葛书志与佳木斯利峰大酒店有限公司合同纠纷一审民事判决书

葛书志
沈宗铉（黑龙江沈宗铉律师事务所）
葛书志诉称
通过佳木斯三江拍卖有限公司竞买取得该处房产
续签租赁合同
房屋经营洗浴业务
同意又擅自对
房屋再次进行装修
诉至法院
不具备向
并非出租房屋的合法权利人
主张租金的权利已经超出诉讼时效
主张的租金是2006年至今
不能证实就租金的请求权进行主张
的诉讼请求
葛书志在原审时为支持其诉讼主张
身份证、
佳木斯利峰大酒店有限公司
吴春鹏（黑龙江艾未律师事务所）
与佳木斯市商业经济贸易总公司签订《房屋租赁协议》
经营浴池
支付5年租金共计25万元
未与
未经
支付租金35万元
承担本案诉讼费用
佳木斯利峰大酒店有限公司辩称
认为
主张权利的主体资格
能够举示证据说明该出租房屋系登记在曲晓安、张晓安名下的合法财产并已已经登记
企业法人营业执照（复印件）各一份
诉讼主体资格
曲晓安
佳木斯市商业经济贸易总公司

原告葛书志，男，1961年4月12日出生，汉族，无职业。
委托代理人沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司，住所地佳木斯市向阳区通江街中段。
法定代表人曲晓安，该公司经理。
委托代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。
第三人曲晓安，男，1959年4月10日出生，汉族，佳木斯利峰大酒店经理。
第三人佳木斯市商业经济贸易总公司。
法定代表人葛书志，该公司经理。
原告葛书志诉称，2001年12月30日，
被告与佳木斯市商业经济贸易总公司签订《房屋租赁协议》，约定佳木斯市商业经济贸易总公司将其所有的位于向阳区22委，建筑面积248.5平方米一处门市房（产权证号:佳房权证向字第2001038816号）出租给
被告经营浴池，租赁期限自2002年1月1日起至2006年12月31日止，
被告支付5年租金共计25万元。2005年1月16日，
原告通过佳木斯三江拍卖有限公司竞买取得该处房产。租赁期间届满，
被告未与
原告续签租赁合同，至今仍继续使用
原告房屋经营洗浴业务，且无正当理由拒付租金。2013年，
被告未经
原告同意又擅自对
原告房屋再次进行装修。故
原告诉至法院，请求判令
被告支付租金35万元；停止装修，返还原物；由
被告承担本案诉讼费用。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司辩称，
被告认为
原告不具备向
被告主张权利的主体资格，理由是:
原告并非出租房屋的合法权利人，相反，
被告能够举示证据说明该出租房屋系登记在曲晓安、张晓安名下的合法财产并已已经登记，且取得土地使用权登记证书。根据《物权法》第十四条的规定，应当认定曲晓安、张宝安是房屋的所有权人，而并非
原告；
原告主张租金的权利已经超出诉讼时效，
原告主张的租金是2006年至今，根据《民诉法》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，
原告不能证实就租金的请求权进行主张，那么在主张权利二年之前的租金请求权的胜诉权已经丧失；请求法庭在依法查明事实的基础上，判决驳回
原告的诉讼请求。
原告葛书志在原审时为支持其诉讼主张，提供如下证据:
证据一、
原告身份证、
被告企业法人营业执照（复印件）各一份。证明原、
被告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告对该组证据没有异议。
本院经审查，对该组证据予以确认。
证据二、房屋所有权证、拍卖协议书、拍卖成交确认书各一份。证明2001年12月14日，佳木斯市商业经济贸易公司取得本案诉争房产的所有权，房产面积为248.5平方米；2005年1月16日，原告通过三江拍卖行竞买取得该争议房产，原告取代佳木斯市商业经济贸易公司成为诉争房产的出租人，租赁协议在原、被告之间继续履行。
经庭审质证，被告对房屋所有权证的真实性没有异议，但认为诉争房产属于国有房产。拍卖协议书、拍卖成交确认书是由原告与拍卖公司形成的协议，与本案无关。另外，2003年8月，曲晓安、张晓安已经取得了诉争房屋的所有权，并办理了产权登记。
本院经审查认为，因被告对该组证据的真实性没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
证据三、房屋租赁协议书及收据各一份。证明2001年12月20日，佳木斯市商业经济贸易公司将诉争房产租赁给被告，约定租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5万元，被告已经支付了5年租金共计25万元。
经庭审质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为诉争房屋在承租期内已经整体卖给曲晓安及张宝安。
本院经审查认为，因被告对该组证据的真实系没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原审时为支持其诉讼主张，提供证据如下:
