葛莉莉与张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告(反诉被告)：葛莉莉，女，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师
　　委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地：上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：唐林款，上海市经纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
　　原告(反诉被告)葛莉莉与被告(反诉原告)张某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)葛莉莉及委托诉讼代理人居懿，被告(反诉原告)张某及其委托诉讼代理人唐林款、张波参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)葛莉莉向法院提出诉讼请求：1、请求判令张某向葛莉莉支付房款人民币28,500元并支付违约金至被告付清全部房款之日止(以28,500元为基数,按照每日0.5%计算,从2019年5月11日开始计算)。事实与理由：2019年3月14日，葛莉莉与张某就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间合同》，约定葛莉莉将系争房屋出售给张某。2019年3月21日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，该合同补充协议(一)第3条约定：本次交易所产生的个人所得税、契税、印花税、中介费、公证费、保险费等一切税费均由张某全额承担。该合同补充协议(三)约定，2019年5月10日之前，双方结清总房款2,850,000元整，在结清全部房款支付完毕之日起3日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，葛莉莉向张某交钥匙，将该房地产交付张某。2019年4月20日，方至上海市宝山区不动产事务中心办理过户事宜。在办理缴纳个人所得税过程中，张某提出不愿意按照居间合同以及买卖合同的约定承担个人所得税28,500元，双方就此问题反复交涉无果。葛莉莉原本可以拒绝配合张某办理过户手续，但为了顾全大局避免损失扩大，为张某垫付个人所得税28,500元。葛莉莉从2019年5月15日开始分别通过电话、短信、微信等方式通知张某办理交付手续，但张某以葛莉莉如不写放弃主张垫付款28,500元承诺为由，拒绝办理交接手续。为维护葛莉莉的合法权益，特向法院起诉。
　　被告(反诉原告)张某反诉并辩称，不同意葛莉莉的诉请。28,500元是个人所得税，双方在过户的时候约定过由葛莉莉自行承担，张某仅承担7,000元。葛莉莉存在逾期交房的行为，违反合同约定。并反诉要求：依法判令原告支付被告逾期交房违约金182,400元。
　　原告(反诉被告)葛莉莉针对反诉辩称，不同意张某的诉请。张某未按合同约定将房款全部交清。合同约定房屋交接在前，水电煤过户在后。张某以水电煤没有交接，且要求葛莉莉出具收条来作为房屋交接的要件是不符合约定的。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2019年3月14日，葛莉莉(甲方)与张某(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，出售款2,850,000元。《房地产买卖居间协议》约定乙方承担交易中税费。2019年3月21日，葛莉莉(甲方)与张某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，买卖合同第4条约定，甲乙双方同意，甲方于2019年5月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后以交付乙方房屋钥匙为房屋转移占有的标志。买卖合同补充协议(一)约定，本次交易所产生的个人所得税、契税、印花税、中介费、公证费、保险费、房地产评估费、担保费等一切税费均由乙方全额承担。买卖合同附件三约定，2019年5月10日前，双方结清总房款2,850,000元整，在结清全部房款支付完毕之日起3日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方向乙方交付钥匙，将该房地产交付乙方。附件四约定，甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。
　　为了证明替张某垫付了个人所得税，葛莉莉提供了一张《交易签购单》及银行卡交易明细清单、税收完税证明，金额为28,500元，张某对证据的真实性没有异议，但表示因为张某在签买卖合同时疏忽了个人所得税，故不愿意承担个人所得税，双方在不动产事务中心协商为葛莉莉承担个人所得税，张某补偿葛莉莉7,000元。
