荆州市顺昌置业有限公司、刘金文合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：荆州市顺昌置业有限公司，住所地湖北省公安县斗湖堤镇沿江堤。
法定代表人：何正赋，该公司经理。
委托诉讼代理人：江明炎、蔡敏，湖北旻韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘金文，男，1951年1月25日出生，汉族，住湖北省公安县。
被上诉人（原审原告）：刘正荣，女，1970年10月4日出生，汉族，住湖北省公安县。
被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1974年3月9日出生，汉族，住湖北省公安县。
被上诉人（原审原告）：刘正春，女，1983年1月23日出生，汉族，户籍地湖北省公安县，住湖北省公安县。
被上诉人（原审原告）：刘玲，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市硚口区，住湖北省公安县。
被上诉人（原审原告）：陈玲，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍地湖北省公安县，住湖北省公安县，
上列六被上诉人的共同委托诉讼代理人：张炎辉，湖北荆辉律师事务所律师。
原审被告：湖北泓民辉置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇新建街锦江小区4栋二单元202号。
法定代表人：杨自辉，该公司经理。

荆州市顺昌置业有限公司（以下简称顺昌公司）因与被上诉人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲及原审被告湖北泓民辉置业有限公司（以下简称泓民辉公司）房屋折迁安置补偿合同纠纷一案，不服公安县人民法院(2017)鄂1022民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人顺昌公司的法定代表人何正赋及委托代理人江明炎、蔡敏，被上诉人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的委托代理人张炎辉及被上诉人刘金文、刘芳，原审被告泓民辉公司的法定代理人杨自辉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺昌公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定上诉人是原审被告泓民辉公司权利义务的承担者、上诉人与陈士贵签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》是有效合同系认定错误。上诉人在泓民辉公司与陈士贵之间的两份文书上盖章只起证明作用，对上诉人本身并未约定任何权利义务，更没有继承泓民辉公司与陈士贵之间权利义务的约定。上诉人不是折迁、安置主体，上诉人与陈士贵在签订合同时意思表示不真实，该合同应认定无效。二、即使一审判决认定事实正确，判决书中第一个判项确定的履行期限和方式也是错误的。涉案楼盘尚未完成竣工验收，不能在三十日内交付房屋和办理产权登记，故该判项与实际情况不符，无法履行。
刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲辩称：一审认定事清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
泓民辉公司述称：认同上诉人顺昌公司的上诉意见。
刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲向一审提出诉讼请求：一、判决被告顺昌公司向原告交付丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501共六套房屋及停车位两个；二、判决被告顺昌公司如果不按第一项交付房屋，则按照每套每月1000元的标准支付违约金，从原告起诉之日起算；三、被告泓民辉公司对第一、二项诉请承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。
一审认定：被告泓民辉公司系公安县原木材公司街景改造项目的前期开发意向人。2011年3月11日，六原告的被继承人陈士贵与被告泓民辉公司签订《土地换房意向协议》，约定陈士贵将自己名下位于公安县原木材公司院内800平方米土地交给该公司开发，该公司开发完成后应向陈士贵交付600平方米的住宅和面积为100平方米的车库4个。2014年3月16日，陈士贵将土地使用权证交给被告泓民辉公司，该公司向陈士贵出具收条，载明收到陈士贵的土地证一本，被告顺昌公司亦在该收条上加盖了公章。2014年9月19日，陈士贵向被告泓民辉公司出具授权委托书，委托被告泓民辉与政府签订房屋征收补偿协议。2014年10月17日，公安县人民政府作出《关于原木材公司街景改造的房屋征收决定》。2014年11月4日，陈士贵授权被告泓民辉公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》。