荆门市新穗工贸有限责任公司诉张爱华、罗某房屋租赁合同纠纷民事判决书

荆门市新穗工贸有限责任公司
张雪丰（湖北中科律师事务所）
张爱华
罗某
王春（湖北邦伦律师事务所）
吴兴云（湖北邦伦律师事务所）

原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司。
法定代表人敖登昌，董事长。
委托代理人张雪丰，湖北中科律师事务所律师。
被告（反诉原告）张爱华，男，生于1970年6月17日，汉族，荆门市人，系凤阁宾馆业主。
被告（反诉原告）罗某，男，生于1963年4月9日，汉族，荆门市人，系凤阁宾馆业主。
二
被告
委托代理人王春、吴兴云，湖北邦伦律师事务所律师。
原告荆门市新穗工贸有限责任公司（以下简称新穗公司）与被告张爱华、罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由审判员胡昌银适用简易程序审理。2014年4月21日，张爱华、罗某对新穗公司提起反诉，本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭后于2014年4月28日作出（2014）鄂东宝城民初字第00071—1号民事裁定，将本案转换为普通程序审理并于2014年6月12日公开开庭审理。新穗公司的委托代理人张雪丰，张爱华、罗某及其委托代理人吴兴云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本院听取双方当事人诉辩意见后，归纳并经其确认后的争议焦点为:一、2011年3月21日双方签订的房屋租赁合同是否终止；二、新穗公司是否存在违约行为。依据证据规则将争议焦点一的举证责任分配给新穗公司承担，争议焦点二的举证责任分配给张爱华、罗某承担。
新穗公司为支持其诉请及主张事实，庭审举证如下:
A1、2011年3月21日房屋租赁合同，证明双方的房屋租赁权利、义务关系已于2013年6月8日终止；
A2、房屋产权证书，证明其对租赁的房屋享有所有权；
A3、荆房鉴字（2011）149号房屋安全鉴定报告，证明租赁的房屋系危房，急需改建；
A4、2013年9月30日通知，证明对包括张爱华、罗某等所有承租人履行了房屋因要改建不能装修、转让等相关事项的告知义务；
A5、2013年10月15日对凤阁宾馆的通知及回执，证明其已书面告知张爱华、罗某于2013年10月31日与其签订短期租赁合同，若不签订则结清所欠租金、费用后于2013年11月1日返还租赁房屋。
张爱华、罗某为支持其抗辩及反诉，庭审举证如下:
B1、2011年3月21日房屋租赁合同，证明双方之间存在房屋租赁的权利义务关系；
B2、2011年3月29日新穗公司收据，证明其向新穗公司交付租房押金10000元，双方存在租赁关系；
B3、2013年8月2日，新穗公司收条，证明在租期届满后，新穗公司预收其租金10000元；
B4、凤阁宾馆的告知函及对新穗公司对凤阁宾馆的回复函，证明2013年6月8日后，双方租赁关系仍然存在，租期至2014年12月31日；
B5、2013年1月10日，其与新穗公司法定代表人敖登昌等人的谈话录音资料，证明新穗公司同意合同到期后由其继续承租一年，租期内可以小装修，不可大装修，续租合同租期届满日为2014年6月8日；
B6、2011年4月5日、2013年2月30日装修合同、明细及费用支付凭证，证明其在租期内对租赁房屋装修，先后支付装修费160280元、334730元；
B7、照片，证明租赁房屋已被新穗公司强行收回并拆除，凤阁宾馆已被封门断路歇业；
B8、2013年11月、12月和2014年1月、2月宾馆收支明细，证明其经营损失540000元。
本院对当事人上述举证组织质证，张爱华、罗某对新穗公司举证质证意见:对A1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方的合同并未终止，该证据不能证明合同已终止。对A2无异议。对A3关联性有异议，认为与本案无关。对A4、A5证明力有异议，认为不能证明待证事实。
新穗公司对张爱华、罗某举证质证意见:对B1、B2无异议。对B3证明补交租金10000元的事实无异议，但认为自2013年6月8日起双方未续签合同，其又拒不返还房屋，该款不是租金，而是赔偿的租金损失。对B4中的回复函的真实性无异议，但认为告知函对回复函进行了断章取义。对B5真实性有异议，认为转制的部分书面内容与实际录音内容不符，未能真实、全面的反映其法定代表人敖登昌的意思表示。对B6中证明2011年的装修事实无异议，但认为该装修是因经营所需，不应由其赔偿；对证明2013年装修证据的真实性有异议，认为凤阁宾馆后期没有也不可能进行装修。对B7真实性无异议，但对证明目的有异议，认为在2013年6月8日合同终止后，张爱华、罗某拒不签订短期合同又不返还房屋，其为了达到收回房屋的目的，对宾馆采取停水封门的措施，并没有收回、拆除房屋。对B8合法性、真实性、关联性及证明力有异议，认为从证据形式上来看，属于张爱伟、罗某的单方书面记录，不能真实反映出凤阁宾馆收支情况。2013年6月8日后双方的合同已终止，其对张爱华、罗某不存在违约行为，即使存在经营损失，也不应由其承担赔偿责任。
