葛海某与刘某某物权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）葛海某，公民身份号码3206821971061
00020，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江苏省如皋市交通运输局职员，住江苏省如皋市如城镇皋南新村。
委托代理人张叶俊，江苏如一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘某某，公民身份号码2308051973061
20022，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯市劳动社会保障局干部，住黑龙江省佳木斯市前进区园林社区。
委托代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。

上诉人葛海某与被上诉人刘某某物权确认纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2014年11月27日作出（2014）佳前民初字第253号民事判决。宣判后，原告葛海某不服向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2015年4月24日公开开庭进行了审理，上诉人葛海某及其委托代理人张叶俊、被上诉人刘某某的委托代理人吴春鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告葛海某诉称：其与张爱萍（军人）1993年2月12日登记结婚，女儿现年19岁、大学在读。原告1996年起带着女儿在江苏生活，张爱萍2006年自哈尔滨调至佳木斯军分区政治部服役，两人一直两地分居。2013年3月8日张爱萍因病去世。张爱萍去世前，原告从其战友处得知其在军分区买了一套建筑面积135.53平方米经济适用房，张爱萍去世后，原告在产权处查档时发现该房已被转卖被告。被告并非现役军人，故无权买受军队经济适用住房；张爱萍未征得原告同意转卖涉案房产，应属无权处分；且被告买房价款308941元明显低于市场价格。综上，原告诉请撤销张爱萍与被告签订的房屋买卖协议，被告返还涉案房产并承担诉讼费用。
原审被告刘某某辩称：2009年筹建涉案楼房时，被告通过朋友得知张爱萍公开出让购房权力，经协商被告的丈夫张晓松于2009年7月6日给付张爱萍转让费35000元；二人于2009年8月6日签订转让协议一份。2009年7月29日至9月29日被告以张爱萍名义缴纳了全部房款316316.36元及两次登记的相关费用；2010年1月27日被告又给付张爱萍转让费15000元；被告装修入住至今且已办理登记。综上，被告购买诉争房屋实际花费529013.03元，系合法取得，请求法院驳回原告诉请。
原审判决认定，原告葛海某与张爱萍1993年2月12日登记结婚，张爱萍系佳木斯军分区政治部副主任，因工作关系二人长期两地分居。2009年8月6日张爱萍与张晓松（被告刘某某的丈夫）签订协议书，约定张爱萍有偿转让其本人享有的正团职经济适用住房购买权，购房首付款100000元及后续其他费用均由张晓松支付，张晓松另应给付张爱萍购房权转让费35000元等。签订该协议之前的2009年7月6日，张晓松已交给张爱萍“购房转让费”35000元；被告刘某某已于2009年7月29日向佳木斯军分区后勤部缴纳购房首付款100000元；2009年8月24日被告刘某某向佳木斯军分区后勤部缴纳第二次购房款80000元；2010年1月12日被告刘某某向佳木斯军分区后勤部缴纳第三次购房款129009元；2010年1月27日被告刘某某又交给张爱萍“房屋优惠款”15000元；2010年9月19日被告刘某某向佳木斯军分区后勤部缴纳有线电视、天然气及热化费款7239元。以上被告方共计支出366248元。
2012年11月26日张爱萍与被告刘某某签订房屋买卖协议书，并向佳木斯市不动产登记管理局申请房屋登记，当日及次日被告刘某某共计缴纳测绘费、配图费、房屋维修资金、商品房交易税、存量房交易税、营业税、住房转让手续费、房屋登记费、出具产权产籍证明费等共计59140元。
2012年11月27日佳木斯市不动产登记管理局出具2012013
489号房屋所有权证，房屋所有权人为被告刘某某，2010年建成，位于黑龙江省佳木斯市前进区旭日社区、建筑面积135.53平方米，被告刘某某居住至今。2013年3月8日，张爱萍因病去世。
原审法院认为，原告丈夫张爱萍与被告丈夫张晓松于2009年8月6日所签订的协议书，确定了双方转让的是房屋购买权而非房屋所有权。原告虽没有直接购买诉争房屋的资格，但法律并没有禁止张爱萍将其拥有的房屋购买权转让给原告，并且张爱萍亦获得了被告给予的补偿，因此应认定该协议为合法有效。被告支付了全部的购房款及过户登记费用，并持有全部缴费收据、发票及房屋所有权证等相关凭证，应认定本案诉争房屋的实际出资人和购房人为被告刘某某；张爱萍仅是诉争房屋名义上的权利人，其自始至终并不拥有该房屋的所有权；2012年11月26日张爱萍与被告刘某某签订房屋买卖协议，将诉争房屋变更登记在被告刘某某名下，是双方履行2009年8月6日所签订的转让购买权协议的行为，而不是双方另行处分诉争房屋所有权的行为。因此原告关于撤销张爱萍与被告签订的房屋买卖协议，并要求被告返还诉争房屋的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决：驳回原告葛海某的诉讼请求。

本院认为，根据2009年8月6日张爱萍与张晓松签订的协议及2012年11月26日张爱萍与刘某某签订房屋买卖协议及两份收据（35000元、15000元），可以认定张爱萍同意将自己在军分区购买的房屋转让给刘某某、张晓松夫妻。张爱萍本人在收取5万元转让费，后涉案房屋的房款及相关费用均由刘某某负责交纳，从刘某某提供的相关交款收据也能证明是刘某某以张爱萍的名义向军分区交纳的相关款项。另从房屋登记部门的档案材料看，案涉房屋初始登记在张爱萍名下，经过二次交易转移到刘某某名下，故军分区不是将案涉房屋直接出售给刘某某本人，上诉人关于刘某某不具备购房人资格的理由不能成立。案涉房屋在最初建设时是经济适用房，但经济适用房在补交相关费用或补办相关手续后也可以进行交易，张爱萍办理初始登记时军分区给出具的是商品房买卖合同，房屋登记机关也是按商品房进行的登记，房屋性质已经发生变化，可以进入市场交易，故张爱萍与刘某某的房屋交易不违背法律规定。《中华人民共和国物权法》第106条规：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的所有权人有权追回，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：一、受让人受让该不动产或动产是善意的，二、以合理的价格转让，三、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。刘某某与张爱萍签订的协议及相关的交费票据均客观真实，张爱萍也协助刘某某办理了产权变更登记，上诉人主张双方恶意串通没有证据证实。案涉房屋交易行为发生在2009年，不能以2012年的房产部门的评估价格否定2009年交易价格的合理性，且刘某某在给付正常房款后还支付了5万元购房转让费及开具不动产发票、交易手续费、契税、测绘等相关费用，故本案中刘某某购买案涉房屋构成善意取得的要件均已具备，即使张爱萍在处理案涉房屋时未征得上诉人同意，亦无法改变物权变动的法律后果。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
上诉费5935元由上诉人葛海某承担。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘银冰 审 判 员　姜广武 代审判员　何思禹

书 记 员　何　璇