蒋某与上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：蒋某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：时益，江苏苏杰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴佳，江苏苏杰律师事务所律师。
　　被告：上海意邦资产管理有限公司(下简称意邦资产公司)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王琦，董事长。
　　被告：上海意邦置业有限公司(下简称意邦置业公司)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：俞刚，董事长。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：韩胡盼，上海众华律师事务所律师。　
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：孙文超，上海众华律师事务所律师。
　　原告蒋某诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人时益、吴佳、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蒋某向本院提出诉讼请求：1、判令意邦资产公司支付蒋某2016年第四季度至2018年第二季度的保底经营收益人民币92,000.30元(共7个季度，每季度13,142.90元)；2、判令意邦资产公司支付蒋某逾期付款违约金(2016年第四季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2016年10月29日计算至实际支付之日止；2017年第一季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2017年1月29日计算至实际支付之日止；2017年第二季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2017年4月29日计算至实际支付之日止；2017年第三季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2017年7月29日计算至实际支付之日止；2017年第四季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2017年10月29日计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2018年1月29日计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以13,142.90元的日万分之五自2018年4月29日计算至实际支付之日止)；3、判令对意邦资产公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，意邦置业公司承担保证责任。
　　事实与理由：2009年5月10日，蒋某与意邦资产公司签订了《房屋委托管理协议》1份，约定蒋某将其合法所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号(“意邦国际建材品牌中心”E区)3层3378室商铺，委托给意邦资产公司经营管理，期限自协议签订之日起至2029年12月31日；自2011年1月1日起，蒋某每月享有保底经营收益4,608元，该款项按季度支付，意邦资产公司应于每年1、4、7、10月的28日前支付该季度保底经营收益，即13,824元；意邦资产公司逾期支付的，每逾期一日，应按逾期未付款项的百分之三向蒋某支付逾期付款违约金。同日，蒋某与意邦资产公司、意邦置业公司签订《保证合同》1份，约定意邦资产公司为债务人，意邦置业公司为保证人，意邦置业公司愿为意邦资产公司依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供担保。2015年1月起，意邦资产公司就拖延支付保底经营收益，为此蒋某已于2016年10月诉诸法院，要求意邦资产公司支付自2015年第三季度起至2016年第三季度止的保底经营收益、意邦置业公司承担一般保证责任。法院以(2016)沪0118民初11746号民事判决支持了原告诉请。蒋某申请法院强制执行后，双方于2017年12月21日签订和解协议和新的委托管理协议、保证合同，当日蒋某收到意邦资产公司支付的53,437.15元(含按原协议标准计算的2015年1.5个季度的保底经营收益，按新协议标准计算的2016年第一季度和2017年全年的保底经营收益)，但意邦资产公司拖延支付2018年第一、第二季度的保底经营收益，构成违约。故蒋某有权按和解协议约定要求意邦资产公司按原协议约定履行付款义务。
　　被告上海意邦资产管理有限公司辩称，不同意蒋某所有诉请。双方签订了新协议，降低了保底经营收益金额，意邦资产公司已按新协议履行支付义务。
　　被告上海意邦置业有限公司辩称，意邦置业公司按新协议履行保证义务，如果意邦资产公司履行了新协议的支付义务，则意邦置业公司不承担担保责任。
　　经开庭审理查明：蒋某系位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号3378室商铺的所有权人。2009年5月10日，蒋某与意邦资产公司签订《房屋委托管理协议》(下简称原协议)，约定由蒋某将系争商铺委托意邦资产公司经营管理，由蒋某每月享有“保底经营收益”4,608元，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付蒋某违约金等。同日，意邦置业公司为保证意邦资产公司就《房屋委托管理协议》之履行，与蒋某及意邦资产公司签订了《保证合同》，承诺为意邦资产公司就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担一般保证责任。上述协议签订后，双方各自按约履行。扣除意邦资产公司代蒋某缴纳的税费后，意邦资产公司实际应支付蒋某的季保底经营收益为13,142.90元。
　　但之后意邦资产公司拖延支付自2015年第三季度起至2016年第三季度止的保底经营收益。本院于2016年11月1日受理了蒋某诉意邦资产公司、意邦置业公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年11月25日作出(2016)沪0118民初11746号民事判决，判令：意邦资产公司支付原告蒋某2015年第三、第四季度、2016年第一、第二、第三季度保底经营收益合计59,143.05元，并按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金；对意邦资产公司财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，意邦置业公司承担保证责任。
