葛某某与上海东雀商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：程利军，上海美善律师事务所律师。
　　被告：上海东雀商务咨询有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：黄巍，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵玉刚，上海巨盾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈怀榕，上海巨盾律师事务所律师。
　　原告葛某某与被告上海东雀商务咨询有限公司(以下简称东雀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛某某及其委托诉讼代理人程利军、被告东雀公司的委托诉讼代理人陈怀榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告葛某某向本院提出诉讼请求：要求确认葛某某与东雀公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月25日解除，东雀公司按每月人民币52,998元(以下币种均为人民币)支付2017年9月16日至实际返还之日的租金，支付违约金52,998元。事实和理由：2016年12月29日，葛某某与东雀公司签订《房屋租赁合同》，约定葛某某将上海市宝山区罗溪路XXX号一、二层房屋(以下简称系争房屋)出租给东雀公司，月租金52,998元，每六个月支付一次，租期2017年1月1日至2023年1月2日。合同签订后，葛某某将系争房屋交付给东雀公司，东雀公司对系争房屋进行装修，并支付了第一期六个月租金317,988元。之后，由于政策原因致使东雀公司无法及时办理教育培训机构的行政许可，东雀公司便借口说系争房屋不属于商业性质，拒不支付第二期六个月的租金。葛某某与东雀公司数次协商未果，故于2018年1月25日向东雀公司送达《催告函》，通知东雀公司解除租赁合同。综上，原告向本院提出上述请求。
　　被告东雀公司辩称，合同签订后，东雀公司对系争房屋进行设计及装修，并办理分支机构的工商注册，但工商行政部门以系争房屋用途为住宅不得商业经营为由拒绝东雀公司的注册申请。之后，东雀公司联系葛某某要求解决，葛某某多次表示向有关机关申请变更房屋性质，但均未果。因系争房屋性质不能商用，东雀公司的合同目的无法实现，故于2018年1月6日向葛某某送达《解除租赁合同后续事宜沟通函》，通知葛某某解除租赁合同，所以合同解除的日期为2018年1月6日。东雀公司不能正常使用系争房屋，不能实现合同目的，不同意支付租金。东雀公司不存在违约，不同意支付违约金。综上，不同意葛某某的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，葛某某(甲方)与东雀公司(乙方)签订《承租意向书》，主要约定甲方将系争房屋出租给乙方等。意向书第三条约定，甲方保证其出租的房屋用途为商业用途，可以用于办理营业执照等工商登记相关手续；甲乙双方在签订租赁合同后，甲方有义务配合乙方的工商注册登记备案或其他行政登记手续事宜，并配合乙方提供相关的资料。2016年12月14日，东雀公司向葛某某支付租赁意向金10万元。2016年12月29日，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋使用面积484平方米，该房屋用途为商铺；租赁期限为6年，自2017年1月1日至2023年1月2日；乙方支付的租赁意向金在正式签订租赁合同后继续作为乙方的租赁保证金；月租金为52,998元，每6个月支付一次，在租金到期前须支付下6个月的租金；2017年1月1日至2017年3月15日为装修期，装修期内乙方免付租金。合同第五条约定，甲方应保证该房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址，不存在其他主体已办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案之情形；因本合同签署而引起的登记备案手续或其他行政登记手续的变更(如需)，甲方应积极协助、配合。合同第十条约定，甲方违反本合同所约定条款的，须赔偿乙方一切装修费用以及因为装修而产生的其他费用，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金；乙方违反本合同所约定条款的，赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。2017年1月9日，葛某某将系争房屋交付给东雀公司。2017年1月19日，东雀公司向葛某某支付租金317,988元。之后，东雀公司对系争房屋进行装修，准备开办幼儿教育机构。2017年5月5日，东雀公司申请的企业名称“上海东雀商务咨询有限公司罗溪路分公司”经预先核准，但之后未能办理营业执照。2018年1月6日，东雀公司向葛某某送达《解除租赁合同后续事宜沟通函》，认为系争房屋性质为居民住宅，无法作为商铺对外经营，故解除租赁合同。2018年1月8日，葛某某向东雀公司回函，表示无法领取营业执照是东雀公司自身原因，要求继续履行合同。2018年1月25日，葛某某向东雀公司送达《催告函》，通知东雀公司解除租赁合同。
