院确定嘉某公司应返还土地使用费为1，344，000元。对于蒋某主张的预期利益损失即转租损失，并不属于合同无效所必然导致的损失，且其一方作为承租人对合同无效亦有责任，故其主张赔偿预期经营损失没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海嘉某工业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋某土地使用费1，344，000元；
　　二、驳回原告蒋某其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费196,800元，由原告负担188,810元，被告负担7,990元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：顾正林

书记员：徐熙春