董某某与佳木斯万基房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：董某某，男，汉族，于xxxx年xx月xx日出生，个体，住汤原县。
委托代理人：田功，黑龙江俊秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地：佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：绍忠渝，该公司总经理。
委托代理人：王荣伟，该公司鹤立项目二部负责人。
委托代理人：张伟德，该公司法律顾问

原告（反诉被告）董某某与被告（反诉原告）佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某某及其委托代理人田功、被告万基公司委托代理人王荣伟、张伟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董某某向本院提出诉讼请求：1、要求万基公司立即给付原址回迁商服房150平方米；2、要求万基公司给付搬迁费4500元；3、要求万基公司给付临时安置补助费31500元；4、要求万基公司给付停产停业损失73684元至安置结束时止；5、诉讼费用由万基公司承担。诉讼过程中，董某某将第3项诉讼请求变更为：要求万基公司给付超期临时安置商服房屋补助费396000元，并继续计算至安置结束时止。事实和理由：2014年5月1日，万基公司被批准拆迁，拟建财苑小区。为保证被拆迁人的合法权益及拆迁工程项目的顺利进行，董某某与万基公司签订《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》。双方约定被拆迁人签订协议后于5月3日前自行搬迁完毕，回迁时间是协议签订后2014年12月末，原址回迁一层商服7号楼西厢北1号，但万基公司至今没有交付房屋。为此，董某某诉至法院，希望法院判如所请。
万基公司辩称，一、本案所涉房屋建筑属于汤原县棚户区改造项目，适用的是相关法规。二、双方于2014年5月1日签订了鹤立财苑小区拆迁安置协议书。三、董某某至今没回迁进户，主要责任在董某某，因万基公司至今未见董某某被拆迁房屋证照，无法确定回迁安置的具体事项，董某某没有按安置协议书第三条约定履行。四、董某某起诉中第二、三、四项请求和增加的诉讼请求在安置协议书中没有约定，停产停业损失的请求不符合汤原县棚户区改造工程实施方案的相关规定，是单方随意要求，没有法律法规依据。
万基公司向本院提出反诉请求：1、要求董某某给付楼层差价款128000元；2、要求董某某给付超出面积款38500元；3、要求董某某给付剩余房款38500元；4、反诉费用由董某某承担。事实和理由：2014年5月1日，万基公司与董某某签订《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》，其中约定回迁面积150平方米。经万基公司核查，董某某原有房屋面积为128平方米。同时，合同又约定超出返还面积按3500元平方米交纳，被拆迁人需交纳原面积的全部补楼层差款及超出面积部分房款总额的50%，协议签订后30日内交纳，楼层主体完工后剩余房款一次性结清，逾期不结清，视为单方违约。董某某未能按照上述约定履行，已存在单方违约，故万基公司反诉至法院，希望法院判如所请。
董某某对万基公司的反诉辩称，一、双方签订的《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》真实有效。二、安置协议确认了产权调换的地点，面积，结构等，没有楼层差价及超出面积问题，协议中明确了董某某原有房屋是私产150平方米商服，选择回迁的房屋面积是150平方米，回迁房屋与拆迁房屋面积相符，不存在超出面积之说。3、请求法院驳回万基公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、董某某提交的鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书1份，意在证明：董某某原有房屋产权为私产，结构是砖混，用处是商服，面积是150平方米，万基公司同意为董某某回迁的房屋建筑面积是150平方米，没有约定楼层面积补偿差，不存在超出面积，同时约定搬迁时间为2014年5月3日前搬迁完毕，约定回迁时间为2014年12月末，回迁位置是原址回迁一层商服7号楼西厢北一号。本协议中的第三项约定实际与董某某所调换房屋没有关联，不存在楼层差及超出面积。
万基公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，依据国家的相关法律规定，房屋所有权确认的合理依据是房屋证照，董某某与万基公司当时签订合同时口说原有房屋是150平方米，没有拿出房屋证照，万基公司当时向董某某提出交出原房屋证照，董某某答复过后交出，并找了相关人员予以保证，董某某至今没有拿出原房屋房照，合同中写的150平方米不存在，董某某实际的房屋面积为128平方米。

