董某某与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

原告董某某，女，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区。
法定代表人张健英，经理。
委托代理人王茂武、刘庆余，河北君德风律师事务所律师。

原告董某某诉被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董某某及委托代理人葛丹丹，被告委托代理人刘庆余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的诉争房屋，房屋价款为437807元。2008年8月1日，原、被告签订补充协议，原告承诺2009年12月31日前为原告办理产权登记，如果未按期办理，被告按原告已付房价款的1%进行赔偿。但时至今日，原告的房产证也没有办理下来。原告多次找到被告，但无有结果。被告的行为属于严重违约，使原告对自己的房屋不能行使完全的所有权，出租、出售、办理抵押贷款等权利均受到限制，给原告造成很大的经济损失。为此原告起诉，要求被告赔偿违约金1万元，并由被告承担诉讼费。
被告辩称，被告承诺在2009年12月31日前为原告办理产权登记，原告在该日期就知道权利被侵害，诉讼时效应当从该日计算，原告起诉已超过诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中止、中断的情形，因此原告丧失了胜诉的权利。即使未超过诉讼时效，本案涉及的房屋未能在约定的期限内办理产权登记，是由于被告遇到了无法克服的客观情况，按照双方签订的《补充协议》，被告也不应承担违约责任。退一步讲，即便被告应支付违约金，也应按原告已付房款的1%支付，原告诉请1万元违约金没有事实和法律依据。
原告提交证据如下：证1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》，证2、双方在交接房屋时签订的补充协议，房屋兑现通知书，不动产销售发票。证明原告已经按照合同约定履行了相关义务，但是被告没有按照合同约定的日期为原告办理房本，在双方签订补充协议后被告依然没有为原告办理房本，直至2012年下半年被告才通知原告可以为其办理房本，期间使原告对自己的房屋诸多权利行使受到限制，给原告造成损失。
被告对原告提交的证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，证明不了原告的权利受到限制而且造成损失，而且补充协议第二条明确约定，我方不应承担责任。
被告向法庭提交证据如下：证1、《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》，根据“由于出卖人不能克服的客观原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，并且不承担赔偿责任”的约定，被告不应承担责任。证2、河北省建设工程质量监督报告。证明在建设过程中我们及时办理了验收手续，竣工验收时间是在2009年11月10日。证3、市政府政务服务中心的联合验收意见。证4、工程竣工验收备案函。证5、建设工程竣工验收消防备案受理凭证。证6、市房产局的测量成果报告，测绘日期2010年10月。证7、2011年10月30日房屋测绘交费通知单。证8、市物业办的证明。证9、2011年12月5日必玉公司给市政府的紧急请示。证10、初始产权登记房产证一份。上述第2-10份证据证明被告已经尽快办理了相关手续，但是由于政府办事效率低，导致初始产权登记延期。
原告质证意见为，证据1真实性没有异议，证明目的有异议，我方认为被告不能办理房本不是因为不能克服的原因，而是自身行为所致，据原告了解，被告是由于在规划图有更改以及其他违规原因致使房屋无法进行验收，不是因为政府部门的责任，所以应由被告承担责任，因此对被告提交的证据2至证据10的证明目的均不予认可。
对于原告提交的证据，均系双方买卖房屋行为的书面表现形式，被告无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据多系政府机关出具的文件性材料，原告对其真实性无异议，本院亦予以采信。
根据双方当事人均认可的事实和本院采信的证据确认案件事实如下：2006年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的房屋，价款为412467元。关于房屋产权登记情况，在合同第十五条未作约定。2008年7月31日，双方签订了《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》。约定“一、由于该项目分期开发其综合验收需统一进行的原因，双方同意在2009年12月31日前办理产权登记。如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失；二、由于出卖人不能克服的客观原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，且不承担赔偿责任。”原告如约履行了合同，但原告未能在2009年12月31日前办理产权登记。直到2012年5月初该房屋才具备办理产权登记的条件。另，原告2009年3月花25340元购买下房一间，就下房逾期办证问题原告表示另行主张。
关于被告抗辩因政府原因导致的延期办证，查明有关情况如下：本案涉及的房屋所在的秦皇岛市海港区某小区，建设单位为被告。2009年8月市质监局、市园林局对该项目进行了验收；2009年11月市环保局进行了验收；2010年8月市规划局、气象局、人防办对该项目进行了验收。2011年4月进行竣工验收备案登记。2010年10月秦皇岛市房地产测绘队对该项目房屋开始进行面积测绘，2011年10月出具测绘结果。2012年4月秦皇岛市物业办公室出具证明，证明被告交清上述项目房屋的维修基金。4月27日秦皇岛市住房保障和房产管理局出具整栋楼的房屋所有权证。被告未能说明政府的哪个机关部门在办理哪个手续过程中存在拖延，及拖延的时间。
另查明，本院审理的李凤兰诉秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，要求依法确认《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》无效一案，经本院（2010）海民初字第1316号民事判决书确认《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的第二条为无效条款，第一条为有效条款。双方均对本院的判决不服，上诉到秦皇岛市中级人民法院。秦皇岛市中级人民法院以（2011）秦民一终字第58号民事判决书维持本院一审裁判结果。现双方均向河北省高级法院申请再审。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实的意思表示，并且不违法相关法律规定，本院确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，且该违约行为处于持续状态，因此，原告起诉，并未超过诉讼时效，被告应当承担违约责任。原告提出被告应赔偿违约金1万元，其未提供证据证明其实际损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的约定，被告应当按照原告已付房款的的1%赔偿原告经济损失。
被告援引《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，本院认为《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”约定，属免责条款，该条款中的“不能克服的客观原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排除了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，被告也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告董某某延期办证违约金4124.67元。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 莫军
审判员 韩力
审判员 徐爱春

书记员： 刘鸣