荆门市帝港置业有限公司与ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：荆门市帝港置业有限公司，住所地：沙洋县后港镇荆玻大道234号。统一社会信用代码9142082205261635X5。
法定代表人：代莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男，生于1974年4月30日，汉族，荆门市人，住湖北省荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：代云松，湖北法之星律师事务所律师。特别授权。

原告荆门市帝港置业有限公司（以下简称帝港置业公司）与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后依法适用普通程序进行审理。被告ＸＸ于2017年10月31日向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉于2017年12月6日合并公开开庭审理，原告帝港置业公司委托诉讼代理人王义、被告ＸＸ及委托诉讼代理人代云松到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告帝港置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告ＸＸ单方解除《房屋租赁协议》行为无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告在2015年8月30日签订《房屋租赁协议》，该协议主要内容为：原告将帝港新天地商业楼1号楼6、7、8、9层及大厅租赁给被告ＸＸ从事酒店经营；租赁期限为10年（2015年8月1日至2025年7月31日）；前三年年租金为45万元；在每年7月1日至7月31日期间交清下一年度租金等。该租赁协议签订后，被告从未按约交纳过租金。2017年6月19日被告ＸＸ以原告违约为由向法院起诉要求原告向其赔偿损失、支付违约金共计365万元。2017年9月26日沙洋县人民法院作出（2017）鄂0822民初639号民事判决，依法驳回了被告ＸＸ要求赔偿损失、支付违约金的诉请。2017年10月18日被告ＸＸ向原告邮寄送达《解除合同通知书》，以原告严重违约为由，依据合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，解除双方在2015年8月30日签订的《房屋租赁协议》。原告认为被告ＸＸ单方解除合同没有事实和法律依据，故诉至法院。
被告ＸＸ辩称：我单方解除房屋租赁协议的行为有效。1、因原告违反租赁协议第四条第5项约定，将同楼幢房屋出售给其他公司并允许该公司在该楼栋内另行开设酒店，该行为已经（2017）鄂0822民初639号民事判决确定为违约行为；2、原告违约行为导致我酒店经营状况严重恶化，达不到我依租赁合同经营酒店的合同目的；3、因原告严重违约，依据合同法第94条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”规定，因此我可以解除合同。
反诉原告ＸＸ向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告于2017年10月18日向反诉被告送达的《解除合同通知书》有效，并判令双方2015年8月30日签订的《房屋租赁协议》终止履行；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因违约给反诉原告造成的经济损失3279058.90元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月30日，反诉原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定由反诉被告将位于沙洋县后港镇荆玻大道的帝港新天地商业楼1号楼6、7、8、9层及大厅出租给我从事酒店经营，租赁期限为10年；该协议第四条第5项约定“甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼栋从事酒店经营”。合同签订后，我按约定经营管理酒店一年之后，反诉被告在明知沙洋县鼎泰恒城市酒店有限公司购买房屋为开设酒店的情形下违反约定，将同楼栋的其他房屋出售给该公司用于开设酒店，该酒店于2017年1月18日正式开业。因我开设的酒店为从他人转让的酒店，设备陈旧，酒店所处位置为农村集镇，客流量较少，新酒店开业后造成我酒店客流量严重减少，处于亏损经营状态，致使我投资获利的合同目的无法实现。为此，我于2017年10月18日向反诉被告发出解除合同通知书，以其严重违约导致合同目的不能实现为由，根据合同法第九十四条第4项之规定，解除双方于2015年8月30日签订的《房屋租赁协议》。因我是根据与湖北帝港酒店管理有限公司及股东周延签订的《帝港大酒店转让协议》、以300万元转让费受让的湖北帝港酒店管理有限公司经营的帝港大酒店的股权及全部资产，反诉被告违约造成我受让的酒店无法继续经营，给我造成300万元的经济损失，我后来将受让前空置的11间房进行装修改造成为客房支付购置物品费用279058.90元。反诉原告遂提起反诉。
