荆门宝某某房地产有限公司、沙洋县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审被告）：荆门宝某某房地产有限公司，住所荆门市沙洋县平湖路56号。法定代表人：王杰，公司总经理。委托诉讼代理人：吕义鑫，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:沙洋县国土资源局，住所荆门市沙洋县鸿宴路2号。法定代表人：陈小云，局长。委托诉讼代理人：陈鹏，男，沙洋县国土资源局总工程师。委托诉讼代理人：吕明华，湖北希文律师事务所律师。

宝某某公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回沙洋县国土资源局的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由沙洋县国土资源局承担。事实和理由：一审法院将本属行政诉讼案件的本案以民事案件受理并审理，是对本案涉及的法律关系性质认定错误；一审判决认定容积率变更增加没有事实依据；沙洋县国土资源局的诉请已过诉讼时效，一审判决错误，应驳回其诉请；一审法院判决沙洋县国土资源局的主体不适格，认定错误。沙洋县国土资源局辩称，本案属于民事纠纷；起诉没有超过诉讼时效；宝某某公司改变了容积率是客观存在的；沙洋县国土资源局主体适格。沙洋县国土资源局向一审法院起诉请求：1、判令宝某某公司补缴增加建筑容积率后的土地出让金38.50万元；2、诉讼费用由宝某某公司负担。一审法院认定事实：2005年6月12日，沙洋县国土管理所发布沙洋塑料厂宗地出让公告，载明沙洋塑料厂宗地面积15916.2平方米，规划用途为商业用地，容积率为1.8，建筑密度35%，绿地率不小于35%，挂牌起报价为300万元（包括地上附着物价值及办证所需税费），缴纳底价20%保证金取得竞买资格。在发布的《挂牌交易竞买须知》中，载明沙洋县国土资源局向竞买人提供的挂牌交易文件包含挂牌交易地块规划红线图、挂牌交易公告、挂牌交易程序、竞买申请书、竞买报价单、挂牌交易成交确认书样本，国有土地使用权出让合同样本，并明确载明竞买申请人向沙洋县国土管理所递交《竞买申请书》并缴纳履约保证金后视为对该宗土地使用权地块现状及挂牌交易文件无异议并全面接受。2005年6月28日，宝某某公司提交竞买申请书。双方于2005年7月11日签订成交确认书，载明宝某某公司以300万元价格竞得上述宗地使用权，双方于2006年3月13日签订《国有土地使用权出让合同》，合同中第十二条约定：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。在该份合同文本中，双方仅对出让宗地地址、面积以及用途、出让年限进行了约定，对容积率并未约定。2006年3月22日，宝某某公司取得该宗土地的使用权。2006年1月11日，宝某某公司取得上述宗地的建设用地规划许可证，许可证中载明附图及附件包括土地挂牌成交确认书、原用地规划许可证以及原塑料厂控规图。2008年7月3日宝某某公司取得建设工程规划许可证，宝某某公司在该宗地上建设的工程于2011年10月22日竣工验收，并于2012年10月18日取得产权证。2017年4月25日，因宝某某公司所建项目申请办理用地分户手续，沙洋县国土资源局遂函请沙洋县城乡规划局核实宗地用地性质及容积率。同年5月11日，沙洋县城乡规划局回函，载明：“……根据2004年8月审批的原塑料厂控规图该地块用地性质为C/R，容积率为1.8。该项目于2006年1月11日取得建设用地规划许可证（证号：4208022006004），用地性质为商住用地，用地面积15530㎡。2008年3月审批通过的平面图，总用地面积15554㎡，总建筑面积39346.3㎡，容积率2.5。2008年7月3日取得建设工程规划许可证(证号:22008046)核定建筑面积为33834㎡。2012年9月26日经验收核实计容建筑面积37100.6㎡，容积率2.38。”2017年9月5日沙洋县国土资源局为宝某某公司土地容积率调整确定补缴地价款，委托荆门市博通地产咨询评估有限公司对宗地土地使用条件变更前后国有土地出让剩余年期土地使用权价格进行评估。同月8日，荆门市博通地产咨询评估有限公司出具土地估价报告，认为增加容积率地价差额为38.50万元。另查明，国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的差价。沙政办发[2017]19号沙洋县人民政府办公室《关于处理全县不动产登记工作中相关问题的意见（试行）》规定：在2001年4月30日至2010年12月19日以前依法进行规划调整，改变土地用途和容积率的，开发商需按规划批准调整时不同用途和容积率土地市场地价的差价补缴国有土地使用权出让价款。荆门市博通地产咨询评估有限公司在土地估价结果一览表中载明：“根据沙洋县人民政府办公室文件《关于处理全县不动产登记工作中相关问题的意见（试行）》（沙政办发[2017]19号）文件要求，按照文件精神，按规划批准调整时不同用途和容积率土地市场地价的差价补缴国有土地使用权出让价款，我们选用了2004年12月20日公布实施的沙洋县城区基准地价成果，此价格是待估宗地依法进行规划调整时的土地市场价格”。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、本案属民事争议还是行政争议；2、本案是否已过诉讼时效；3、沙洋县国土资源局诉请有无事实及法律依据。