　　后蒋某向本院申请强制执行上述民事判决，本院立为(2017)沪0118执1216号执行案件。2017年5月15日，因意邦资产公司、意邦置业公司无可供执行财产，本院作出(2017)沪0118执1216号裁定，终结本次执行程序。2017年12月21日，蒋某作为申请执行人，意邦资产公司、意邦置业公司作为被执行人，双方签订《和解协议》1份，约定：一、申请执行人与两被执行人自愿签订《房屋委托管理协议》，作为庭外和解的房屋租赁合同的补充协议；二、申请执行人与两被执行人双方确认，如果两被执行人未按照上述《房屋委托管理协议》履行即违约的，申请执行人即有权向法院申请恢复，恢复执行后按照原生效民事判决书履行，另外双方均应按照原合同约定的保底收益比例继续履行，由两被执行人按约支付；三、如果双方均按照《房屋委托管理协议》履行的，原民事判决书暂时不予执行。
　　同日，蒋某作为委托人(甲方)，意邦资产公司作为受托人(乙方)，双方签订《房屋委托管理协议》(下简称新协议)，约定乙方接受甲方委托管理系争商铺，期限自2017年1月1日起至2029年12月31日止，2021年12月31日前乙方按年收益的5%向甲方支付经营收益，2022年开始至合同结束乙方按年收益的6%向甲方支付经营收益。5%每季度收益为6,924.60元，6%每季度收益为8,309.52元，上述经营收益按季度支付，每期经营收益的支付时间是每季度第2个月的最后一日，年经营收益计算依据为系争商铺《房屋预售合同》的售价(2017－2021年5%、2022年－2029年6%)按照委托期限计算每个年度的收益；乙方逾期向甲方支付经营收益的，每逾期一日，需按逾期未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期天数超过三个月的，视为乙方擅自解除本协议处理，乙方需向甲方支付6个月的经营收益作为解除协议违约金；特别备注：双方确认2016年租金回报按5%支付，由乙方自2017年开始每年支付一个季度，分四年付清。协议另约定了其他事项。
　　同日，蒋某与意邦资产公司、意邦置业公司签订《保证合同》，约定意邦置业公司对《房屋委托管理协议》所连续发生的经营收益及逾期付款违约金承担一般保证责任，保证期限为主合同约定的乙方履行租赁收益返还期限届满后二年，保证前提：甲方在委托管理期限内不得撤回、撤销或变更《房屋委托管理协议》约定之委托。
　　同日，蒋某收到意邦资产公司支付的53,437.15元(含按原协议标准计算的2015年1.5个季度的保底经营收益19,714.35元，按新协议标准计算的2016年第一季度保底经营收益6,744.56元和2017年全年的保底经营收益26,978.24元，均为税后)。
　　后意邦资产公司未按时支付蒋某保底收益，原告诉诸本院。在审理过程中，意邦资产公司于2018年8月27日支付蒋某20,233.68元，备注“2018年第1－3季度回报3378”。
　　上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，蒋某提供的房屋委托管理协议、保证合同、产权证、和解协议，意邦资产公司提供的付款凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，蒋某称，2016年第二季度保底经营收益双方未明确约定在2018年何时支付，故应于2018年第一季度支付，现意邦资产公司迟延支付2016年第二季度和2018年第一、第二季度的保底收益，构成违约，根据和解协议约定，意邦资产公司应按原协议标准支付全部保底经营收益，蒋某已申请恢复执行，2018年8月27日支付的款项应优先支付执行款，故本案所涉经营保底收益均应按原协议标准支付，且至今尚未支付。
　　意邦资产公司、意邦置业公司称，新协议中双方约定2016年第二季度在2018年支付，应视为在2018年年底前支付即可，故2016年第二季度保底经营收益尚未到期；现被告已支付2018年第一、第二、第三季度的保底收益，要求按新协议继续履行。
　　本院认为，蒋某与意邦资产公司签订的两份《房屋委托管理协议》及蒋某与两被告签订的两份《保证合同》、和解协议，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据新协议约定，意邦资产公司应于2018年2月28日前支付2018年第一季度保底经营6,744.56元、2018年5月31日前支付2018年第二季度保底经营收益6,744.56元，现意邦资产公司迟至2018年8月27日才支付上述两季度的保底经营收益，显属违约，理应承担逾期付款违约责任。至于蒋某主张2016年第二季度保底经营收益也存在逾期支付的情况，对此本院认为，新协议约定了2016年度保底经营收益分成四个季度于2017年起每年支付，未明确约定付款日期，可视为2016年第二季度的保底收益应于2018年年底前付清，故2016年第二季度的保底收益付款期限尚未届满。
　　针对新协议的逾期付款违约责任，和解协议和新协议均有约定。和解协议约定，若意邦资产公司未按新协议约定履行，则蒋某针对(2016)沪0118民初11746号民事判决已处理的2015年第三季度至2016年第三季度止的保底经营收益可申请恢复执行，另外双方均应按照原合同约定的保底收益比例继续履行；而新协议针对2017年第一季度至2029年第四季度止的保底经营收益约定了计算标准、付款期限和逾期付款违约金的计算方式，约定的违约责任为按未付款项的日万分之五支付违约金，超过3个月的则视为意邦资产公司擅自解约，意邦资产公司应支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。两份协议针对同一违约行为约定了不同的违约责任，因双方未约定可同时主张，故原告可择一主张。但是意邦资产公司已按新协议约定的标准支付自2017年第一季度起至2018年第三季度止的保底经营收益，违约程度较轻，如果认定两个季度的保底经营收益存在逾期可导致全部收益均按原协议的标准支付，则其承担的违约责任过重，且会造成意邦资产公司的经营状况更趋恶化，对众多的业主和承租户的利益均会造成不同程度的不利影响，故本院综合实际情况，确认意邦公司已履行到期款项的付款义务，对蒋某要求根据和解协议约定按原协议标准计算2016年第四季度至2018年第二季度的保底经营收益的诉讼请求，本院不予支持，对2016年第四季度起至2017年第四季度止的逾期付款违约金，亦不予支持。但意邦资产公司应按新协议约定的违约金标准支付2018年第一、第二季度逾期付款违约金。2018年第一季度违约金以6,744.56元的日万分之五自2018年3月1日起计算至2018年8月27日止；2018年第二季度违约金以6,744.56元的日万分之五自2018年6月1日起计算至2018年8月27日止,以上共计903.80元。
　　意邦置业公司作为一般责任保证人，理应对意邦资产公司的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向意邦资产公司追偿，故对蒋某要求意邦置业公司承担保证责任的诉请，本院亦予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、规定，判决如下：
　　一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告蒋某2018年第一、第二季度保底经营收益的逾期付款违约金903.80元；
　　二、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；
　　三、驳回原告蒋某其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,560.70元，减半收取计1,280.35元，由原告蒋某负担280.35元，被告上海意邦资产管理有限公司负担1,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：陈逸玮