荆某某与某发电公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

原告：荆某某，男，现住辽宁省沈阳市和平区瑞岛路。
委托诉讼代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。
被告：某发电公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝山区七星镇。
法定代表人：于某某，董事长。
委托诉讼代理人：陈雷，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：李力，该公司法律顾问。

原告荆某某与被告某发电公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荆某某的委托诉讼代理人尹继军，被告某发电公司的委托诉讼代理人陈雷、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荆某某向本院提出诉讼请求：1、被告承担逾期交付房屋的违约金1000000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告以网络竞价的方式用400万元的价格受让取得被告位于佳木斯市前进区和平路**号的1591.60平方米房屋及1088.85平方米土地。原告交付全部价款后，被告一直未按合同约定将一楼商业用房交付原告，房屋一直由被告对外出租的承租人占用。原告多次与被告交涉，被告一直未予解决，原告为此不能对受让房屋整体使用，给原告造成了严重的经济损失。2016年12月21日原告为防止损失继续扩大，无奈与房屋占有人张某签订协议，给付其500000元，现案涉房屋已由原告实际接收。被告不履行合同约定的交付义务行为，应属违约，应按双方签订的合同约定，承担1000000元的违约金。依上述，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼主张。
本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，被告某发电公司通过黑龙江联合产权交易所发布转让信息，将被告所有的位于黑龙江省佳木斯市前进区x委（前进区和平路x号）、某发电公司佳木斯办事处的房屋及土地使用权进行转让，标的物为佳房字第xx号、佳房字第xx号、佳房字第xx号房屋（共计1591.60平方米）及房产占用内的土地使用权（1088.85平方米）。2013年11月8日，原告荆某某以网络动态报价的方式以4000000元的价格竞得上述房产及土地使用权。原、被告双方签订了《房地产转让协议书》，该协议主要内容中约定：“在此合同签订前及签订时，甲方（某发电公司）已明确的告知乙方（荆某某）房屋的现有状况及瑕疵：此房屋目前处于租赁中，并且与住宅楼共同使用一个土地使用证，根据评估报告，甲方已经对该土地进行了分割。”“乙方在取得该房屋后，应当遵从买卖不破租赁的原则，至租赁期满后使用该房屋。”“此协议签订后，乙方通过黑龙江省产权交易所将购房款支付甲方7日后，甲方和乙方办理房屋交接手续。”“任何一方不得违反，如违反，应当向另一方承担违约金100万元。”2013年11月13日原告通过黑龙江联合产权交易所将4000000元支付给被告。被告转让所指向的整个楼房已于2010年7月1日租赁给国电佳木斯某某热力有限公司（以下简称某某热力），租赁期至2013年6月31日止。被告将案涉楼房出售给原告时，虽与某某热力的租赁期已到，但某某热力未予搬出，一直由某某热力使用，双方未予实际交接，原告并未实际占用、使用该买受房屋。为使双方顺利交接，2014年2月18日，原、被告签订了《房屋交付协议》，该协议主要内容约定：“一、此房屋目前还处于租赁中，乙方（荆某某）尽快与某某公司重新签订房屋租赁协议，或不再继续租赁及时办理交接手续。二、甲乙双方房屋交付过程中，甲方（某发电公司）负责以前承租方对转让资产进行的内部装修、改造、转租产生经济纠纷进行合理补偿，出现上述纠纷，与乙方无关，甲方承担相关责任。”该《房屋交付协议》签订后，原告依协议与某某热力重新签订了房屋租赁合同，租赁期限至2015年5月10日止。该租赁合同到期后，某某热力公司搬离案涉楼房，但该楼房一楼的商服房屋由案外人张某占用使用，拒不倒出房屋。原告要求被告履行交付整体房屋未果，于2016年7月26日向被告某发电公司发出《关于催促履行房屋交付义务的函》，被告一直未予协调解决。2016年12月21日原告与案外人张某协商，达成协议，主要内容为：“甲方（荆某某）为使房屋投入使用，甲乙双方达成如下协议，1、甲方赔付乙方（张某）各项损失包括乙方对租赁房屋的改造、装修等，其中包括扩建的一楼后面偏厦房屋，总计50万元；2、乙方房屋交付给甲方当时，甲方付给乙方50万元。”原告于协议当日付张某人民币500000元，张某将所占一楼交付原告。上述事实有产权交易凭证、成交确认书、资产结算票据、产权受让委托协议、房地产转让协议、房屋交付协议、关于催促履行房屋交付义务的函、照片4张、协议书及收条、房屋租赁合同及当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方之间签订的房地产转让协议及房屋交付协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制禁止性规定，应为有效。原告按双方签订的房地产转让协议支付了全部房屋价款，并按双方签订的房屋交付协议第一条的约定，依“买卖不破租赁”的原则与原承租人签订了房屋租赁协议，原告作为买受人据此履行了全部合同义务。原告作为房屋所有人及出售方，在交付标的物的同时应保证标的物完整且不存有瑕疵，即使存有瑕疵交付，也应向受让方履行明确、全面的告知义务，即应对出售楼房是否存在承租方转租、是否存在无权占有人进行清查处理，这是被告方的权利和义务，且被告也未按双方签订的房屋交付协议第二条的约定履行义务，致使原、被告双方在订立合同时对转让楼房一楼一直被案外人占用、使用均不知情。此后果系被告怠于行使权利和履行义务而导致，造成原告不能整体利用房屋价值，属根本违约。关于双方合同约定的100万违约金，双方在订立合同时应预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该违约条款双方均应遵守。在被告违约的情况下，原告为使受让楼房体现整体价值，与案外人达成协议，支付费用50万元，是防止损失扩大而采取的适当措施和合理费用。依上述，原告的诉请于法有据，本院予以支持；被告的辩解主张无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

被告某发电公司于本判决生效之日起五日内给付原告荆某某违约金1000000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23400元，由被告某发电公司负担6900元，由原告荆某某负担16500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员　　丁文博

书记员：周涵彬