蒋忠顺与梁某某、刘某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：蒋忠顺，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：杨威，上海闰德律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张茜伦，上海闰德律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：汪洋，上海市同建律师事务所律师。
　　原审被告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。
　　原审第三人：蒋文静，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。
　　上诉人蒋忠顺因与被上诉人梁某某、原审被告刘某某、原审第三人蒋文静房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初25141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　蒋忠顺上诉请求：撤销一审判决，确认梁某某与刘某某签订的《动迁房预售预购合同》无效。事实和理由：本案属于专属管辖，应该由房屋所在地的上海市松江区人民法院管辖。刘某某因借高利贷无法还款，受胁迫将上海市松江区佘山北46A-03A地块13栋2D单元801室房屋(以下简称“系争房屋”)低价出卖，一房多卖，仅拿到一小部分房款。法院判决导致房屋无法实际交付和履行，等于间接纵容违法犯罪。《动迁房预售预购合同》不是刘某某的真实意思表示，蒋忠顺没有签字，该合同侵害了共有人蒋忠顺和蒋文静的利益，是无效合同。
　　梁某某辩称，不同意蒋忠顺的上诉请求。“蒋忠顺”在《动迁房预售预购合同》签字时，刘某某在场。梁某某作为善意购房人，无法确认“蒋忠顺”的身份，有理由相信“蒋忠顺”系蒋忠顺本人，梁某某尽到了谨慎注意义务。若涉及刑事责任，应追究刘某某的诈骗行为。梁某某将款项全数支付给刘某某，刘某某自述将其中的人民币(以下币种均为人民币)60万元给了朱东妹(朱冬梅)，系刘某某个人行为，与本案没有任何关联。蒋忠顺在系争房屋没有利益，不具有实体上主张的权利。现刘某某通过与案外人串通，不退还房款，不交付房屋，在其他法院进行诉讼，达到合同无法履行的目的。
　　刘某某述称，朱东妹(朱冬梅)介绍我卖房。她说，你签字就可以了，别的事，不要你管了。顶替蒋忠顺的人是朱东妹(朱冬梅)叫来的，我也不认识。
　　蒋文静述称，蒋文静和蒋忠顺均不知卖房之事。系争房屋当时还没造好，根本不能买卖。
　　梁某某向一审法院起诉请求：1.确认梁某某与刘某某、蒋忠顺签订的《动迁房预售预购合同》合法有效，继续履行；2.刘某某、蒋忠顺支付逾期交房违约金219,000元；3.刘某某、蒋忠顺腾空房屋并交付。诉讼中，梁某某明确诉讼请求为要求确认梁某某与刘某某签订的《动迁房预售预购合同》合法有效，撤回第二、第三项诉讼请求。
　　一审法院认定事实如下：刘某某与蒋忠顺原系夫妻，生育蒋文静。刘某某与蒋忠顺于2017年10月14日离婚。
　　2015年10月29日，刘某某(签约乙方)与案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(签约甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定乙方承租的扬州路XXX弄XXX-XXX号房屋被征收，房屋性质为公房；乙方符合居住困难户的补偿条件，居困人员共8人，刘某某、蒋文静……；乙方选择3套房屋产权调换，其中佘山北46A-03地块13栋2D单元801室房屋，建筑面积66.29平方米，房屋优惠总价549,465.55元，预计交房日期2018年3月31日。2015年11月16日的《订房回执》显示系争房屋购房人为刘某某。
　　2017年1月19日，梁某某(签约乙方)、刘某某(签约甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，载明甲方一家分得一套动迁安置房，甲方将系争房屋出售给乙方，甲、乙在上海美宇房地产经纪有限公司的主持下达成房屋买卖协议，房屋总价1,060,640元，乙方签订房屋买卖合同即2017年1月19日前向甲方支付636,384元作为首付款(含定金)，同年1月19日前支付第二笔购房款318,192元，留尾款106,064.08元，待房屋产权交易过户时交付给甲方，甲乙双方于签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到松江区房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款交付给甲方，甲方签署相应的收据给乙方。甲方保证在今后办理房屋产权证时，只报送刘某某一个人的材料，产权证上只写刘某某一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字，如果甲方在做房屋产权证(进行房屋产权初始确认登记)时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致房屋有刘某某之外的共有产权人，影响到房屋转让合同的效力的或者影响到房屋顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行合同接受房屋，甲方保证在房屋的交易限制期满后，将房屋按约及时过户给乙方，对房屋其它共有权利人造成的损失，全部由刘某某承担；给乙方造成的直接损失(即为解决此问题发出的直接成本；如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等)，甲方按照违约时房屋市场价的150%赔付给乙方；甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三方不能对房屋主张任何的权利。