葛某某与邢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：葛某某（反诉被告），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京市人，现住北京市大兴区。委托代理人：许佳林，北京市时代九和律师事务所律师。被告：邢某（反诉原告），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住固安县。委托代理人：蒋雅涛，河北敬民律师事务所律师。

原告（反诉被告）葛某某与被告（反诉原告）邢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛某某及委托代理人许佳林，被告（反诉原告）邢某及委托代理人蒋雅涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛某某向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告（反诉被告）葛某某与被告（反诉原告）邢某的《房屋买卖三方合同》。2、被告（反诉原告）邢某向原告（反诉被告）葛某某承担己支付房款的20%（人民币84000元）为违约金。3、被告（反诉原告）邢某立即将《房屋买卖三方合同》约定的位于固安县永和路东侧锦绣大道北侧孔雀大卫城（六期）梅园38#楼1单元1002号房屋恢复原状，退还、交付给原告（反诉被告）。4、被告（反诉原告）邢某向原告（反诉被告）葛某某支付2015年1月3日起至将房屋退还日止的房屋占有使用费（按照占有使用时间的1500元／每月计算，截止发函之日为61000元）。5、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）葛某某返还电卡一张、水卡一张、B类钥匙六把、邮箱钥匙两把、水电门钥匙两把、猫眼一对；《购房合同》原件、《业主临时管理规约》原件、《前期物业服务协议》原件、《住房质量保证书》原件、《装修手续办理流程》原件、《商品住宅使用补充说明》原件、《车位办理提示》原件、《廊坊市商品住宅质量保证书》原件、《廊坊市商品住宅使用说明书》原件。6、诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2015年1月2日，被告（反诉原告）邢某、原告（反诉被告）葛某某及固安县天润房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖三方合同》，原告（反诉被告）将位于固安县永和路东侧锦绣大道北侧孔雀大卫城（六期）梅园38号楼1单元1002号房屋出售给被告（反诉原告）邢某。约定“第七条（二）乙方（邢某）义务：……3、乙方有如期配合甲方（葛某某）办理产权转移的义务”、“第十条乙方的违约责任（二）乙方未按本合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付成交价格万分之三的违约金，合同继续履行。若乙方逾期七日未按合同约定付款或办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交价格的20%作为违约金后，七日内将剩余房款退还乙方。”另，被告（反诉原告）邢某、原告（反诉被告）葛某某在合同约定甲方取得所有权证后30日双方办理完毕所有权证过户手续。原告（反诉被告）葛某某于2015年1月3日将房屋交付给被告（反诉原告）邢某。被告（反诉原告）邢某向原告（反诉被告）葛某某支付房款42万元。原告（反诉被告）葛某某于2018年2月7日取得房屋所有权证，并于同日通知被告（反诉原告）邢某，要求被告（反诉原告）邢某办理所有权证过户手续，被告（反诉原告）邢某多方推诿，不予办理。2018年2月26日，原告（反诉被告）葛某某给被告（反诉原告）邢某发送要求履行《房屋买卖合同》的律师函，被告（反诉原告）邢某电话告知已经接到律师函，至今未配合办理房屋过户手续。2018年3月9日，原告（反诉被告）葛某某再次向被告（反诉原告）邢某发送律师函，督促邢某履行《房屋买卖合同》。原告（反诉被告）葛某某已经多次以电话、短信、律师函等形式通知被告（反诉原告）邢某办理所有权证过户手续。被告（反诉原告）邢某未予办理。2018年5月23日，原告（反诉被告）葛某某向被告（反诉原告）邢某发送律师函，要求解除《房屋买卖三方合同》并要求邢某承担违约责任、退还房屋等。综上所述，为了维护原告（反诉被告）葛某某的合法权利，特诉至法院，请求查明事实，依法判决，支持原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）邢某辩称：邢某不存在违约情形，合同不具备解除条件。