本院听取双方当事人质证意见，综合分析后认证如下:
对双方无异议的证据A2、B1、B2、B3予以采信；对张爱华、罗某有异议的证据A1、A3、A4、A5，本院认为其对A1证明目的异议不当，且没有阐明具有实质性的异议理由。根据A1中有关租期的约定，再结合双方为是否签订短期续租合同发生争议的事实，A1能够证明双方房屋租赁权利义务关系已于2013年6月8日履行期限届满而终止这一待证事实。张爱华、罗某虽有异议，但没有举出反证证明房屋租赁合同在履行中，双方就履行期限已作变更、延长，故其异议理由不成立，本院予以采信；其对A3关联性的异议，本院认为，新穗公司以房屋系危房要改建为由只同意与其签订短期合同，为此而生争议，A3与本案具有关联性，其异议理由不成立，本院予以采信；其对A4、A5证明力的异议，本院认为其虽有异议，但未阐明实质性的理由，A5能够证明新穗公司向其催交已欠租金，限期签订短期合同及逾期不签合同返还租赁房屋的法律后果，本院予以采信。
对新穗公司有异议的证据，B4、B5、B6、B7、B8，本院认为B4中告知函、回复函虽能够反映出双方续签房屋租赁合同的意向，但不能证明双方已协商一致并达成协议，故对B4证明2013年6月8日后，双方已成立租期至2014年12月31日止的租赁合同的事实不予采信；其对B5真实性的异议，本院认为，该录音系张爱华、罗某宴请敖登昌等人吃饭时谈话录音，敖登昌在谈话中虽有表态，但该表态不明确且附有前提，不构成采用要约、承诺方式成立合同的承诺，故其异议成立，本院不予采信；其对B6中有关2013年装修证据真实性的异议，本院认为，2013年2月已临近租期届满，张爱华、罗某在明知租赁房屋可能因改建不能续签合同这不确定因素，投资几十万装修宾馆不合常理，故其异议理由成立，本院不予采信；其对B7证明目的异议不当，应属对证明收回、拆除租赁房屋证明力的异议。本院认为，B7能够证明新穗公司对凤阁宾馆进行了封门断路致使歇业的事实，但不能证明新穗公司已收回租赁房屋并拆除，故其异议理由成立，本院不予采信；其对B8异议，本院认为，张爱华、罗某反诉新穗公司赔偿违约造成经营损失，应首先证明新穗公司对其存在违约行为，因其所举证据，未能证明这一前提事实，查明经营损失是否存在已无法律意义，故本院对B8不予审查、评判。
本院认为，合同有书面形式、口头形式和其他形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同的权利义务可因当事人的约定条件成就而终止。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人不再续租的应当返还租赁物。
一、关于双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》是否因租期届满而致租赁权利义务终止的问题。双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》中约定租期届满日为2013年6月8日，且明确约定租期届满续租的，应当签订书面合同。2013年6月8日租期届满时，张爱华、罗某因宾馆经营实情所需要求续签一年长期合同，而新穗公司因房屋改建开发现状只同意按月签订短期合同，双方因此发生争议。据此，可以认定上述《房屋租赁合同》因租期届满，且新穗公司与张爱华、罗某未签订租赁房屋合同，而致原合同双方权利、义务终止。
二、关于2013年1月10日新穗公司法定代表人敖登昌的“表态”是否构成“承诺”及2013年8月2日，新穗公司收取张爱华、罗某10000元的行为是否在双方间形成新的租赁关系的问题。本院认为，当事人可以采用要约、承诺的方式订立合同，但合同法意义上的“承诺”，必须在缔结合同的场合，针对要约人发出的要约所作出的具体、明确，且能表达承诺人内心真实意思的行为。要约以对话方式作出的，承诺应当即时作出。2013年1月10日，敖登昌应张爱华、罗某宴请吃饭时，谈及续租事宜时的表态，该表态内容不明确，亦不具体，再结合表态的场所及背景，不能认定敖登昌意思表达构成合同法意义上的承诺。故张爱华、罗某以敖登昌的承诺为由，主张新穗公司在2013年6月8日租期届满后又成立了一年租期的合同理由不成立。2013年6月8日租期届满后，张爱华、罗某继续使用租赁房屋，新穗公司虽有异议，但又于2013年8月2日收取了2013年6月8日—8月8日租金10000元，据此可认定此期间双方形成了新的租赁关系。因双方有签订续租书面合同的约定，但双方未签订书面合同，故应视为不定期租赁。2013年10月15日，新穗公司向凤阁宾馆发出书面通知，催交租金28000元及要求张爱华、罗某10月31日前与其签订协议，不签的于11月1日返还租赁房屋。从该通知内容来看，可认定该租赁关系延续至2013年10月31日，后于2013年11月1日解除。