反诉被告帝港置业公司辩称，1、反诉原告单方解除房屋租赁协议行为无效。本案为租赁合同纠纷，我公司依约定将租赁物交付给反诉原告使用、收益，反诉原告至今仍在正常使用经营酒店并收益，我公司未构成根本违约，反诉原告的合同目的未受到损害，其擅自单方解除合同缺乏事实及法律依据。2、反诉原告要求赔偿因违约造成经济损失3279058.9元无事实及法律依据，且该损失的金额均不属实。（2017）鄂0822民初639号民事判决对反诉原告要求我公司赔偿因违约造成的经济损失已作出处理并依法驳回其诉请，该诉请属重复起诉，法院应予驳回。反诉原告主张的经济损失300万元是与湖北帝港酒店管理有限公司及股东周延签订的《帝港大酒店转让协议》而支付的酒店转让费，应向该公司主张该费用，而与我公司无关。反诉原告称其投入装修改造费用279058.90元，按照《帝港大酒店转让协议》约定，该装修改造所产生的一切费用应由反诉原告自行承担，与我公司无关。3、（2017）鄂0822民初639号民事判决已判令ＸＸ支付我公司从2017年8月1日至2018年7月31日的租金45万元，而ＸＸ至今未履行，其擅自单方解除合同的意图是想通过解除合同来否定法院生效判决的既判力并逃避执行，这与生效判决相冲突。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的解除合同通知书、房屋租赁协议、（2017）鄂0822民初639号民事判决书及送达回执，被告对其真实性无异议，经查，该证客观真实，本院对该证明效力予以确认。对于（2017）鄂0822民初639号案中ＸＸ提交的民事起诉状、2016年及2017年1-7月帝港酒店经营对比说明、2016年1-6月和2017年1-6月水费缴费对比以及原告依据前述2份对比表数据进行的分析、湖北帝港酒店管理有限公司2015年、2016年及截至2017年10月的纳税申报表，被告均有异议，认为：1、被告反诉不构成重复起诉，2、不能达到原告的证明目的；经查，该证据与本案事实无直接关联，不能证明案件基本事实，本院对其证明效力不予确认。原告对被告提交的房屋租赁协议、（2017）鄂0822民初639号民事判决书、解除合同通知书及送达凭证无异议，经查，该证客观真实，本院对该证明效力予以确认。对关于房屋租赁协议中甲方违约行为的声明及送达凭证，原告认为是被告单方作出的，并且也没有收到，无法律效力，经查，该违约声明系被告单方作出，且未能送达到原告，本院对其证明效力不予确认。对于月度房屋出租次数统计、荆门智盟电脑经营部证明，原告认为不属实，经查，该证据与本案事实无直接关联，本院对其证明效力不予确认。对于帝港大酒店转让协议，原告对真实性无异议，但认为该证不能证明ＸＸ已支付转让费300万元，且该转让费也不能转化为经济损失；经查，该证涉及案件事实的查明，与本案有关联，本院对其证明效力予以确认。对于帝港大酒店资产投入表，原告认为系被告单方制作的证据，对资产表中所列财产是否存在及现存价值均无法判断，经查，该证系被告单方作出，不符合证据的形式要件，本院对其证明效力不予确认；对于帝港大酒店增添房间投入明细表、布草采购合同、酒店杂件采购合同及相关收据、发票，原告对真实性有异议，认为系原告单方制作的，该转让协议表明转让时该酒店均已全部装修完好，不需要重新增加11间房的投入，该票据所列商品均属于酒店日常用品，不能作为经营损失的依据；经查，该证系被告单方出具且未经原告认可，不符合证据形式要件，本院对其证明效力不予确认。
根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月30日，原告帝港置业公司（甲方）与被告ＸＸ（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，双方约定：甲方将其位于沙洋县后港镇荆波大道659号（帝港置业）1号楼幢第6、7、8、9层及1楼接待大厅建筑面积约3800平米租赁给乙方从事酒店经营，租期为10年，自2015年8月1日至2025年7月31日。一楼接待大厅租金为：前三年每年5万元，第四至六年开始递增5%即52500元，第七至十年递增5%即55000元。6、7、8、9楼租金按年计算，每年租金40万元，年租金十年不变。合同第一年租金分两次交清，签订合同时交20万元，在2016年2月1日交20万元，从第2年开始需一次性缴清租金，十年期满乙方续租享受同等条件的优先租赁权。支付方式：租金每年交纳一次，乙方须于每年在次年租赁期前一个月内按照协议约定标准足额向甲方指定账户交纳租金，甲方有权要求乙方按期及时交纳租金，甲方必须保证乙方经营范围内的供水供电等外部管网正常供应和两部客运电梯的正常运行（在按规定交纳物业管理费后）以及负责乙方所租赁房屋主体消防、墙面完整、楼顶防水措施和其他维护修缮，甲方如果因为变卖或抵押房产行为而发生产权结构改变，需向乙方如实告知。不得影响和改变乙方合同期内正常运营。甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼幢从事酒店经营。