　　为了证明双方协商由葛莉莉承担个人所得税同时张某补偿葛莉莉7,000元，张某提供了2份证据：1、不动产事务中心的视频，以证明双方在缴税柜台进行了协商；2、录音，以证明张某和葛莉莉的女婿进行房屋交接时谈到了由葛莉莉承担个人所得税同时张某补偿葛莉莉7,000元。另外张某申请了证人范某某出庭作证，证人到庭后陈述如下：4月20日在宝山交易中心，证人去交易中心过户房子，正好看到葛莉莉和张某在争吵，好像听到他们达成协议，然后证人听到葛莉莉的女儿说7,000元要从张某那里扣，交易中心工作人员说不可以，要从各自的账户中出，证人又听到葛莉莉的女儿说张某要将7,000元打给葛莉莉，张某说好的。对于第1份证据，葛莉莉发表质证意见如下：真实性无异议，但不同意证明目的，视频没有声音的，视频中证人并非全程都在的，是后半段才在的。对于第2份证据，葛莉莉发表如下质证意见：真实性无异议，但是不同意证明目的。4月13日前双方对税费都约定好的。但是交易当时，张某不愿意承担28,500元的税费，所以双方产生了争执，葛莉莉的女儿与张某的父亲去协商。后来葛莉莉的女儿告诉葛莉莉，因为张某身边没有那么多钱，只有7、8千元。葛莉莉替张某垫付，张某下午会给7,000元的，交房的时候再与葛莉莉结清剩余的21,500元。但是至今葛莉莉垫付的28,500元仍没有收到。对于证人证言，葛莉莉发表意见如下：证人与张某是朋友关系，证明力较弱，如果证人所述属实，那么当时葛莉莉的女儿曾要求张某尽快支付7,000元，且没有附任何条件，但是张某至今未付。
　　为了证明葛莉莉不构成延迟交房，葛莉莉提供了2份证据：1、双方的短信聊天记录，证明张某拒绝办理房屋交接手续。2、EMS快递单，证明葛莉莉就房屋交接向张某发函，张某收到函件后没有回复。对于第1份证据，张某发表质证意见如下：真实性无异议。5月16日是双方商定的交接时间，当时葛莉莉的女婿带钥匙来的，葛莉莉本人没有来。但是葛莉莉认为交接只是交钥匙。但是张某认为交接完毕是需要水电煤、物业费结清，并办理过户手续。但是在6月7日水电才结清，6月12日煤气才结清。这些需要葛莉莉本人办理的，关于第2份证据，张某质证如下，真实性有异议，函件有签收的，但张某本人没有签收。
　　关于双方再次交接的过程，葛莉莉陈述如下：双方约定5月19日再次交房，当日葛莉莉的女婿去的，也拿出了委托书，张某拍了照片。葛莉莉的钥匙也由其女婿带去，但是张某不收。之后又约定5月29日交房，但是又没有交成，因为张某一定要葛莉莉本人去。然后6月10日张某又联系葛莉莉交房，在6月12日葛莉莉的女儿女婿一起去和张某办好了交接。张某陈述如下，水电煤是张某自己过户的，葛莉莉是结清水电煤后，张某拿了结清单子才可以过户的。几次没有交接成功就是因为水电煤没有结清。因为只有水电煤结清后张某才能查验验收。除此之外其他的没有异议。
　　本院认为，关于本案的第一个争议焦点，即双方是否在不动产事务中心达成过关于个人所得税的约定，根据张某提供的证据，仅能证明双方在交易中心进行过协商，却不能证明双方就此达成了一致意见。因为不管是证人证言还是录音，其中出现了关于7,000元的说法，但是均不能直接地说明双方最后议定由张某负责补偿葛莉莉7,000还是个人所得税由葛莉莉自行负担。而张某一直未向葛莉莉支付7,000元钱款，也从反面说明张某的说法确信性不高。而葛莉莉要求张某支付个人所得税垫款的依据是双方之间的买卖合同。两相比较，本院采纳葛莉莉的说法，即张某应向葛莉莉支付个人所得税的垫款。关于本案的第二个争议焦点，即葛莉莉是否构成延迟交付，根据双方陈述，2019年6月12日，双方完成了最后的交接，但构成延迟交接的主要原因，在于双方对于交接的认定不同，根据合同的约定，交接应该以交钥匙为标志，而张某认为交接必须完成水电煤的过户后才能进行，故因为葛莉莉本人不能到场导致交接一直未能完成。2019年5月19日，葛莉莉已经委托他人带上系争房屋钥匙，与张某进行交接，因此在此之后，未能进行交接的责任，应该由张某自己承担，而在此之前的责任应该由葛莉莉承担。双方在买卖合同中约定，2019年5月10日前，双方结清总房款2,850,000元整，在结清全部房款支付完毕之日起3日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方向乙方交付钥匙，将该房地产交付乙方。尽管双方对于个人所得税的支付存在争议，但该争议不足以构成葛莉莉延迟交房的理由，葛莉莉应该在约定的时间之前将系争房屋交付给张某，故葛莉莉构成延迟交付，应该承担违约责任，按照双方的约定，每逾期一日，葛莉莉应该向张某支付已收款0.5%的违约金，该约定过高，本院酌情确定为15,000元。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下：
　　一、被告(反诉原告)张某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)葛莉莉个人所得税垫款28,500元；
　　二、原告(反诉被告)葛莉莉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张某违约金15,000元。
　　三、驳回原告(反诉被告)葛莉莉的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为256元，由被告(反诉原告)张某承担。反诉案件受理费减半收取为1,950元，由被告(反诉原告)张某承担1,790元，由原告(反诉被告)葛莉莉承担160元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：韩  亮

书记员：叶文玮