邢某对于办理涉案房屋的过户手续一直是持积极态度的，在房本下来之前，就曾经多次催促原告（反诉被告）办理房本，以便过户。在得知房屋的房本下来以后，更是对于过户保持了非常积极的态度，准备在3月份双方办理过户手续，只是因为限于固安的限购政策，致使双方均认为无法办理过户手续，遂双方在经过深入沟通后同意将履行期限延长，在具备办理过户条件时再办理过户手续。邢某在办理准购证的过程中，正值夫妻二人闹离婚，前妻不配合办理准购证的相关手续，邢某主观上是积极办理的，不存在主观上的过错，此原因邢某也曾多次向原告（反诉被告）进行沟通，葛某某是知情的，并给予了一定程度的理解。邢某在办理完与前妻的离婚手续后，第一时间办理了准购证，并与原告（反诉被告）取得了联系，但是由于该案当时已经起诉到法院，所以未能进行下一步过户事宜。对于客观原因造成原告（反诉被告）延迟过户一事，邢某曾经多次承诺随时可以给付原告（反诉被告）尾款，并承担一定的费用，原告（反诉被告）在当时也是接受的。原告（反诉被告）所诉违约金与房屋占有使用费没有事实和法律依据。如上所述，既然答辩人不存在违约情形，就不应承担违约金，至于由于客观原因造成的延迟过户，邢某本人虽然无过错，但是愿意承担相应的部分费用。而对于房屋占有使用费，既然原告（反诉被告）已经主张了违约金，且违约金过高，而违约金本身就是一种赔偿性质，原告（反诉被告）无权再针对房屋占有期间的使用费向答辩人主张权益。邢某对于涉案房屋投入巨大，仅装修和家电就花费40余万元，而且涉案房屋系邢某一家人（包括其父母）唯一的一套住房，是将老家的房子卖了之后买的涉案房屋，如果合同解除返还房屋，答辩人一家将无处容身，对于保障答辩人及家人的居住权也是极不合理的。综上，为了维护答辩人的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院提出答辩，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）邢某反诉称：反诉人与被反诉人经固安县天润房地产经纪有限公司居间介绍，于2015年1月2日，签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定由反诉人购买被反诉人位于固安县孔雀大卫城梅园38号楼1单元1002室的房屋，房屋总价为50万元。合同同时约定被反诉人在取得房屋所有权证后30日内配合反诉人办理完毕所有权证过户手续。协议签订后，反诉人先后按约定向被反诉人交付了购房款42万元，被反诉人向反诉人交付了房屋，并办理了物业交割手续，反诉人花巨资将房屋装修后居住至今。在此期间，被反诉人取得了房屋的所有权证书，并通知了反诉人，但是由于当时反诉人属于外地户籍，受固安限购政策影响，不具备购房条件，所以房屋一直未办理产权过户手续，后经反诉人多方努力，于2018年7月20日办理了准购证，具备了房屋过户条件，但是在此期间，被反诉人却起诉反诉人解除房屋买卖合同，反诉人多次要求继续履行合同，双方办理房屋过户手续均遭到拒绝，无奈为了维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请求人民法院查明案件事实，依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告葛某某辩称：反诉人认为合同不予解除，原因是受固安县限购政策影响而不具备过户条件，观点是错误的。固安县委纪要对固安县限购政策明确规定在限购政策出台前已经签订合同的、支付首付款的，不在限购之列。双方签订合同是在2015年1月份，当时被告支付了首付款，2017年3月份固安县出台限购政策，所以我方认为不在限额之列，应当依法过户。对方向我方提供过户资格证明，也显示双方不在限购政策范围内。综上，原、被告应当按照合同约定履行，在原告（反诉被告）取得产权证30日内办理过户，另按照合同约定如乙方在7日仍未办理产权登记手续，甲方有权解除合同，要求乙方承担合同价的20%违约金。本案原告（葛某某）多次催被告（邢某）在合同约定时间内办理过户手续，被告（邢某）在期限内未支付房款及房屋过户手续。本院经审理认定事实如下：2015年1月2日，原告（反诉被告）葛某某将自己购买的固安县孔雀大卫城梅园38号楼1单元1002室出售给被告（反诉原告）邢某。双方约定成交价格为500000元，付款方式为签订合同当日邢某支付给原告（反诉被告）50000元，作为双方履行合同的定金，签订合同后1日内，邢某支付原告（反诉被告）首期购房款350000元，剩余房款100000元在双方办理所有权证过户当日由邢某支付给原告（反诉被告）。双方还约定甲方（葛某某）承诺在取得所有权证后30日内配合乙方（邢某）办理完毕所有权证过户手续。乙方未按本合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付成交价格万分之三的违约金，合同继续履行。