三、关于新穗公司请求张爱华、罗某赔偿租金损失如何认定的问题。本院认为，2013年6月8日后至2013年10月31日前，双方形成新的租赁关系，新穗公司主张按7000元／月标准计付没有根据，本院参照原合同6916元／月租金标准核算为32966.27元（4×6916＋23×6916÷30），扣除已付租金10000元，应付租金22966.27元。2014年3月10日，因新穗公司对凤阁宾馆停水封门致其歇业，对2013年11月1日至2014年3月9日期间租金损失，因宾馆尚在正常经营，以6916元／月租金标准计付为宜，本院核算为29508.27元（4×6916＋8×6916÷30）。对2014年3月10日后期间的租金损失，因宾馆已歇业，应按一般房屋租金标准计付，本院酌定按3458元／月标准赔偿租金损失。
四、关于张爱华、罗某反诉请求是否成立的问题。本院认为合同的当事人因违约行为给另一方的当事人造成损失，应当承担违约赔偿责任。本案中，2011年3月21日双方成立的房屋租赁关系，因租期届满于2013年6月8日终止，后形成的新的租赁关系也于2013年11月1日解除。自2013年11月1日后，双方间已不存在房屋租赁关系，张爱华、罗某拒不返还租赁房屋，其占有使用租赁房屋行为没有合法的根据。新穗公司作为租赁房屋的所有权人，为达到收回租赁房屋目的，对自己的房屋采取停水封门措施，属自救行为，具有正当性，该行为不构成违约，不应承担违约赔偿责任。
此外，张爱华、罗某主张的装修费，均发生在2011年3月21日成立的合同租期内，该装修是其为获取经营利益所支付的代价，且合同又未约定租期届满由出租人支付装修费用。至于歇业后的经营损失与其自述宾馆一直亏损自相矛盾，即使存在经营损失，因新穗公司对其不存在违约行为，也不应当承担赔偿之责。
综上所述，新穗公司诉请张爱华、罗某返还租赁房屋，有事实、法律根据，本院予以支持；其诉请赔偿租金损失，本院认定尚欠租金22966.27元，张爱华、罗某应予支付，已能确定的租金损失29508.27元及2014年3月10日后的租金损失，张爱华、罗某应予赔偿。张爱华、罗某反诉请求新穗公司赔偿装修费495010元、经营损失540000元的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条  、第二十二条  、第二十三条  第二款  第（一）项  、第三十六条  、第九十一条  第（七）项  、第二百一十五条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）张爱华、罗某于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司返还位于荆门市东宝区府前街10号临工商街三号门店及二楼以上房屋，并支付租金22966.27元，赔偿租金损失29508.27元及按3458元／月标准赔偿自2014年3月10日至本判决生效规定履行期限届满日期间租金损失；
如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张爱华、罗某的反诉请求。
本诉案件受理费1379元，反诉案件受理费7058元，共计8437元，由原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司负担167.29元，由被告（反诉原告）张爱华、罗某负担8269.71元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费8437元。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行:农行湖北省荆门市海慧支行，户名:荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名:荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号:560301040000261，开户行:农行湖北省荆门市金泉支行。

本院认为，合同有书面形式、口头形式和其他形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同的权利义务可因当事人的约定条件成就而终止。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人不再续租的应当返还租赁物。
一、关于双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》是否因租期届满而致租赁权利义务终止的问题。双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》中约定租期届满日为2013年6月8日，且明确约定租期届满续租的，应当签订书面合同。2013年6月8日租期届满时，张爱华、罗某因宾馆经营实情所需要求续签一年长期合同，而新穗公司因房屋改建开发现状只同意按月签订短期合同，双方因此发生争议。据此，可以认定上述《房屋租赁合同》因租期届满，且新穗公司与张爱华、罗某未签订租赁房屋合同，而致原合同双方权利、义务终止。