　　2017年6月20日，葛某某向市长之窗写信反映，罗溪路208、210号房屋属于个体户进罗店镇经商申请用地建造的营业用房，三十年来一直作商业用房使用；近期出租给东雀公司需要办理营业执照，于5月20日在宝山区房屋交易中心提取房屋信息，该房屋属性变成旧式里弄，工商部门以此不予办理工商执照，之后多次协调没有结果等。2017年7月26日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局向葛某某出具《书面答复意见书》，写明，经与市场监管局反复协调，现已同意按产证登记资料核发营业执照。审理中，本院与上海市宝山区市场监督管理局联系，该局相关人员表示，住宅房屋不能办理营业执照，上海市宝山区住房保障和房屋管理局确实来沟通过，但并未表态已经同意核发营业执照。
　　审理中，双方当事人确认，系争房屋包括上海市宝山区罗溪路208、210室房屋的一、二层以及上海市宝山区罗溪路XXX号房屋的一层。罗溪路208、210室房屋的产权人为葛某某，房屋所有权证载明所有权性质为私有。罗溪路XXX号房屋的产权人为葛某某的弟弟葛燕青，房地产权证载明的房屋用途为住宅。
　　审理中，东雀公司表示，已于2018年1月1日左右将系争房屋正门和后门的钥匙返还给葛某某，当时已返还房屋。葛某某表示，当时因系争房屋有漏水情况，只有一把后门小门的钥匙放在葛某某处方便维修，系争房屋还有上下几十把钥匙没有归还，所以不存在当时返还房屋的事实。2018年5月12日，经本院协调，东雀公司将系争房屋的全部钥匙返还给葛某某。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　葛某某向本院提供以下证据：1、2005年5月31日宝山区城建档案管理中心出具的证明，证明系争房屋所在的整幢大楼是1987年建造的，建造后开办大华商场用作商业用途，之后一直都是用于商用；2葛某某与交通银行股份有限公司上海市分行签订的《房屋出租合同》及照片，证明系争房屋在出租给东雀公司前是出租给交通银行的网点营业厅使用了四年。东雀公司表示，对证据1的真实性无法确定，并没有体现系争房屋的性质是商业性质；对证据2的真实性无异议，之前确实是交通银行使用系争房屋，所以葛某某在签约时说系争房屋性质是商业用途，东雀公司当时也相信了。
　　本院认为，葛某某与东雀公司签订的《承租意向书》、《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同内容以及履行情况，双方在签约时都认为系争房屋的性质为商业用房，也都明知东雀公司的租赁目的为商用，直到东雀公司办理营业执照时，才引发房屋用途的问题。葛某某认为系争房屋是商业用房，但根据其提取的房屋信息，罗溪路XXX号、210号的性质为旧式里弄，罗溪路XXX号在房地产权证上登记的性质也是住宅，均非商业用房。葛某某提供的《书面答复意见书》虽有同意核发营业执照的表述，但住房保障和房屋管理局并非企业注册登记的主管部门，本院难以据此认定系争房屋可以商用并办理企业注册登记。综上，因系争房屋的性质并非商业用房，东雀公司未能办理营业执照，葛某某作为出租方应承担相关责任；东雀公司在未查明系争房屋性质的情况下签订租赁合同，还在申办营业执照前对房屋进行装修，造成损失扩大，也负有相应责任。东雀公司不能实现合同目的，有权解除合同，其所发《解除租赁合同后续事宜沟通函》于2018年1月6日送达葛某某，租赁合同于当日解除。葛某某要求确认合同于2018年1月25日解除的请求，本院不予支持。合同解除后，东雀公司应返还系争房屋。审理中，东雀公司于2018年5月12日将全部钥匙交给葛某某，应视其当天返还系争房屋。东雀公司占用系争房屋期间，应向葛某某支付租金，鉴于东雀公司无法经营，葛某某对此也存在过错，租金应适当减少，本院根据双方的过错程度及公平原则，酌情确定东雀公司向葛某某支付租金427,517.20元。东雀公司已付租金317,988元，还应支付109,529.20元。东雀公司不能实现合同目的，有理由拒付第二期租金，并不构成违约，葛某某要求东雀公司支付违约金的请求，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：
　　一、被告上海东雀商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告葛某某支付租金109,529.20元；
　　二、驳回原告葛某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取3,035元，由原告葛某某负担1,245元，被告上海东雀商务咨询有限公司负担1,790元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君