若乙方逾期七日仍未按照合同约定付款或办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交价格的20%作为违约金后，七日内将剩余房款退还乙方。合同签订后，被告共支付原告（反诉被告）购房款42万元，原告（反诉被告）将涉案房屋交付给被告，被告（反诉原告）装修后入住。2018年2月7日，原告（反诉被告）取得房产证后通知被告（反诉原告）办理过户手续，被告（反诉原告）答应年后办理（双方2月7日微信聊天“原告：今天我又去了固安，房本已经拿到，抓紧回北京办过户吧，我着急用钱。被：好的，我在厦门，年后办吧”）。2018年2月26日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送律师函，要求被告（反诉原告）于2018年3月10日之前办理涉案房屋过户手续、支付房屋尾款80000元。因被告（反诉原告）要办理固安县购房资格证，需要原告（反诉被告）配合，期间2018年3月9日，原告（反诉被告）分别向邢某和中介固安县天润房地产经纪有限公司发送律师函，要求邢某2018年3月10日之前配合原告（反诉被告）办理过户手续，支付尾款，并要求固安县天润房地产经纪有限公司督促邢某履行合同。原、被告双方自2018年3月8日至3月11日多次就过户事宜的相关手续进行沟通商量。其中3月8日，原告（反诉被告）表示“现在我还是着急过户，着急拿到钱”，被告表示“着急拿到钱我就给你钱……对你来说首要目的是要拿到钱，我给完你钱了，我更着急过户，现在政策受影响，咱们应该各退一步”。2018年7月20日，被告（反诉原告）取得固安县存量房购房资格证明，被告（反诉原告）于2018年7月28日通知原告（反诉被告）。当时原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）本院已受理了本案。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告（反诉被告）提交的房屋买卖合同、律师函、微信聊天记录，被告（反诉原告）提交的录音资料等证据在案佐证。

本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以认定。双方约定：甲方（葛某某）承诺在取得所有权证后30日内配合乙方（邢某）办理完毕所有权证过户手续。乙方（邢某）未按本合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方应向甲方（葛某某）支付成交价格万分之三的违约金。原告（反诉被告）取得房屋产权证书后，当即告知被告（反诉原告），被告（反诉原告）应按合同约定办理产权转移登记手续，因被告（反诉原告）原因未能办理（被告答应年后办理），被告（反诉原告）应当依约承担违约责任。原告（反诉被告）主张按合同约定“乙方逾期七日仍未按照合同约定付款或办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交价格的20%作为违约金”，本院认为，自原告（反诉被告）取得房产证后，双方多次沟通商量，造成房屋未能过户的原因在被告（反诉原告），违约金应按双方约定的成交价格的日万分之三给付原告（反诉被告），自2018年3月10日给付至付清日。现原、被告的房屋买卖合同均履行了大部分义务，且其余合同义务能够履行，被告（反诉原告）一直并未明确拒绝办理涉案房产的产权转移登记手续，原告（反诉被告）要求解除房屋买卖合同不符合法律规定，该合同应当继续履行。被告（反诉原告）应当按合同约定办理产权转移登记手续并支付原告（反诉被告）购房尾款80000元及违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）葛某某与被告（反诉原告）邢某签订的房屋买卖合同继续履行，被告（反诉原告）邢某于本判决生效后五日内办理孔雀大卫城（六期）梅园38号楼1单元1002号房屋的转移登记手续，并支付原告（反诉被告）葛某某购房尾款80000元及违约金（自2018年3月10日至付清日，按房款50万元日万份之三计算）。二、驳回本诉原告葛某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10450元，减半收取5225元，由本诉被告邢某负担。反诉案件受理费50元，减半收取，由反诉被告葛某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方可在判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行。

审判员　　赵建军

书记员：刘丽姚