2014年12月24日，陈士贵授权被告泓民辉公司公司与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》。2015年3月22日，被告顺昌公司向公安县非税收入管理局国土资金股提交申请称，因发展需要变更“湖北泓民辉置业有限公司”名称为“荆州市顺昌置业有限公司”，申请将被告湖北泓民辉置业有限公司所交纳的土地预收款500万元转入被告顺昌公司名下。同月23日，被告泓民辉公司在该申请上批注“我公司交纳的土地预付款500万元，转入荆州市顺昌置业有限公司，与我公司无因果关系”。2015年4月16日，被告顺昌公司与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得了原木材公司街景改造项目所涉土地的使用权。双方约定该合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1320万元。该合同补充条款约定开发商在改造片区内提供应还建安置住房19套，面积1485.01平米（该还建安置住房由城改办按建安综合成本价回购。同时约定因被征收户要求还建面积超过原有征收房屋面积的，超过的部分由被征收户直接与开发商结算）。2015年6月20日，被告顺昌公司与陈士贵签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》，约定陈士贵被征收房屋坐落在原木材公司院内，土地面积800平方米，顺昌公司在顺昌.丽水康成新建住宅中还建给陈士贵790平方米的房屋，另补给陈士贵停车位2个。该合同还确定陈士贵定购的房屋为2106、2201、2206、2301、2306、2501共6套房屋,总面积为786平方米。该合同加盖了被告顺昌公司印章，由该公司法定代表人何正赋及被告泓民辉公司法定代表人杨自辉签字。上述6套房屋均不在政府回购的还建安置住房范围内。2015年12月24日，被告顺昌公司向公安县非税收入管理局国土资金股申请，将《收回国有土地使用权补偿协议书》中载明的包括权利人陈士贵在内的10宗国有土地补偿价款共计393909元直接抵扣了原木材公司旧城改造项目的竞买保证金。2017年3月21日，陈士贵因病去世，其继承人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲申请作为原告参加本案诉讼，一审依法予以准许。
一审认为，本案争议焦点在于：1、本案案由应定为商品房买卖合同纠纷还是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。从陈士贵与被告泓民辉公司签订《土地换房意向协议》以及其与被告顺昌公司签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》内容看，都是房地产开发企业与被拆迁人就拆迁安置补偿达成的协议，双方当事人亦是在履行该合同过程中产生的纠纷，原、被告之间并非单纯的商品房买卖合同关系，故一审认为本案案由应当定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2、是否应当追加政府相关部门作为第三人参加诉讼。陈士贵授权被告泓民辉公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》以及与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》，各方当事人对上述两份协议的内容及合同履行情况均无异议，双方主要是就陈士贵与被告顺昌公司签订的房屋还建及定购合同存在争议，且原告明确表示不同意追加政府相关部门作为第三人参加诉讼，故一审对被告申请追加政府相关部门作为第三人参加诉讼的请求不予准许；3、被告顺昌公司是否是泓民辉公司权利义务的承担者，被告泓民辉公司是否应当承担连带责任。被告顺昌公司于2015年3月18日成立并成为原木材公司旧城改造项目开发商后在被告泓民辉公司向陈士贵出具的收取土地证的收据及陈士贵向被告泓民辉公司出具的授权委托书上均加盖了公司公章，该行为可以认定是顺昌公司对泓民辉公司前期开发行为的认可，顺昌公司事实上是在泓民辉公司前期开发行为的基础上进行后续的开发。被告顺昌公司与陈士贵于2015年6月20日签订《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》，合同中说明“为改善原木材公司院内居民的居住环境….现由甲方（荆州市顺昌置业有限公司）开发经营顺昌.丽水康城旧城改造项目，为落实乙方（陈士贵）与相关组织达成的房屋征收还建协议，订立本合同”，该合同第五条约定“签订本合同后原合同同时作废”。同时结合被告顺昌公司将被告泓民辉公司交纳的土地预付款500万元转入其公司名下，并将包括权利人陈士贵在内的10宗国有土地补偿价款共计393909元直接抵扣了该旧城改造项目的竞买保证金的事实，可以说明被告泓民辉公司就陈士贵名下国有土地使用权安置补偿的权利义务均已由被告顺昌公司承担，且被告顺昌公司与陈士贵就安置还建的具体事宜重新达成了协议，被告泓民辉公司已退出原合同关系，不应承担连带责任。4、被告顺昌公司与陈士贵于2015年6月20日签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》是否合法有效。