葛凤某与郝建国租赁合同纠纷一审民事判决书

原告葛凤某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地唐山市丰南区。委托代理人孙树岐，河北弘诚律师事务所律师。委托代理人葛强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地唐山市古冶区。系原告之子。被告郝建国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市西安区，现住唐山市丰南区。

原告诉称，2015年1月26日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定将原告所有的座落于唐山市丰南区新世界*水景花苑商业楼16516号底商租赁给被告使用，租赁期限自2015年3月8日至2016年3月8日止，租金标准为50000元，合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。现租赁期限届满，被告拒不腾空返还该房屋，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求判令被告将租赁物腾空返还原告并向原告支付自2016年3月9日至被告将租赁物腾空返还应该之日的房屋占有使用费。被告辩称，之前我每次都是在原告处租房，是和原告的妻子梁开茹签订的合同，我是自2012年年初开始租原告的房子，我与原告有租赁关系，但到2016年3月开始出现问题，出现两个房东，海丰房地产公司也说是他们的房子，我说只要你们能出示证明，能证明房子是自己的就行，我还想继续租，我不是不给房租，只是不知道给谁。后我把房租给了海丰房地产公司，金额为55000元，因当时房租确实到期了，我就给了海丰公司。对于原告的第二诉请，我已经支付了房租，不应再支付，我不清楚房子到底是谁的，我该给谁房租就给谁。经审理查明，被告自2012年年初开始租赁原告实际控制占有的座落于唐山市丰南区水景花苑商业楼16516号底商（原告尚未取得房屋产权证，但持有商品房买卖合同，出卖方唐山海丰房地产开发有限公司，买受方葛凤某，合同编号0066），双方每一年度签订一次租赁合同。2015年1月26日双方签订的2015年度房屋租赁协议书，主要约定：“葛凤某、梁开茹在水景花苑底商16516有现房一套，租于郝建国，租期暂定12个月，从2015年3月8日到2016年3月8日止，租金议定每年50000元，每12个月交一次”。合同签订后，被告按时交纳了租金，继续使用上述租赁物。在租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，被告即未向原告交纳2016年度的房租亦未将房屋交还原告，引发纷争。以上事实由原、被告陈述、原告提交的商品房买卖合同、协议书、付款及收费收据、房屋租赁协议书等证据予以证实。
原告葛凤某与被告郝建国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马俊海独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙树岐、葛强，被告郝建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2015年1月26日签订的《房屋租赁协议书》，符合租赁合同的法律特征，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方协议第一条：“租期12个月，从2015年3月8日到2016年3月8日止”的约定，该合同期满后已自行终结，被告应当与原告续签租赁合同或者将租赁物交还原告，但从2016年3月8日起被告未与原告续签租赁合同，也没有将租赁的房屋交给原告，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本违约。原告要求被告立即停止侵占并搬出租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。现被告仍然控制并使用承租的房屋，无合法依据，本院对原告要求被告按原租金标准支付租赁期外房屋占有使用费的诉请予以支持。被告辩解已向他人支付了房租，与本案非同一法律关系，不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律搁若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、被告郝建国于本判决生效后十五日内将位于唐山市丰南区水景花苑商业楼16516号底商的租赁房屋腾清并交还给原告葛凤某。二、被告郝建国于本判决生效后五日内支付原告葛凤某自2016年3月9日至实际腾清之日止，按年租金50000元计算的占有使用费。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币525元，由被告郝建国负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于河北省唐山市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费人民币1050元，逾期未缴纳的按自动撤回上诉处理]。

代理审判员　　马俊海