荆门东盟投资有限公司与刘某侵权责任纠纷一审民事判决书

原告：荆门东盟投资有限公司。法定代表人：熊炜，董事长。委托诉讼代理人：代云松，湖北法之星律师事务所律师。被告：刘某。委托诉讼代理人：马好义，湖北新天律师事务所律师。

东盟投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘某立即停止对东盟投资公司开发的位于荆门市东宝区牌楼镇新生村一组207国道复线与荆钟公路交汇处东北角（一马光彩大市场）12幢103号房屋的侵占，恢复该房屋原状，并将该房屋返还东盟投资公司；2.判令刘某赔偿东盟投资公司经济损失36244元。事实和理由：2015年4月29日，东盟投资公司与刘某签订一份《荆门市商品房买卖合同》，约定刘某购买东盟投资公司开发的位于荆门市牌楼镇新生村一组207国道复线与荆钟公路交汇处东北角（一马光彩大市场）12幢101号房屋。合同签订后，双方均按照约定履行义务，但刘某收房后，未经东盟投资公司同意，擅自将与其所购房屋相邻的同楼幢的103号房屋侵占，并与101号房屋一并用现浇预制板隔为两层用于仓储。东盟投资公司发现后，多次要求刘某将103号房屋恢复原状，并将存放的物品搬出，刘某置之不理。刘某辩称，1、东盟投资公司诉称刘某非法侵占房屋没有事实和法律依据，双方在2015年4月9日订立了商品房买卖合同，刘某购买一马光彩大市场12幢101号房屋，约定在2015年10月1日交房，但东盟投资公司在2015年10月7日才交房，刘某于当日与他人签订装修合同，装修期间，一马光彩大市场的物业部门几乎每天都有人监修，但从未提出异议，装修工人发现面积超标后，刘某主动向东盟投资公司提出，东盟投资公司才意识到问题，并非东盟投资公司诉称的刘某故意侵占，刘某不存在故意侵占的主观意愿和客观事实，根据物权法第三十五条、第三十七条规定，东盟投资公司要求刘某赔偿损失没有法律和合同依据。2、关于多交付面积的处理，双方签订的合同约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房时，面积误差比超出3%部分的房屋价款由出卖人承担，产权归买受人，该合同应属有效。当事人围绕主张的事实提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院确认本案无争议事实为：东盟投资公司开发一马光彩大市场。2015年4月29日，东盟投资公司与刘某就一马光彩大市场12幢101号房屋签订《荆门市商品房买卖合同》，约定建筑面积为50.98平方米，套内建筑面积为50.22平方米，分摊面积为0.76平方米。东盟投资公司向刘某交付房屋，刘某对12幢101号房屋进行了装修。双方争议的事实是：刘某对12幢103号房屋是否构成侵权。东盟投资公司提交了12号楼房屋平面图，证明101号房屋和103号房屋是相邻的，刘某进行装修时侵占了103号房屋。刘某认为101号房屋是独立的空间，在接到东盟投资公司交付的房屋钥匙后，只对101号房屋进行了装修，未侵占103号房屋。刘某申请的证人杨某某陈述：一马光彩大市场12幢101号房屋的装修是其负责施工的，其施工的空间是一个整体，用现浇混凝土将整个空间隔为上下两层，装修时间断断续续持续一个月，装修过程中物业公司知晓，并到场解决水电事宜，其与刘某在协商装修价款时未涉及房屋实际面积，在施工过程中发现用料超标，才意识到实际面积超标。东盟投资公司对证人证言真实性无异议。根据东盟投资公司申请，本院对涉案的101、103号房屋进行了现场勘察，实际情况为：刘某施工的房屋中间没有隔墙，由一条承重梁和一根承重柱分隔为东西两个空间，靠西边为玻璃墙，靠南边有两个卷闸门，房屋没有编号。经现场估测，以中间的承重梁为界，靠西边的空间长约8.50米，宽约5.53米，面积约46.75平方米，靠东边的空间长约8.60米，宽约3.90米，面积约33.54平方米。现浇混凝土将空间分隔为上下两层，中间承重立柱为装修时修建，上下层由一条楼梯连接，楼梯需经由东边的空间上到二楼，西边的空间堆放有大量建筑材料，西边空间堆放了少量建筑材料。本院认为，结合12号楼房屋平面图和本院现场勘验情况看，刘某实际施工的空间整体应为101和103号房屋，两个房屋以承重梁为界，其中靠西边面积较大的空间为101号房屋，靠东边面积较小的空间为103号房屋。从刘某在103号房屋空间内施工现浇混凝土隔层和楼梯，以及堆放建筑材料的事实看，刘某实际占用103号房屋，至于刘某是否构成侵权，则需要对刘某占用房屋的主观方面进行法律判断，本院在判决理由部分认定。根据上述确认的证据，本院补充确认以下事实：一马光彩大市场12幢103号房屋与101号房屋系相邻的空间，103号房屋的建筑面积为33.56平方米，两个空间横向没有隔墙，由一条承重梁分隔，靠西边的空间为101号房屋，靠东边的房屋为103号房屋，房屋均未标示房号。东盟投资公司向刘某交付房屋后，刘某在对101号房屋进行装修时，使用现浇混凝土隔层将101、103号房屋的上下空间隔为两层，刘某在101号房屋和103号房屋的分隔梁中段修建一根承重立柱，临墙还修建一条现浇混凝土楼梯，楼梯须经由103号房屋通往上层。101号房屋和103号房屋各有一个卷闸门，刘某持有103号房屋卷闸门钥匙。103号房屋现由刘某堆放有少量建筑材料。刘某对101、103号房屋装修时，向东盟投资公司物业部门交纳有装修押金，装修时间约一个月，装修过程中，物业部门曾派人到施工现场处理房屋水电问题。同时查明，刘某还购买了一马光彩大市场11幢101号房屋，面积为40余平方米，11幢101号房屋与12幢101号房屋相邻。本案争议的焦点问题是：刘某是否对12幢103号房屋构成侵权，若构成侵权，是否应当赔偿东盟投资公司损失。
原告荆门东盟投资有限公司（以下简称“东盟投资公司”）与被告刘某侵权责任纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告东盟投资公司的委托诉讼代理人代云松、被告刘某及其委托诉讼代理人马好义到庭参加诉讼，刘某申请的出庭证人杨某某到庭作证。本案现已审理终结。