合同期内甲方就双方所签订的此房屋租赁协议范围内产权主体不得转签第三方，否则视为甲方违约并承担违约责任。合同的变更和解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本协议并要求赔偿：1、甲方因和其他楼层商家发生纠纷，影响乙方正常经营；2、甲方因变卖或抵押发生产权交易及房屋主体变化行为，或因其他自身经济纠纷，影响甚至中断乙方经营。3、甲方因其他原因不能保持乙方酒店经营所需的本合同标示范围（一楼及六七八九楼）的整体使用完整性。违约责任及违约金：若甲方发生产权交易和房屋主体变化行为，以及其他自身经济纠纷影响甚至中断乙方正常经营，在乙方无法持续经营三十天后，甲方按照头两年内赔偿乙方300万元每年。该协议签订后，帝港置业公司将该酒店租赁给ＸＸ经营使用至今。2016年11月11日，帝港置业公司将涉案租赁房屋之外的部分房屋出售给第三方沙洋县鼎泰恒城市酒店有限公司并办理了房地产权登记，所售房屋与涉案租赁房屋同处一幢楼。2017年1月18日该第三方酒店开始营业。2017年6月23日ＸＸ以帝港置业公司违约为由向本院起诉，请求判令帝港置业公司继续履行合同义务、停止实施影响其正常经营的违约行为、采取补救措施并赔偿其经济损失62万元及误工费3万元，并按合同约定支付违约金300万元。2017年9月26日本院作出（2017）鄂0822民初639号民事判决，依法驳回ＸＸ的以上诉请，并判令ＸＸ支付帝港置业公司从2017年8月1日至2018年7月31日的租金45万元。该民事判决生效后，ＸＸ于2017年10月17日向帝港置业公司邮寄送达《解除合同通知书》，该通知书中，ＸＸ以帝港置业公司违反《房屋租赁协议》第四条第5项“甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼栋从事酒店经营”约定为由，依据合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，解除双方在2015年8月30日签订的《房屋租赁协议》。帝港置业公司于2017年10月18日收到该通知后以ＸＸ单方解除合同缺乏事实和法律依据为由诉至本院，请求确认其单方解除合同的行为无效。ＸＸ于2017年10月31日向本院提出反诉。
另查明，2015年7月15日，湖北帝港酒店管理有限公司与ＸＸ签订《湖北帝港大酒店转让协议》，双方约定：湖北帝港酒店管理有限公司将位于沙洋县后港镇荆波大道659号（帝港大酒店）1号楼幢多套室第6、7、8、9层及1楼接待大厅建筑面积约3800平米转让给乙方（ＸＸ），转让费为300万元。乙方在接收酒店管理后，因乙方所需的管理、经营、改造、装饰等所发生的一切费用均由乙方自行承担。该酒店转让给乙方后，所有内部维修由乙方自行负责，费用由乙方负担。庭审中，ＸＸ称其因将受让前空置的11间房装修改造成为客房而支付购置物品费共279058.90元。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，当事人双方应严格遵守并履行，不得擅自变更或者解除。在合同履行中，当事人一方要求解除合同的，必须具备约定解除或者法定解除条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，帝港置业公司违反租赁协议中“甲方不得从事和允许除乙方之外的其他人在本楼栋从事酒店经营”的约定，但未构成根本违约，亦未妨害合同目的的实现。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。帝港置业公司至今仍将酒店租赁给ＸＸ经营使用，ＸＸ亦自认未中断酒店经营，帝港置业公司的违约行为并未导致租赁合同目的的落空，ＸＸ亦未提交有效证据证明其具备约定解除或法定解除的条件，其单方解除合同缺乏事实及法律依据，故本院确认被告ＸＸ2017年10月18日解除房屋租赁协议的行为无效。
关于反诉被告帝港置业公司应否赔偿因违约造成的经济损失3279058.90元的问题。一方面，ＸＸ主张该经济损失应以房屋租赁合同解除为前提，因其解除房屋租赁协议行为无效，双方应继续履行合同义务，故ＸＸ主张该经济损失缺乏事实依据。另一方面，ＸＸ未提交有效证据证明其经济损失系因帝港置业公司违约行为所造成，帝港置业公司的违约行为与该经济损失不存在法律上的因果关系。故本院对反诉原告ＸＸ请求赔偿经济损失3279058.90元的反诉请求不予支持。
综上，被告ＸＸ单方解除双方2015年8月30日订立的房屋租赁协议缺乏事实及法律依据，其解除合同行为无效。反诉原告ＸＸ请求赔偿因违约造成的经济损失3279058.90元的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认被告ＸＸ2017年10月18日解除房屋租赁协议的行为无效。
二、驳回反诉原告ＸＸ的诉讼请求。
本诉案件受理费34000元，由被告ＸＸ负担；反诉案件受理费33032元减半收取16516元，由反诉原告ＸＸ负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判长 张立芳
人民陪审员 王纲泉
人民陪审员 郭家富

书记员： 朱慧