证据一、佳房权证向字第2007007027号房屋所有权证、佳房权证向字第2003009012房屋所有权证、佳市政府国用（2013）第20130267号国有土地使用证各一份。证明:本案诉争房屋登记在曲晓安、张宝安名下。
经庭审质证，原告认为张宝安的房屋所有权证与本案没有关联性，不予质证；对曲晓安的房屋所有权证的真实性没有异议，但认为该房屋所有权证的所有权人为曲晓安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主张租赁权利，因此该房屋所有权证与本案租赁纠纷没有关联性，其次，产权证只能证明房产归属，不能证明被告购买的房产包含原告购买的248.5平方米房屋。
本院经审查认为，因原告对该组证据的真实系没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
证据二、图纸二份。证明双方争议房屋归曲晓安所有。
经庭审质证，原告认为与本案没有关联性。
本院经审查，对该证据的真实性予以确认。
根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下:涉案楼房坐落于佳木斯市向阳区立新社区，西邻通江街，该楼于1998年建成。2001年12月30日，被告与佳木斯市商业经济贸易总公司签订《房屋租赁补充协议书》一份，双方根据1999年1月1日原房屋租赁协议，作补充修改。佳木斯市商业经济贸易总公司将其所有的位于佳木斯市向阳区22委，建筑面积248.5平方米门市房（产权证号:佳房权证向字第2001038816号）出租给被告经营浴池，租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5万元。协议签订后，被告交纳5年租金共计25万元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交纳租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商业经济贸易总公司取得争议房屋248.5平方米所有权（产权证号:佳房权证向字第2001038816号），产权性质为国有房产；2005年1月16日，原告葛书志通过佳木斯三江拍卖有限公司竞买取得该处房产，但未办理所有权过户手续；2007年7月13日，第三人曲晓安取得1513.54平方米所有权（产权证号:佳房权证向字第2007007027号），产权性质为私有房产。该产权面积中有150平方米与原告产权面积重合。在同一楼房内，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日开始，本案争议房屋由清泉浴池继续使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注销。
本院认为，被告曲晓安租赁第三人佳木斯市商业经济贸易总公司门市房这一事实有《房屋租赁补充协议》予以证实，故双方房屋租赁关系明确，本院予以确认。2005年1月16日原告通过竟买取得涉案房屋，虽然未办理产权过户手续，但有《拍卖成交确认书》予以证明，故可以认定原告已实际取得该房屋的所有权，并承继第三人佳木斯市商业经济贸易总公司对该房屋的相关权利及义务。按照买卖不破租赁的规则，及被告对涉案房屋占有使用至今的事实，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，且合法有效，应予确认。因原告出租的248.5平方米面积与第三人曲晓安1513.54平方米面积有150平方米面积重合，属于权属不清，且双方均存有争议，故应当通过其他途径确认重合部分权属，在明确房屋权属后再寻求民事权利保护。但被告承租的248.5平方米面积中有98.5平方米面积没有争议，被告承租和使用至今，应当支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池继续使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主张。租金应分段计算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合计173891元）。由于原告的房产与被告经营的场地面积为整体，具有不可分割性，无法单独处置，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百零九条  、第二百二十六条  、第二百三十二条  的规定，判决如下:
一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判决生效后10日内，给付原告葛书志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、驳回原告葛书志的其它诉讼请求。
案件受理费6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