若甲方隐瞒其对房屋不具有完全处分权的事实，如房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，或者在出售给乙方之前己设定抵押，或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在房屋交易限制期满后不能过户给乙方的，须按照可以过户时房屋市场价的150%赔偿给乙方；乙方按时足额支付购房款。每逾期一日，向甲方刘某某赔偿应付款项的0.1%作为逾期违约金。如无正当理由，甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方己付购房款总额的0.1%作为违约金赔付给乙方。在甲乙双方签订合同之后，甲方应在动拆迁公司通知报送材料申办房产证后的第一时间向动拆迁公司报送申办房产证的材料。如果甲方在动拆迁公司发出通知一个半月后仍未报送做房产证的材料，视为甲方故意拖延申办房产证，则甲方构成违约，每拖延一日，向乙方赔偿购房款总额的0.1%作为违约金；如在过渡期内即买卖合同履行期间，一方语言或者行为上明示将不进行买卖合同，即因房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消交易，构成逾期违约。逾期违约的一方按照当时房屋可以过户时房屋市场价的150%赔付给另一方，且守约方有权根据有关法律和合同向上海市杨浦区法院提起民事诉讼。交易限制期满后，房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或者父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。或乙方要求过户到自己指定名下，甲方须予以无偿配合办理过户手续，若甲方拒绝配合，视同违约，甲方按照可以过户时房屋市场价的150%作为违约金赔偿给乙方。如有需要，在过渡期内乙方可以转售房屋，甲方不得禁止或者限制。如乙方在房屋交易限制期满之前转售房屋，甲方在交易限制期满后将房屋无偿过户给新的买受人，过户时所需交易税费由新的买受人承担，甲方无偿配合乙方和新的买受人签订买卖合同：即《动迁房预售预购合同》并办理有关手续，不得因其配合行为以任何名义向乙方收取任何的费用；房屋交易限制期满后(可以过户时)，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本。合同补充条款约定：交房交钥匙(不得超过1个月)付第二笔款项。2017年1月19日首付730,000元，余款330,000元，见产证公证后一次性付清。合同下方另有署名“蒋忠顺”的签名。
　　2017年1月19日，梁某某转账支付刘某某730,000元。刘某某出具《收款收据》一份，载明收到系争房屋部分购房款730,000元。同日，梁某某向案外人薛娇凤转账支付140,000元。薛娇凤出具《收条》，载明收到系争房屋补差14万元，如交易不成，如数退还。见证人金某某。
　　2018年4月27日的《订房回执》载明，系争房屋购房人变更为刘某某与蒋文静。
　　2018年8月15日，梁某某委托律师向刘某某发出《律师函》，要求刘某某履行合同，配合办理进户手续等。上述信函被退回。
　　系争房屋权利人为案外人上海浩江房产有限公司。刘某某认可系争房屋已办理了进户手续，尚未办理小产证。
　　诉讼中，证人金某某出庭作证。证人陈述，证人系星尊中介的员工，系争房屋系证人居间介绍的，房源是美宇房产提供的，证人和美宇房产系朋友关系，星尊中介公司在浦东曹路，梁某某是小区的居民找到星尊中介公司。带梁某某看房时，房屋还在建，因为这个地段价格比较便宜，大概在16,000元每平方米左右，梁某某也表示满意。之后约了美宇房产的人商谈，当时梁某某两个人，刘某某和号称是刘某某丈夫的人，还有和刘某某一起来的一个女的。刘某某提供了结婚证、户口簿，订房单上的名字是刘某某一个人，中介也让刘某某的老公签了字，所有证件和信息都是齐的。一开始的方案是首付款630,000元，房东要求首付730,000元。签订合同后就等交房。房屋可以进户后，证人联系刘某某，一开始联系不上，过了半个月联系到了，刘某某称女儿不同意卖了。证人收取了梁某某20,000元中介费，没有向刘某某收取中介费，美宇房产有无收取中介费，证人不清楚。证人也不认识朱东妹。2018年8月份，证人和美宇房产的人一起上门，美宇房产的人和刘某某比较熟，觉得刘某某的老公与当天到场的人不像，到底是不是，证人不清楚。
　　梁某某陈述，一开始谈的时候系争房屋是120万元，当时合同价是106万元，梁某某也提出了这个问题，金某某表示和梁某某无关的，刘某某和薛娇凤有其它经济往来，让梁某某将140,000元直接给薛娇凤，如交易不成，如数退还。刘某某陈述，系争房屋开价120万元，刘某某到手价106万元，其余都是中介费，梁某某付的第一笔73万元，刘某某只拿到60万元，其余13万元转给了薛凤娇，薛娇凤认识朱东妹，后来朱东妹就坐牢了。
　　一审法院认为，梁某某与刘某某签订的《动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。刘某某系有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的行为承担相应的法律责任，其辩称合同显示公平，并无依据，法院不予采信。
　　一审法院判决如下：梁某某与刘某某签订的《动迁房预售预购合同》有效。
　　本院二审期间，当事人没有提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案系合同纠纷，一审法院受理本案，符合法律规定。蒋忠顺上诉提出本案应由松江区人民法院管辖，本院不予采纳。刘某某作为出卖方与买受人梁某某签订《动迁房预售预购合同》，刘某某在该合同上签字，且收到相应的购房款;刘某某无其他证据证明签订该合同非其真实意思表示，亦无证据证明梁某某非善意买受人，故法院认定该合同系双方当事人真实意思表示。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同的效力不以行为人对标的物有处分权为必要，一审法院确认《动迁房预售预购合同》有效，符合法律规定。
　　综上所述，蒋忠顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人蒋忠顺负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：邬海蓉

书记员：王  珍