蒋建宇与鄂州恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：鄂州恒大房地产开发有限公司。
法定代表人：杨松涛，该公司董事长。
委托代理人：彭高峰、李鹏伟，该公司员工（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审原告）：蒋建宇，男，汉族，1980年2月20日出生，湖北省武汉市人。
委托代理人：蒋万彪，男，汉族，1951年12月20日出生，湖北省武汉市人。（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：张康彦，湖北千禧律师事务所律师（代理权限为一般代理）。

上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）为与被上诉人蒋建宇商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人彭高峰、李鹏伟，被上诉人蒋建宇的委托代理人蒋万彪、张康彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月7日，恒大公司与蒋建宇签订商品房买卖合同，合同第八条约定恒大公司于2011年9月30日前将符合该合同约定的商品房交付蒋建宇使用，第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，恒大公司按日向蒋建宇支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。2012年5月4日，恒大公司向蒋建宇发出收房通知。蒋建宇因房屋存在质量问题，金碧物业对其反映的房屋问题进行了维修。蒋建宇以上述维修记录而认定恒大公司交付的房屋质量存在问题属违约行为，遂引发此纠纷。
原审法院认为：本案争议的焦点有四：一、买卖合同的补充协议第六条、第十一条是否违反国家规定，是否属无效条款。买卖合同的补充协议第六条约定，买受人对房屋有未妥善之处，有权要求补修，买受人不得拒绝收房。补充协议第十一条系国家行政法律规定的条款，但不影响交付房屋。该两条内容系双方当事人的真实意思表示，虽为售楼方提供的格式条款，但蒋建宇没有提供证据证明上述两条款违反国家规定，应为有效条款。二、蒋建宇提供的证据能否达到证明恒大公司所交付的房屋存在严格意义上的质量问题。蒋建宇仅提供金碧物业的维修调度单和几张照片，没有提供相应的质检部门的检验报告书证明恒大公司提供的房屋存在严格意义上的质量问题，且不属保修期内的质量问题，故以上证据不足以证明恒大公司根本违约，不能达到其至今仍不具备交房条件的证明目的。三、恒大公司迟延交房，是否具备交房条件的举证责任由谁承担。蒋建宇已证明恒大公司迟延于合同约定的时间交房，故何时符合交房条件的举证责任在恒大公司，其未能提供“建筑工程竣工表”以证明其交付的房屋符合交付条件，故恒大公司应承担相应的法律责任。四、违约时间的计算。合同约定交房的时间为2011年9月30日，恒大公司通知蒋建宇收房时间为2012年5月4日。另，恒大公司提供的证据中，如“两书”、竣工备案证、天然气的收费均不能证明房屋符合交付条件，其提供的证据三权属证明，其登记时间为2012年12月14日，该证据的说明中有两项，其内容为“该证明效力等同于房屋所有权证；凭此证明可换领房屋所有权证”，故恒大公司提供的该证据能证明其所交付房屋在该日期前符合交付条件。故原审法院认为恒大公司违约的时间应为2011年10月1日至2012年12月13日止，违约时间为440天。综上，双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，属有效合同。恒大公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据举证责任的分配，恒大公司应举证证明其房屋经验收符合交付条件的证据，其办理房屋权属证明的日期，可以认定其符合交付条件，故恒大公司违约的时间计算至办理房屋权属证明的前一日即2012年12月13日止，逾期时间为440天。根据合同的约定，恒大公司应按日向蒋建宇支付已交付房屋价款万分之一的违约金。蒋建宇认为恒大公司至起诉时仍不符合交付条件，但其未提供充分的证据予以证明。因恒大公司具备了交房条件后，蒋建宇拒收房屋，其应自行承担相应的法律后果。恒大公司辩称房屋符合交付条件，请求人民法院依法驳回蒋建宇的诉讼请求，但其未履行合同的约定而迟延通知交房，故恒大公司的辩称理由不能成立。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、恒大公司给付蒋建宇逾期交房违约金计人民币18920元；二、驳回蒋建宇的其他诉讼请求。
经审理查明：原审认定的事实除逾期交房违约金计算有误外，其他均属实。
另查明：上诉人恒大公司开发的恒大·金碧天下小区小高层、低层住宅于2011年6月30日竣工验收，并取得了《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2012年4月，该小区正式开通天然气。

本院认为：上诉人恒大公司与被上诉人蒋建宇签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，应受法律保护。依据合同附件四第六条的约定：“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，该约定仅针对买受人是否收楼，并未免除出卖人的相关义务，亦未排除买受人向出卖人主张质量责任的权利。《工程竣工验收表》是建设单位申请工程备案审批过程的流程记载，只是办理备案证的一个必要条件，建设行政管理机关颁发的备案证才是工程验收中唯一对社会公众具有公示效力的法定文件，本案中，上诉人恒大公司已于2011年6月30日取得与涉案房屋相对应的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，该工程主体已竣工验收，相关市政基础配套设施亦于2012年4月开通，其于2012年5月4日向被上诉人蒋建宇邮寄送达《收楼通知》，此时被上诉人蒋建宇所购商品房已符合合同约定的交付使用条件，其应按合同约定履行收楼义务，故原审法院将逾期交房违约金计算至2012年12月13日不妥。被上诉人蒋建宇在验房过程中发现的部分质量问题属工程保修范围，其有权按合同约定要求上诉人恒大公司在合理期限内予以解决，其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼不符合合同约定，双方当事人均应按该约定的内容履行相关权利和义务。上诉人恒大公司未按合同约定日期交付房屋，应承担逾期交房责任，故本院确认上诉人恒大公司应承担的逾期交房违约金为9288元（自2011年10月1日起至2012年5月4日止共计216天，按已付房款430000元的日万分之一的标准计算违约金）。依据合同附件四第十一条：“买受人必须提交住宅公用部位设施设备维修基金和契税费的缴纳凭证作为办理《房屋所有权证》的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理《房屋所有权证》的责任”的约定，买受人是否缴纳首期住宅专项维修资金只是出卖人办理房屋所有权证的必要条件，其本身并不影响本案逾期交房违约金的计算，故上诉人恒大公司上诉称原审判决认定事实不清的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，且未指定履行期间，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00482号民事判决；
二、上诉人恒大公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人蒋建宇逾期交房违约金9288元；
三、驳回上诉人恒大公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人蒋建宇的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费504元，由上诉人恒大公司负担202元，被上诉人蒋建宇负担302元；二审案件受理费338元，由上诉人恒大公司负担135元，被上诉人蒋建宇负担203元（二审案件受理费已由上诉人恒大公司预交，待本判决生效后，由被上诉人蒋建宇直接支付给上诉人恒大公司）。
本判决为终审判决。

审判长　　湛少鹏 审判员　　陈　萍 审判员　　宋光亮

书记员：徐莉