蒋某与湖北上庸古城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：蒋某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：湖北上庸古城置业有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇南门村。
法定代表人：李诗平，董事长。
委托代理人：陈仕平，湖北上庸古城置业有限公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉。

原告蒋某诉被告上庸古城置业有限公司（上庸置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理。依法由审判员王申宏独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告蒋某及其委托代理人樊随庸，被告上庸置业公司委托代理人陈仕平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2013年9月，原告蒋某购置被告古城置业公司开发的国际绿松石城40#、41#楼1单元1403号房屋，交付购房款150610元。房屋竣工后，原告蒋某于2015年4月15日拿到房屋钥匙，在同年5月6日进房装修时发现房屋的中心梁柱倾斜严重。投诉后，竹山县建设工程质检部门组织争议房屋开发商、承建商，房屋设计、监理单位及原告等人协商，各方认可梁柱倾斜5厘米的事实，但双方未就赔偿问题达成协议，原告蒋某也不同意房屋设计、施工单位的维修加固方案，坚决要求退房。现原告具状起诉，以所购房屋的顶梁柱倾斜、存在重大安全隐患、其父母认为房屋梁柱倾斜影响后代子孙发展为由，要求依法解除与被告签订的房屋买卖合同，返还购房款150610元并按银行贷款利率支付利息；请求赔偿因该起房屋买卖造成的租房损失11000元，2016年12月20日前的房贷损失69592.9元，被告代为收取的购房契税、维修基金、物业费等损失25970.38元（契税、维修基金、规费19255元，物业费6438.38元，房屋预告登记费160元，民政局开具单身证明收费22元，房管部门开具住房查询证明收费95元），购置的房屋装修材料及支付的定金损失19765元（付玻璃定金2500元、防护网定金2000元、窗帘定金1300元，付水电安装费3000元、装修设计费5000元、人工费850元，购水电材料3439元、砂400元，水泥800元，木方476元）。本院受理后，依法于2016年11月11日向被告古城置业公司送达了诉状副本及诉讼材料。
在诉讼过程中，本院邀请质检部门、开发商及建设施工单位深入实地对争议房屋进行了勘验，经会同专业人员现场测量，争议房屋客厅梁柱倾斜6.5厘米，以该梁柱为门柱的那道门上沿宽102厘米，下沿宽98厘米，现场遗留有部分装修施工材料。质检部门工作人员在查勘现场后认为梁柱超偏严重，按照行业相关规定，应由施工单位拿出具体技术处理方案，由监理、设计单位进行可行性评估后组织施工，施工完毕后报监理部门验收，质检部门检查。
另查明，原告蒋某已支付所购房屋截止2016年12月20日前的按揭贷款69592.9元（按揭贷款31084.41元，贷款利息38488.49元），被告向原告收取购房契税、维修基金、规费19255元，物业费6438.38元。根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《混凝土结构工程施工质量验收规范》（gb50204-2015）的规定：现浇结构建筑物层高小于或等于5米的，允许偏差为0.8厘米；大于5米的，允许偏差为1厘米。

本院认为：原告蒋某与被告古城置业公司之间形成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法受法律保护，双方应严格按照买卖合同的约定行使权利、履行义务。一方不履行合同或履行合同存在违约行为致使合同目的不能实现的，当事人有权请求解除合同或请求判令对方承担继续履行、赔偿损失的民事责任。本案原告蒋某主张争议房屋存在严重质量问题影响居住使用、致使无法实现合同目的而请求解除合同、赔偿损失，故本院将依法对案涉房屋买卖合同是否应当解除及解除合同后如何确定原告损失赔偿数额作出评判。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告蒋某请求解除合同之诉实质上为请求人民法院确认解除合同效力之诉，法庭应依法首先审查当事人解除合同的效力。从原告请求解除合同的实质要件看，被告古城置业公司交付给原告的商品房顶梁柱倾斜6.5厘米，超过国家相关建筑质量规范的6倍，该顶梁柱既是争议房屋的结构柱，又是承重柱，该顶梁柱的倾斜已对房屋的整体安全构成重大安全隐患，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的情形，该房屋质量问题已严重影响原告的正常居住使用；即使被告现在进行维修加固或能够证明该房屋无根本性质量问题，但争议房屋梁柱如此之大的倾斜幅度也势必影响房屋的现实观瞻及购房者住屋求安的心理预期，故本院认定被告向原告交付的商品房不符合双方签订的房屋买卖合同的约定，不能实现原告购房的合同目的，原告请求解除房屋买卖合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，原告享有依法解除合同的权利。从解除合同的程序要件看，原告蒋某称其在发生争议后已向被告古城置业公司提出解除合同，但被告予以否认，原告未能向本院提交证据，故本院认定原告2016年11月3日向本院起诉之日为其提出解除合同的时间，本院2016年11月11日向被告送达诉状副本之日为原告解除合同的通知到达被告的时间，原告请求解除合同的程序要件业已成就。据此，本院确认原告请求解除与被告古城置业公司房屋买卖合同的行为有效。
关于房屋买卖合同解除后的损失赔偿问题，经庭审质证，原告有关请求被告返还其购房款150610元并按银行贷款利率支付利息，返还2016年12月20日前的购房按揭贷款69592.9元，返还被告代收的购房契税、维修基金、物业费等款项25970.38元有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告有关因房屋买卖合同解除而造成的租房损失11000元问题，被告对此不予认可，本院认为该项损失虽与买卖房屋没有直接因果关系，但也存在一定的关联性，故对原告的该项请求，本院将与原告请求的其它损失一起作出评判。有关购置房屋装修材料及其它损失问题，被告对原告向法庭提交的证据提出质疑，经庭审质证，原告提交的装修及数千元的定金损失证据未达到确实充分的程度，故在确定原告房屋装修及其它损失时，本院将在考虑原告履行合同缴费、办证等投入的人力、物力，被告履行合同不符合约定导致合同解除的过错，以及原告已开始进行房屋装修、购买了部分装修材料等因素的基础上，对原告的该项请求予以综合评判。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告蒋某解除合同的行为有效，原告蒋某与被告湖北上庸古城置业有限公司签订的房屋买卖合同已于2016年11月11日解除。
二、被告湖北上庸古城置业有限公司返还原告蒋某购房款150610元并按银行贷款利率支付利息；返还原告支付的争议房屋按揭贷款69592.9元（2016年12月20日前）；返还收取原告的购房契税、维修基金、物业费等款项25788.38元。
三、被告湖北上庸古城置业有限公司赔偿原告蒋某购房装修及其它损失10000元。
四、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。
本案诉讼费7300元，因适用简易程序减半收取3650元，由被告湖北上庸古城置业有限公司负担3500元，原告蒋某负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。

审判员　　王申宏

书记员：李淼