本院认为，关于本案案由，立案案由为房屋买卖合同纠纷，但从东盟投资公司行使诉权依据的法律关系看，东盟投资公司是依据侵权法律关系主张权利，故本案案由应调整为侵权责任纠纷。关于刘某是否对12幢103号房屋构成侵权的问题，本院认为，应当结合一般侵权责任的构成要件来判断。首先，刘某与东盟投资公司仅就一马光彩大市场12幢101号房屋达成了买卖协议并已实际履行完毕，103号房屋仍然属于东盟投资公司所有，刘某在对101号房屋进行装修时，实际占用103号房屋的空间和面积，其行为实际上造成了东盟投资公司权利受损，符合侵权责任的行为、损害事实和因果关系的要件。其次，刘某购买的12幢101号房屋面积约50平方米，而12幢101、103号房屋的空间总面积为80余平方米，刘某同时购买了相邻幢的面积为40余平方米的101号房屋，通常来说，50平方米的空间面积与80余平方米的空间面积常人应该能够做出明显判断，且刘某占有的12幢101、103号房屋面积与其购买的11幢101号房屋的面积之差是显而易见的，故刘某对其占有的12幢房屋的面积明显超过50平方米应当是明知的，即使其非明知，对于面积的判断主观上至少是存在重大过失的，故刘某的行为符合侵权责任的主观要件。综上，刘某占有东盟投资公司所有的12幢103号房屋符合一般侵权责任的构成要件。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，承担侵权责任的方式包括停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等；《中华人民共和国物权法》第三十四条也规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，刘某已经对12幢103号房屋以现浇混凝土隔层和修建楼梯的方式进行添附，并堆放部分建筑材料，妨害了东盟投资公司权利的行使，东盟投资公司作为所有权人有权要求刘某返还房屋和恢复房屋原状。关于刘某是否应当赔偿东盟投资公司经济损失的问题，东盟投资公司参照房屋租金标准主张经济损失。本院认为，东盟投资公司对于其所有的12幢103号房屋被刘某侵占亦存在重大过失，理由有二：其一，12幢101号和103号房屋没有明显的房号标识和分明的界线，东盟投资公司在向刘某交付101号房屋时也未采取一定的措施将两个房屋空间隔离开来；其二，刘某进行装修施工的时间持续较长，东盟投资公司的物业部门对刘某的装修行为是知晓的，且曾派人到装修现场察看，未及时发现刘某超面积施工的问题并阻止施工，造成施工完成的既定事实，对于损失的发生存在过错。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任，故本院酌定刘某对其侵权行为承担停止侵权、返还原物和恢复原状的责任，房屋被侵占的经济损失由东盟投资公司自行承担。对于刘某提出的合同约定面积误差比超出3%部分的房屋价款由出卖人承担，产权归买受人的抗辩意见，本院认为，所谓“面积误差”是指房屋图纸面积或者合同约定面积与实际面积之差，针对的应是某一特定房屋，而刘某将101号房屋和103号房屋的面积之和与合同约定的101号房屋面积作比较，显然不属于合同约定的“面积误差”的范畴，对刘某的该辩解意见，本院不予采纳。综上，刘某侵占东盟投资公司所有的12幢103号房屋，并对其进行添附和使用，东盟投资公司要求刘某恢复房屋原状并返还，本院予以支持；东盟投资公司要求刘某赔偿损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，判决如下：

一、被告刘某立即停止对位于荆门市牌楼镇新生村一组207国道复线与荆钟公路交汇处东北角（一马光彩大市场）12幢103号房屋的侵占，并于本判决生效之日起十五日内将其装修施工的一马光彩大市场12幢103号房屋空间范围内的现浇混凝土隔层和楼梯拆除，将堆放在103号房屋内的建筑材料搬离，同时向原告荆门东盟投资有限公司返还103号房屋及卷闸门钥匙；二、驳回原告荆门东盟投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费706元，减半收取353元，由原告荆门东盟投资有限公司负担303元，被告刘某负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。