二、关于2013年1月10日新穗公司法定代表人敖登昌的“表态”是否构成“承诺”及2013年8月2日，新穗公司收取张爱华、罗某10000元的行为是否在双方间形成新的租赁关系的问题。本院认为，当事人可以采用要约、承诺的方式订立合同，但合同法意义上的“承诺”，必须在缔结合同的场合，针对要约人发出的要约所作出的具体、明确，且能表达承诺人内心真实意思的行为。要约以对话方式作出的，承诺应当即时作出。2013年1月10日，敖登昌应张爱华、罗某宴请吃饭时，谈及续租事宜时的表态，该表态内容不明确，亦不具体，再结合表态的场所及背景，不能认定敖登昌意思表达构成合同法意义上的承诺。故张爱华、罗某以敖登昌的承诺为由，主张新穗公司在2013年6月8日租期届满后又成立了一年租期的合同理由不成立。2013年6月8日租期届满后，张爱华、罗某继续使用租赁房屋，新穗公司虽有异议，但又于2013年8月2日收取了2013年6月8日—8月8日租金10000元，据此可认定此期间双方形成了新的租赁关系。因双方有签订续租书面合同的约定，但双方未签订书面合同，故应视为不定期租赁。2013年10月15日，新穗公司向凤阁宾馆发出书面通知，催交租金28000元及要求张爱华、罗某10月31日前与其签订协议，不签的于11月1日返还租赁房屋。从该通知内容来看，可认定该租赁关系延续至2013年10月31日，后于2013年11月1日解除。
三、关于新穗公司请求张爱华、罗某赔偿租金损失如何认定的问题。本院认为，2013年6月8日后至2013年10月31日前，双方形成新的租赁关系，新穗公司主张按7000元／月标准计付没有根据，本院参照原合同6916元／月租金标准核算为32966.27元（4×6916＋23×6916÷30），扣除已付租金10000元，应付租金22966.27元。2014年3月10日，因新穗公司对凤阁宾馆停水封门致其歇业，对2013年11月1日至2014年3月9日期间租金损失，因宾馆尚在正常经营，以6916元／月租金标准计付为宜，本院核算为29508.27元（4×6916＋8×6916÷30）。对2014年3月10日后期间的租金损失，因宾馆已歇业，应按一般房屋租金标准计付，本院酌定按3458元／月标准赔偿租金损失。
四、关于张爱华、罗某反诉请求是否成立的问题。本院认为合同的当事人因违约行为给另一方的当事人造成损失，应当承担违约赔偿责任。本案中，2011年3月21日双方成立的房屋租赁关系，因租期届满于2013年6月8日终止，后形成的新的租赁关系也于2013年11月1日解除。自2013年11月1日后，双方间已不存在房屋租赁关系，张爱华、罗某拒不返还租赁房屋，其占有使用租赁房屋行为没有合法的根据。新穗公司作为租赁房屋的所有权人，为达到收回租赁房屋目的，对自己的房屋采取停水封门措施，属自救行为，具有正当性，该行为不构成违约，不应承担违约赔偿责任。
此外，张爱华、罗某主张的装修费，均发生在2011年3月21日成立的合同租期内，该装修是其为获取经营利益所支付的代价，且合同又未约定租期届满由出租人支付装修费用。至于歇业后的经营损失与其自述宾馆一直亏损自相矛盾，即使存在经营损失，因新穗公司对其不存在违约行为，也不应当承担赔偿之责。
综上所述，新穗公司诉请张爱华、罗某返还租赁房屋，有事实、法律根据，本院予以支持；其诉请赔偿租金损失，本院认定尚欠租金22966.27元，张爱华、罗某应予支付，已能确定的租金损失29508.27元及2014年3月10日后的租金损失，张爱华、罗某应予赔偿。张爱华、罗某反诉请求新穗公司赔偿装修费495010元、经营损失540000元的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条  、第二十二条  、第二十三条  第二款  第（一）项  、第三十六条  、第九十一条  第（七）项  、第二百一十五条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）张爱华、罗某于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司返还位于荆门市东宝区府前街10号临工商街三号门店及二楼以上房屋，并支付租金22966.27元，赔偿租金损失29508.27元及按3458元／月标准赔偿自2014年3月10日至本判决生效规定履行期限届满日期间租金损失；
如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张爱华、罗某的反诉请求。
本诉案件受理费1379元，反诉案件受理费7058元，共计8437元，由原告（反诉被告）荆门市新穗工贸有限责任公司负担167.29元，由被告（反诉原告）张爱华、罗某负担8269.71元。

审判长：李莉
审判员：胡昌银
审判员：任显荣

书记员：黄天智