葛某某与唐山市富康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告葛某某。
委托代理人任秋宇，河北伸正律师事务所律师。
被告唐山市富康房地产开发有限公司，地址河北省唐山市新区。
组织机构代码：70085668-6。
法定代表人林首光，该公司董事长。
委托代理人林守文，该公司项目经理。
委托代理人杨小乐，该公司职工。

原告葛某某与被告唐山市富康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告葛某某及委托代理人任秋宇，被告唐山市富康房地产开发有限公司的委托代理人林守文、杨小乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年购买了被告开发的宽城镇“太阳城小区”7号楼6单元609室（顶楼）。2010年4月看房时，发现客厅、两个卧室、厨房多处滴水，当时售楼人员表示，已经修理完毕，不会再漏水。2010年12月份入住后，发现楼顶多处漏水，2011年春季，经双方协商，被告对楼顶进行了维修，赔偿了损失1万元。2011年7月份开始，楼顶又发生漏水现象，后找到物业等部门处理，经多次协商，2014年夏季，被告组织维修人员又对屋内漏水部分进行了简单的维修，维修后不到1个月的时间，又开始连续渗水。被告2015年8月份承诺，立即给进行维修，支付赔偿金5000元，因与原告的实际损失相差太大，未达成一致意见。因楼房多处漏水，造成原告2014年开始，不能正常在房屋中居住，楼房也不能向外出租，每年最少损失租金16000元。同时，因漏水造成原告屋顶造型、家具、墙漆等多处损坏。双方因多次协商被告一直消极态度，故起诉要求被告立即对原告居住的楼顶进行维修；赔偿原告房屋租金20000元；对原告屋内屋顶及家具进行维修或支付维修金20000元，诉讼费用全部由被告承担。为证明其主张，原告向本庭提交证据如下：
1、宽城净圆物业公司证明一份。证明案涉房屋漏水及原告与被告协商的事实。
2、高丽娟的证明。证实案涉房屋漏水。
3、阳光小区业主委员会及同栋楼的居民的书面说明一份。证明案涉房屋及楼道漏水，原告曾多次找到被告协商。
4、出庭证人王红军、李庆玉的证言、照片28张证明楼房漏雨。
5、穆振友和李广军的证人证言及二人身份证复印件。证明二人对房屋进行维修，原告花费12000元。
6、宽城满族自治县人民法院委托评估葛某某所有的位于太阳城小区7号楼6单元609室室内装修及家具损失评估报告书一份。证明再次装修的房屋费用16360.87元。
7、原告目前租房的租赁合同书一份、屋主的收据证明一份及身份证复印件一份。证明原告目前租住房屋每年租金16000元。
8、评估费发票复印件一份，证明评估费用。
9、商品房买卖合同书。
被告唐山市富康房地产开发有限公司未提出书面答辩意见，但庭审中辩称，原告因房屋漏水向被告主张损失没有任何依据：第一，屋面防水工程已超过质保期。原告房屋在2009年9月30日竣工，涉案房屋质保期从2009年9月30日至2014年9月30日，已经超过被告质保期。第二，被告主体不适格，涉案房屋施工单位是宽城满族自治县房产建筑安装工程有限公司，即便原告想要主张损失其也应起诉施工单位。承认涉案房屋在2011年确实存在过漏水，原告也找过被告，同时被告向原告赔偿过1万元，这包括对屋顶的维修费用和对造成损失的赔偿，被告怕原告不进行维修，又对屋顶进行过维修，原告拿到钱后是否维修了屋顶，被告不清楚。而且在协议中明确写明：无论业主是否进行维修，维修后质量是否合格均不得提出质量要求，否则均属于业主违约，因原告私利并未对屋顶进行维修，事后导致屋顶漏水，应承担违约责任。为证明其主张，原告向本庭提交证据如下：
1、关于太阳城公寓小区7#609维修的协议一份，及原始凭证粘贴纸一张。
2、河北省建设工程竣工验收备案表、河北省建设工程竣工验收报告书各一份。证明涉案房屋的真正施工单位不是被告、且该工程在2009年9月30日竣工，已经过了质保期，被告主体不适格。
3、被告与宽城净圆物业服务有限公司签订的物业合同。证明虽然工程已经过了质保期，但原告按照合同约定可以向物业公司主张维修，或者申请动用物业维修基金。
