董某某与赵某某、章某某房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

上诉人(原审原告)：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪正楼，江苏千树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地南京市雨花台区，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）:章某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：赵某某（系章某某丈夫），住南京市雨花台区。

董某某上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持董某某一审诉讼请求。2、判令赵某某、章某某承担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方于2015年9月15日签订的《租赁合同书》中第五条约定“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”，该项约定不能作为一审法院定案的依据。董某某于2015年9月15日从原足疗店经营者顾发英处转让获得该店面的经营权，并支付转让费用51500元，该款项包含店面装潢、装修费用。此后董某某一直实际经营该店面，拆迁补偿中的搬迁补助费、停业补助费、装修及定附着物补偿这三项补偿是基于董某某的经营而产生的。在拆迁过程中也是董某某提供了相关的营业执照等，才获得了上述三项补偿。赵某某、章某某并未实际经营该店面，也就不存在任何搬迁、停业、装修以及定附着物的损失。合同中约定的“甲方不承担乙方的任何费用”是指如果拆迁，基于合同本身不是因为赵某某、章某某违约而导致董某某不能经营产生违约金等的费用。基于董某某的经营而产生的搬迁补助费、停业补助费、装修及定附着物补偿是政府对房屋中的经营损失进行的补偿，这个费用本不是赵某某、章某某所得，也就不能适用合同的约定。综上所述，赵某某、章某某获得的拆迁补偿款中的搬迁费63669元、停业补助费101870元、装修及定附着物补助费72248元应为政府对董某某因拆迁所产生的各项损失的补偿，赵某某、章某某应全额返还给董某某。请求二审法院支持董某某的上诉请求。赵某某、章某某辩称，2016年11月份赵某某、章某某和董某某就拆迁补偿的事宜协商一致，赵某某、章某某让给董某某一个多月的房租作为拆迁补偿，并且双方是在拆迁办工作人员的见证下协商一致的，董某某收到赵某某、章某某退给的房租和补偿款合计已经达到7万多元。赵某某、章某某和董某某签订的租赁合同第五条明确约定“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，房租按实租天数计算”。双方之间有合同约定，有拆迁办人员见证，有董某某的收款凭证。双方合同约定明确，意思表示真实，应属合法有效。请求二审法院驳回董某某的上诉请求，维持原判。董某某向一审法院起诉请求：1.判令赵某某、章某某支付董某某因租赁房屋产生的拆迁搬迁费63669元、停业补助费101870元、装修及附着物补偿费72248元，共计237787元；2.本案诉讼费用由赵某某、章某某承担。一审法院查明的事实：董某某与赵某某、章某某于2015年9月15日签订《租赁合同书》一份，合同约定：赵某某、章某某将铁心桥护理院13号门面房出租给董某某经营足疗店，合同期内水、电等费用董某某自付；租赁期限3年，自2015年9月18日至2018年9月17日止，年租金8万元，先付后租，房屋保证金4000元；合同期满，赵某某、章某某如需收回房屋，董某某无条件将货物搬出，将房屋经营时的现状原样交付给赵某某、章某某（如遇政府拆迁，董某某无条件搬出，赵某某、章某某不承担董某某的任何费用，包括装潢投入），但房租按实租的天数计算及退还押金。合同签订后，董某某承租赵某某、章某某房屋用于经营足浴店。庭审中董某某陈述，租赁房屋原系顾发英承租经营足疗店，董某某从顾发英手中将足疗店盘下，支付了51500元转让费，包含了店里原有的装修及附着物，董某某实际经营仅一年多。一审另查明：涉案租赁房屋，即南京市雨花台区铁心桥大街医院商住楼门面房13号（护理院13号门面房），系赵某某、章某某因拆迁取得。2017年2月，赵某某、章某某因拆迁获得补偿款1717825元，其中房屋补偿款1273371元、搬迁补助费63669元、停业补助费101870元、签约奖200000元、房租补贴6667元、装修及定附着物补偿72248元。董某某于2016年11月30日搬出该承租房屋，董某某在第二年度租期内的实际承租天数为73天，赵某某、章某某应退还租金63778元及租赁保证金4000元，合计应退67778元，但赵某某、章某某实际退还董某某74500元，多退6722元。庭审中，赵某某、章某某称董某某在经营期间尚有几个月的水电费几千元未结清，赵某某、章某某也未向董某某讨要，也视同对董某某的补偿。对此，董某某称水电费均已结清。