荆门市怡丰置业经纪有限公司诉冉某某房屋买卖合同纠纷民事判决书

荆门市怡丰置业经纪有限公司
胡同升（湖北京中金律师事务所）
冉某某
刘城（湖北荆门东宝区景东法律服务所）

上诉人（原审被告）荆门市怡丰置业经纪有限公司，住所地荆门市掇刀区零关税北区4号门面。
法定代表人段军华，系该公司总经理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）冉某某。
委托代理人刘城，荆门市东宝区景东法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司（以下简称怡丰公司）因与被上诉人冉某某房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人怡丰公司的委托代理人胡同升，被上诉人冉某某的委托代理人刘城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年11月22日，荆门市众诚后勤服务有限公司（以下简称众诚公司）与怡丰公司签订《房地产代理合同》，众诚公司委托怡丰公司代理销售众诚公司开发的众诚别苑的房屋，代理事项为“策划、销售”。同时，众诚公司还为怡丰公司出具了授权书，授权怡丰公司“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由怡丰置业经纪有限公司代为收取”。2014年1月18日，冉某某通过怡丰公司与众诚公司口头达成房屋买卖协议，约定众诚公司将位于东宝工业园高店桥巷4单元601号房出售给冉某某，冉某某支付首付款67500元，余款以银行按揭贷款方式支付。达成协议当日，冉某某向众诚公司支付了首付款67500元，众诚公司出具了收据，达成房屋买卖协议和收取首付款均由怡丰公司代理完成。后因房屋无法交付，冉某某向怡丰公司主张退还购房款。2014年7月17日，怡丰公司副总经理段振华向冉某某承诺于2014年8月17日前退还购房首付款67500元，若过期不退还的，另支付20000元违约金，该承诺书加盖了怡丰公司公章。怡丰公司未在承诺期限内退还房款，双方为此诉至原审法院。
本院认为，冉某某与众诚公司于2014年1月18日口头达成的房屋买卖合同已解除，理由如下:其一，众诚公司对怡丰公司的授权范围为“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜”，作为房屋买受方的冉某某有理由相信怡丰公司的授权范围含解除房屋买卖合同；其二，怡丰公司虽认为2014年7月7日的《承诺书》系其受胁迫而出具，但其并未提交证据予以证实，该《承诺书》的内容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡丰公司表达要退房的意思，怡丰公司向冉某某出具了内容为退还购房首付款并支付违约金的《承诺书》，表明冉某某与怡丰公司就退房并解除房屋买卖合同已达成一致意思表示。故上诉人怡丰公司认为“原审法院以推定情形认定本案已口头解除合同不当，冉某某与众诚公司的房屋买卖合同并未解除”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当，应改判由众诚公司承担本案民事责任。本案中，2014年7月17日的《承诺书》合法有效，其应得到承诺人怡丰公司的严格履行。对于退还冉某某的购房款，其债务人应为众诚公司，但怡丰公司在《承诺书》中表明其自愿于2014年8月17日前代众诚公司退还该笔购房款，故怡丰公司应履行其于《承诺书》中承诺的义务。因怡丰公司于2014年8月17日前未退还冉某某的购房款，依该《承诺书》中的承诺，其应承担违约金20000元。因众诚公司并非本案当事人，故本院对上诉人怡丰公司关于改判由众诚公司承担本案民事责任的上诉请求不予支持。怡丰公司向冉某某履行《承诺书》中的义务后，可另行向众诚公司主张权利。同时，上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1988.00元，由上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，冉某某与众诚公司于2014年1月18日口头达成的房屋买卖合同已解除，理由如下:其一，众诚公司对怡丰公司的授权范围为“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜”，作为房屋买受方的冉某某有理由相信怡丰公司的授权范围含解除房屋买卖合同；其二，怡丰公司虽认为2014年7月7日的《承诺书》系其受胁迫而出具，但其并未提交证据予以证实，该《承诺书》的内容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡丰公司表达要退房的意思，怡丰公司向冉某某出具了内容为退还购房首付款并支付违约金的《承诺书》，表明冉某某与怡丰公司就退房并解除房屋买卖合同已达成一致意思表示。故上诉人怡丰公司认为“原审法院以推定情形认定本案已口头解除合同不当，冉某某与众诚公司的房屋买卖合同并未解除”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当，应改判由众诚公司承担本案民事责任。本案中，2014年7月17日的《承诺书》合法有效，其应得到承诺人怡丰公司的严格履行。对于退还冉某某的购房款，其债务人应为众诚公司，但怡丰公司在《承诺书》中表明其自愿于2014年8月17日前代众诚公司退还该笔购房款，故怡丰公司应履行其于《承诺书》中承诺的义务。因怡丰公司于2014年8月17日前未退还冉某某的购房款，依该《承诺书》中的承诺，其应承担违约金20000元。因众诚公司并非本案当事人，故本院对上诉人怡丰公司关于改判由众诚公司承担本案民事责任的上诉请求不予支持。怡丰公司向冉某某履行《承诺书》中的义务后，可另行向众诚公司主张权利。同时，上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1988.00元，由上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司负担。

审判长：杨红艳
审判员：李园园
审判员：邱泉

书记员：吴文倩