本院经审查认为，该证据能够证明董某某与万基公司签订了《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》，明确了万基公司为董某某回迁的房屋位置、面积、用途及回迁时间，该证据能够证明董某某的主张，对该证据本院予以采信。
2、董某某提交的房屋租赁协议1份、收条4份，意在证明：董某某房屋搬迁的周转房为租赁房屋，年租金是17000元，至今房屋租赁费交了4年，停产停业造成的损失从2014年5月4日至2018年9月4日共52个月，为73684元。
万基公司质证认为，对证据的真实性有异议，该证据均是白条，不能证明所证明的内容。
本院经审查认为，该证据无法证明董某某的主张，对该证据本院不予采信。
3、董某某提交的营业执照1份，意在证明：董某某的商服是具有营业执照的营业性房屋。
万基公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。
本院经审查认为，该证据可以证明董某某的主张，对该证据本院予以采信。
4、万基公司提交的黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室黑棚改2012四号文件，文件后附2012年第一批城市棚户区项目计划表，意在证明：董某某回迁房屋安置协议书所签订的拆迁房屋和安置房屋均属于汤原县城市棚户区改造工程。
董某某质证认为，该证据的真实性有异议，该证据不能证明鹤立财苑小区属于该文件中的棚户区改造范围，对该文件附件及原文是否一致有异议，与本案拆迁协议没有关联，不应确认。
本院经审查认为，该证据能够证明财苑小区在2012年第一批城市棚户区项目计划表内，对该证据本院予以采信。
5、万基公司提交的汤原县人民政府汤房征［2013］2号文件1份、汤原县2016年房屋征收与补偿方案1份，意在证明：董某某与万基公司签订的回迁安置协议书受汤原县人民政府征收补偿方案调整，两份文件中对拆迁房屋安置后给予结构差、朝向差、楼层差价都有相关规定。
董某某质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，根据双方拆迁协议，不存在结构差、朝向差、楼层差价等问题，协议是双方真实意思的表示，应以协议为准，该证据与本案无关。
本院经审查认为，该证据无法体现财苑小区在征收补偿方案范围内，对该证据本院予以采信。
6、万基公司提交的房照发放申请审批表1份，意在证明：在产权处存档中只见董某某房屋的审批表，不见房屋证照，审批表表明房屋面积为128平方米，商服用房，房屋结构砖木不是董某某所述砖混，发照日期为2010年12月26日，有涂改痕迹，申请法院去房产处调取原件。
本院经审查认为，对该证据真实性有异议，该证据不能证明出自房屋管理部门，也不能证明万基公司所说的房屋面积是128平方米，事实上董某某房屋的使用面积为152平方米，协议中双方经过现场确认房屋实际面积为150平方米。
本院经审查认为，经本院询问，董某某认可其原有房屋面积为128平方米，故对该证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月1日，董某某与万基公司签订《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》，协议约定，董某某原有房屋为私产、砖混商服，协议上写明的建筑面积为150平方米，实际面积为128平方米。双方选择安置方式为产权调换，回迁房屋面积、建筑面积均为150平方米，回迁总面积不得大于165平方米。回迁位置为原址回迁，一层商服，7号楼西厢北1号，回迁时间为2014年12月末。协议签订后，万基公司至今未能为董某某办理回迁入户。
本院认为，董某某与万基公司鹤立项目二部签订的《鹤立镇财苑小区拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。万基公司鹤立项目二部与万基公司系挂靠关系，万基公司应当按照协议约定及时为董某某进行安置。万基公司提交的证据能够证明争议房屋实际存在，具备回迁安置条件，故万基公司应当将鹤立财苑小区7号楼西厢北1号商服安置给董某某。关于董某某主张的因搬迁产生的各项费用，因针对鹤立财苑小区的拆迁无相关补偿方案，且《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》颁布时间在董某某与万基公司签订安置协议书之后，故本案董某某主张的因搬迁产生的费用应当参照汤原县人民政府相近年份颁布的房屋征收与补偿方案。万基公司提交的汤原县人民政府汤房征［2013］2号房屋征收决定中确定的补偿标准可以作为本案董某某主张的各项费用的计算依据。
关于董某某主张的搬迁费、临时安置补助费，根据文件第六条第（二）项规定，“征收营业房屋的，按原房屋证照标明建筑面积，每平方米发放30元搬迁补偿。”第六条第（三）项规定，“根据汤原县实际情况，回迁安置的被征收人在临时安置过渡期间，临时安置补偿发放以房照为准，以户为单位，每户1200或1800元。被征收房屋产权证照标明面积60平方米以下（含60平方米）的，一次性补偿1200元户；60平方米以上的，一次性补偿1800元户。”董某某原房屋系商服，属营业房屋，实际建筑面积为128平方米，本院支持其搬迁费3840元（30元×128平方米），临时安置补助费1800元。
关于董某某主张的停产停业损失，因董某某未能提供充分证据证明其房屋被征收前从事经营活动及具体的收益，故本院自约定的回迁之日起，参考租金损失标准支持其停产停业损失。计算标准应当通过鉴定的方式予以明确，因董某某主张按照17000元标准计算其停产停业损失，根据民事诉讼当事人处分原则，待鉴定意见作出后，如鉴定意见确定的计算标准高于17000元，则按照17000元标准计算损失，如低于17000元，则按鉴定意见确定的标准计算损失。
关于万基公司的反诉请求，本院认为，万基公司与董某某签订的协议书中已明确董某某原有房屋建筑面积为150平方米，回迁选择的房屋面积为150平方米，不存在补楼层差价款及超出面积款的约定。虽然董某某原房屋实际面积为128平方米，但万基公司与董某某的约定应视为万基公司通过协议的方式放弃向董某某主张超出面积款的权利。万基公司主张的楼层差价款、超出面积款、剩余房款，均无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，判决如下：

一、佳木斯万基房地产开发有限公司于本判决生效之日起向董某某安置位于汤原县鹤立镇鹤立财苑7号楼西厢北1号商服；
二、佳木斯万基房地产开发有限公司于本判决生效之日起向董某某支付搬迁费3840元、临时安置补助费1800元；
三、佳木斯万基房地产开发有限公司于本判决生效之日起以董某某安置房屋的位置及面积为标准，按照相同地段房地产市场租金评估价格确定单价后，赔偿董某某自2015年1月1日起至实际回迁安置之日止的损失（如鉴定意见确定的计算标准高于17000元年，则按照17000元年标准计算损失，如低于17000元年，则按鉴定意见确定的标准计算损失）；
四、驳回董某某的其他诉讼请求；
五、驳回佳木斯万基房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2494元，减半收取计1247元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担；
反诉案件受理费4375元，减半收取计2187.5元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本文书履行期最后一日起，两年内为申请执行有效期。

审判员 刘念祖

书记员： 罗宇涵