经一审法院询问，董某某未能提交水电费已结清的相关证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，董某某与赵某某、章某某之间的合同约定内容明确，意思表示真实，应属合法有效。根据双方于2015年9月15日签订的《租赁合同书》中的第五条约定：“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”。故董某某要求赵某某、章某某支付因拆迁取得的相关补偿费用的诉讼请求，无合同依据，依法不予支持。本案审理中，赵某某、章某某表示为了钝化双方矛盾，息事宁人，除已多退给董某某的6722元外，自愿另补偿2万元给董某某，董某某未缴纳的水电费，也一并由赵某某、章某某自行承担。原审法院认为，赵某某、章某某自愿补偿的行为，系赵某某、章某某自愿处分自己权利的行为，应依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵某某、章某某补偿董某某20000元，于判决生效后十五日内支付完毕；二、驳回董某某的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由董某某负担。本院审理期间，董某某对一审查明“赵某某、章某某应退还租金63778元及租赁保证金4000元，合计应退67778元，但赵某某、章某某实际退还董某某74500元，多退6722元”有异议，主张该多退的6722元并非是赵某某、章某某作为补偿所退，是当时拆迁时，拆迁办为了业主能够尽快搬迁，多退一个月房租给承租人，具体结算是拆迁办在房屋补偿款中算给赵某某、章某某，再由赵某某、章某某与董某某结算房租时由赵某某、章某某算给董某某。因此，该多退的6722元是拆迁办退给董某某的，而非是赵某某、章某某退给董某某的。赵某某、章某某对一审查明的事实无异议，针对董某某所提异议，其表示，拆迁办没有统一要求多退一个月房租给承租人，该房租是赵某某、章某某多退给董某某的。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，董某某提交搬迁顺序单以及拆迁前的围挡照片各一张，证明2016年10月下旬已经进行了围挡，当时已经不允许再经营，该一个月的损失由拆迁办承担。赵某某、章某某未提交新的证据，其对董某某提交的上述照片的真实性无异议，但其认为虽然涉案房屋周围进行了围挡，但董某某还是在正常经营。
上诉人董某某因与被上诉人赵某某、章某某房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，赵某某、章某某与董某某在协商一致基础上就涉案房屋签订的租赁合同书是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按合同约定履行自己的义务。双方租赁合同履行期间，涉案房屋被拆迁，房屋租赁合同应当终止履行。对于双方租赁合同履行期间遇拆迁的补偿问题，应当按照双方当事人的约定进行处理。本案双方当事人在租赁合同中对于拆迁的约定为“如遇政府拆迁，乙方无条件搬出，甲方不承担乙方的任何费用，包括装潢投入”。从上述约定的内容来看，双方仅明确了赵某某、章某某不承担董某某的装潢费用，对于因拆迁导致的停业损失补偿及搬迁补偿问题均没有明确，应视为双方对该两部分的补偿问题约定不明。赵某某、章某某作为产权人，已领取了涉案房屋的拆迁补偿款，董某某因拆迁导致其不能正常经营，并由此产生停业损失及搬迁费用，董某某作为承租人，要求赵某某、章某某支付停业损失补偿及搬迁费用，有相应的法律依据，本院予以支持。一审法院认定董某某要求赵某某、章某某支付因拆迁取得的相关补偿费用没有合同依据不当，本院予以纠正。因双方在合同中已明确赵某某、章某某不承担董某某的装潢费用，故董某某要求赵某某给付其装修及附着物补偿费没有依据，本院不予支持。综合考虑双方之间的房屋租赁合同履行情况、拆迁补偿费用的构成以及本案的客观事实，本院酌定赵某某、章某某应支付董某某停业损失补助费及搬迁补助费50000元。一审中，赵某某、章某某自愿补偿董某某20000元系在其不承担补偿义务的情况下，为钝化双方矛盾所作出的意思表示，现因赵某某、章某某应承担支付董某某补偿费的义务，故该20000元应作为补偿款的组成部分，赵某某、章某某还应再支付董某某补偿款30000元。综上所述，董某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决第一项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3558号民事判决第二项；三、赵某某、章某某于本判决生效后十五日内支付董某某停业补助费及搬迁补助费30000元；四、驳回董某某的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由董某某负担420元，赵某某、章某某负担105元；二审案件受理费1050元，由董某某负担840元，赵某某、章某某负担210元（此款已由董某某预付，赵某某、章某某于支付董某某上述补助费时一并给付）。本判决为终审判决。

审判长　　钮丽娜
审判员　　曹　艳
审判员　　龚　达

书记员：汪海燕