本院经审查认为，因被告对该组证据的真实性没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
证据三、房屋租赁协议书及收据各一份。证明2001年12月20日，佳木斯市商业经济贸易公司将诉争房产租赁给被告，约定租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5万元，被告已经支付了5年租金共计25万元。
经庭审质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为诉争房屋在承租期内已经整体卖给曲晓安及张宝安。
本院经审查认为，因被告对该组证据的真实系没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原审时为支持其诉讼主张，提供证据如下:
证据一、佳房权证向字第2007007027号房屋所有权证、佳房权证向字第2003009012房屋所有权证、佳市政府国用（2013）第20130267号国有土地使用证各一份。证明:本案诉争房屋登记在曲晓安、张宝安名下。
经庭审质证，原告认为张宝安的房屋所有权证与本案没有关联性，不予质证；对曲晓安的房屋所有权证的真实性没有异议，但认为该房屋所有权证的所有权人为曲晓安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主张租赁权利，因此该房屋所有权证与本案租赁纠纷没有关联性，其次，产权证只能证明房产归属，不能证明被告购买的房产包含原告购买的248.5平方米房屋。
本院经审查认为，因原告对该组证据的真实系没有异议，故对该组证据的真实性予以确认。
证据二、图纸二份。证明双方争议房屋归曲晓安所有。
经庭审质证，原告认为与本案没有关联性。
本院经审查，对该证据的真实性予以确认。
根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下:涉案楼房坐落于佳木斯市向阳区立新社区，西邻通江街，该楼于1998年建成。2001年12月30日，被告与佳木斯市商业经济贸易总公司签订《房屋租赁补充协议书》一份，双方根据1999年1月1日原房屋租赁协议，作补充修改。佳木斯市商业经济贸易总公司将其所有的位于佳木斯市向阳区22委，建筑面积248.5平方米门市房（产权证号:佳房权证向字第2001038816号）出租给被告经营浴池，租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5万元。协议签订后，被告交纳5年租金共计25万元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交纳租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商业经济贸易总公司取得争议房屋248.5平方米所有权（产权证号:佳房权证向字第2001038816号），产权性质为国有房产；2005年1月16日，原告葛书志通过佳木斯三江拍卖有限公司竞买取得该处房产，但未办理所有权过户手续；2007年7月13日，第三人曲晓安取得1513.54平方米所有权（产权证号:佳房权证向字第2007007027号），产权性质为私有房产。该产权面积中有150平方米与原告产权面积重合。在同一楼房内，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日开始，本案争议房屋由清泉浴池继续使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注销。
本院认为，被告曲晓安租赁第三人佳木斯市商业经济贸易总公司门市房这一事实有《房屋租赁补充协议》予以证实，故双方房屋租赁关系明确，本院予以确认。2005年1月16日原告通过竟买取得涉案房屋，虽然未办理产权过户手续，但有《拍卖成交确认书》予以证明，故可以认定原告已实际取得该房屋的所有权，并承继第三人佳木斯市商业经济贸易总公司对该房屋的相关权利及义务。按照买卖不破租赁的规则，及被告对涉案房屋占有使用至今的事实，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，且合法有效，应予确认。因原告出租的248.5平方米面积与第三人曲晓安1513.54平方米面积有150平方米面积重合，属于权属不清，且双方均存有争议，故应当通过其他途径确认重合部分权属，在明确房屋权属后再寻求民事权利保护。但被告承租的248.5平方米面积中有98.5平方米面积没有争议，被告承租和使用至今，应当支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池继续使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主张。租金应分段计算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合计173891元）。由于原告的房产与被告经营的场地面积为整体，具有不可分割性，无法单独处置，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百零九条  、第二百二十六条  、第二百三十二条  的规定，判决如下:

一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判决生效后10日内，给付原告葛书志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、驳回原告葛书志的其它诉讼请求。
案件受理费6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承担。

审判长：陈林
审判员：孙宏
审判员：秦娜

书记员：吴静波