关于本案纠纷性质，一审法院认为，民事争议是平等主体之间发生的，以民事权利义务为内容的纠纷，行政争议是指行政机关或法律法规授权的组织与公民、法人或者其他组织在行政管理过程中发生的争议。本案中，沙洋县国土资源局提出诉请主要是基于双方之间签订的《国有土地使用权出让合同》，该合同第一条明确载明：“根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同”，由此可以看出，在本案中沙洋县国土资源局、宝某某公司属平等主体，且宝某某公司在庭审中一再强调，容积率的审批单位为城乡规划部门，沙洋县国土资源局对容积率并无相应的行政职权，沙洋县国土资源局主张容积率变更后的土地出让金，并非基于行政管理的职责，而是基于国有土地使用权出让合同，故本案应属民事纠纷，对宝某某公司抗辩本案属行政纠纷应移送荆门市掇刀区人民法院审理的意见，不予采信。关于本案诉讼时效是否经过的问题。本案诉讼时效的起算时间点应该是沙洋县国土资源局知道或应该知道容积率发生变更之日，宝某某公司提交证据证实其于2008年7月3日取得建设工程规划许可证，2011年10月22日该宗地上的工程竣工验收，2012年10月18日取得产权证，但是上述许可证、产权证书的取得以及工程竣工验收均无须国土资源部门参与，宝某某公司提交的上述证据均不能证实沙洋县国土资源局知晓容积率发生变更，故对宝某某公司关于本案诉讼时效已经经过的抗辩意见，不予采信。关于沙洋县国土资源局诉请有无事实及法律依据的问题。宝某某公司在庭审中抗辩称，双方在国有土地使用权出让合同中并未约定容积率，其在2008年7月取得建设工程规划许可证，当时的控规图中载明的容积率为2.5，最终竣工验收后实际容积率为2.38，并不存在超容积率的事实。经审理查明，双方在2006年3月13日签订的《国有土地使用权出让合同》中并未明确约定出让宗地的容积率，仅在第十二条中约定改变本合同规定的土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议、调整土地使用权出让金。因双方签订国有土地使用权出让合同之前，经过了挂牌交易，挂牌交易时对出让宗地的相关条件进行了公告和说明，并明确说明提交竞买申请书即可视为同意上述条件，故挂牌交易中的相关文件同样构成土地使用权出让合同的组成部分。因公告中明确载明出让土地容积率为1.8，宝某某公司抗辩其参加竞买时所见的公告并非此公告，但是并未提交其所见公告予以佐证，且根据宝某某公司自己提交的其于2006年1月11日取得的建设用地规划许可证上载明的附图及附件中，包含有土地挂牌成交公告复印件及原塑料厂控规图，沙洋县国土资源局提交了公告及控规图，上面均载明容积率为1.8，宝某某公司有能力提交却未提交相反证据予以推翻，故应当承担举证不利的责任。一审法院认定诉争土地使用权出让时双方约定的土地使用条件中包含容积率为1.8。本案中，宝某某公司在使用宗地时容积率变更为2.5虽经规划部门审批，但最终还是改变了土地出让时双方约定的容积率，因双方在合同中仅约定改变使用条件的需补缴土地出让金，但未明确约定增加容积率后按何种标准补缴，沙洋县国土资源局依相应规章及政策规定的标准计算应当补缴的土地出让价款，以此弥补合同未予约定的不足，并无不妥。且容积率增加，宝某某公司因增加容积率从中获得了一定的利益，沙洋县国土资源局要求宝某某公司补缴土地出让金，符合合同约定及关于民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，故对沙洋县国土资源局的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告荆门宝某某房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告沙洋县国土资源局补缴土地出让金385000元。案件受理费7075元，由被告荆门宝某某房地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。
上诉人荆门宝某某房地产有限公司（以下简称宝某某公司）因与被上诉人沙洋县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院（2018）鄂0822民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人宝某某公司的委托诉讼代理人吕义鑫、被上诉人沙洋县国土资源局的委托诉讼代理人陈鹏、吕明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，沙洋县国土资源局以宝某某公司增加建筑容积率为由，要求宝某某公司补缴土地出让金38.5万元，该事项是行政机关依法行使行政职权的范畴，不属人民法院民事案件受案范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

一、撤销沙洋县人民法院（2018）鄂0822民初655号民事判决；二、驳回沙洋县国土资源局的起诉。一审案件受理费7075元，退还沙洋县国土资源局；上诉人荆门宝某某房地产有限公司预交的二审案件受理费7075元予以退还。本裁定为终审裁定。

审判长　　杨红艳
审判员　　刘永清
审判员　　董菁菁

书记员：陈锦书