经审理查明，2010年原告葛某某购买了被告唐山市富康房地产开发有限公司开发的宽城镇“太阳城小区”7号楼6单元609室（顶楼）。原告对楼房进行装修并入住，后原告发现楼房屋顶大面积阴水、腻子被冲刷、部分家具浸水。原、被告进行了协商，并于2011年3月23日达成了“关于太阳城公寓小区7＃楼609维修的协议”。协议约定：“太阳城公寓小区7＃楼609号业主葛某某。在领钥匙装修完成入住后，因屋顶防水损坏致使屋顶大面积阴水，腻子被冲刷、部分家具浸水而损坏。施工单位对业主进行一次性维修人工费、材料费等，共计10000.00元，人民币大写壹万圆整。签字生效后，施工单位视为维修完成，不论业主是否进行维修、维修后质量是否合格，均不得再以此为由，提出任何要求。否则均属于业主违约行为。业主应退还全部资金，并承担由此造成的全部损失和其它后果。协议单位：唐山市富康房地产开发有限公司业主：葛某某2011年3月23日。”被告给付原告顶棚防水漏水损坏物维修费10000.00元。现因原告楼顶漏水双方再次进行协商未能达成协议，2015年9月10日原告向本院起诉，并于2015年10月10日提出对所涉漏水造成室内装修及家具损失进行鉴定，2015年11月16日承德方兴资产评估有限责任公司以承德方兴评报字（2015）第217号对原告所有的位于太阳城小区7号楼6单元609室室内装修及家具损失评估值16360.87元。2015年11月26日原告再次要求对案涉楼房的房顶是否渗漏、渗漏形成原因等要求鉴定，后原告又不同意进行鉴定。
庭审通过质证，被告对原告提供的9份证据中1-7号证据及证人证言有异议，对8、9号证据真实性认可，但对证明的目的有异议。本院对原告提供的1号、6号、8号和9号证据及4号证中证人王红军证言及照片经审核认定，符合证据的实质要件和形式要件，能够证实现原告楼顶漏水，双方曾进行协商未能达成一致意见及涉案楼房室内装修及家具损失评估是16360.87元，本院予以采信；本院对原告提供的2号、3号、5号、7号证据及4号证中李庆玉的证言经审核认定，不符合证据的实质要件和形式要件，本院不予采信。
原告对被告提供的3份证据中的1号证据的真实性认可，但对证明目的不认可，对2号、3号证据证明的目的不认可。本院对被告提供的1号证据经审核认为，被告给付原告的维修费是对楼顶防水损坏造成原告室内装修、部分家具浸水损失的费用，而不包括要求由原告对楼顶防水损坏也进行维修的费用，此事实通过被告在给付原告维修费粘贴纸上用途中写明：“7＃609顶棚防水漏水损坏物维修”中也能够证明。本院对被告提供的2号证据河北省建设工程竣工验收备案及河北省建设工程竣工验收报告书经审核认为，工程竣工验收合格并备案，只能说明工程主体质量合格，但不能证明就没有其它质量问题，在被告自己提供的1号证据就能够证明楼房曾存在漏水的事实。被告认为涉案房屋的真正施工单位不是被告，主体不适格，本院审核认为，根据合同相对性原理，在商品房买卖合同中的买受人原告因对所购商品房质量纠纷提起的诉讼以出卖人（开发商）为被告符合法律规定，而开发商应当对商品房的质量负有直接责任，不能以是施工方负责施工为由，拒绝承担质量保修义务，故本案被告主体适格；对于被告认为工程已经过了质保期问题，通过被告提供的2号证据能够证明工程是过了质量保修期，但不能证明在质量保修期内被告完全履行质量保修的责任。对被告提供的3号证据经审核认为，能够证明被告与宽城净园物业服务有限公司签订的物业合同，至于原告是否向物业公司主张维修，或者申请动用物业维修基金不是本案审理范围。
通过原告、被告当庭陈述及上述本院采信的证据，能够证实本院所确认的事实。

本院认为：原、被告双方当事人是在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，合同合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定给付被告楼房款，被告亦应按合同约定给付原告符合质量要求的楼房。2011年3月23日原、被告因屋顶防水漏水双方达成了“关于太阳城公寓小区7＃楼609维修的协议”，被告给付原告顶棚防水漏水损坏物维修费并对楼顶进行维修，被告承担了质量保修责任。现原告以楼顶再次漏水要求被告进行维修并承担损失，在审理过程中原告能够证明其室内装修及家具损失数额，但因被告已经给付维修费，而原告不能提供足够的证据证明自己对2011年因屋顶棚防水漏水造成财物损坏进行了维修，同时原告也不能证明楼房确实有不能居住的事实以及渗漏形成原因及时间，所以原告应对自己提出的主张承担举证不能的法律后果，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告葛某某的诉讼请求。
案件受理费400元，由原告葛某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。

审判长 韩淑彬
代理审判员 袁国吉
人民陪审员 王建兴

书记员： 李婷婷