陈士贵与被告顺昌公司签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》是在陈士贵授权泓民辉公司与公安县城市改造工作领导小组办公室签订《房屋征收补偿与安置协议》以及其与公安县土地收购储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议书》基础上就安置补偿达成的协议，该合同与《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中“因被征收户要求还建面积超过原有征收房屋面积的，超过的部分由被征收户直接与开发商结算”的约定相符。被告顺昌公司在该合同中不是拆迁主体，而是对被拆迁人进行安置补偿的主体，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，双方在合同中约定还建的房屋并不在政府回购的房屋范围内，未损害社会公共利益，属合法有效的合同。被告顺昌公司关于二被告不具备签订房屋拆迁安置补偿合同的主体资格，合同内容违反法律强制性规定，损害社会公共利益，属无效合同的抗辩意见不予采信。
综上，原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的被继承人陈士贵与被告顺昌公司签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》合法有效，陈士贵已经依照合同约定履行了自己的义务，被告顺昌公司亦应当依照合同约定向原告交付丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501共六套房屋及停车位两个。原告就其主张的第二项诉讼请求没有提供证据加以证明，一审对此不予支持。被告顺昌公司与陈士贵重新签订了房屋还建及定购合同，被告泓民辉公司已退出该项目开发，故对原告主张被告泓民辉公司承担连带责任的请求，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告荆州市顺昌置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲交付顺昌.丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501号房屋六套及停车位两个并协助办理上述房屋的产权登记手续；二、驳回原告刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲的其他诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取计15400元，财产保全申请费5000元，合计20400元，由被告荆州市顺昌置业有限公司负担。
二审中上诉人顺昌公司向法庭提交了一份证据：顺昌公司与泓民辉公司企业登记信息。用于证明顺昌公司不是泓民辉公司更名来的，两个是独立的企业，泓民辉公司现在仍然存在。被上诉人质证意见是：对其真实性没有异议，但认为不属于新证据，达不到证明目的。合议庭认为上诉人提交的不是新证据，不能作为本案证据使用。被上诉人向法庭提交了二份证据：上诉人与另外四个案外人的案件的庭审笔录、房屋现在状况的照片。用于证明房屋实际已经竣工，已经交付一部分业主使用。上诉人质证意见是：对于实际入住的事实是认可的，但住进来的是特困户。房屋至今没有办理竣工验收手续，不符合办理竣工验收的条件。房屋在多种情况下都可以交付，交付不能证明经过竣工验收合格。入住与办理产权登记是两个概念，作为开发的商品房，必须拿到竣工验收合格证，才能办理产权手续。合议庭认为，被上诉人提交的证据符合证据特征，能够作为本案证据使用。泓民辉公司二审中没有新证据向法庭提交。
二审查明，上诉人开发的涉案房屋已有一部分住户入住。本院认可一审认定的本案的其他事实。
二审中双方当事人争议的焦点问题是：上诉人顺昌公司与陈士贵于2015年6月20日签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》之效力确定。

本院认为，上诉人顺昌公司与陈士贵于2015年6月20日签订的《顺昌.丽水康城房屋还建及定购合同》没有我国《合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为合法有效。2014年3月16日，陈士贵将土地使用权证交给原审被告泓民辉公司，上诉人在该公司向陈士贵出具收条上加盖了公章。此后，上诉人将原审被告泓民辉公司交纳的土地预付款500万元转入其公司名下，并将包括权利人陈士贵在内的10宗国有土地补偿价款共计393909元直接抵扣了该旧城改造项目的竞买保证金。上列事实表明，上诉人早在与陈士贵签订合同之前就参与到了涉案房屋的开发之中，一审认定上诉人就陈士贵名下国有土地使用权安置补偿的权利义务已由上诉人承继具有事实依据。对此，上诉人认为该合同在签订时不是其真实的意思表示、该合同无效的上诉理由不能成立。被上诉人在一审起诉时，并没有请求判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权手续，且办理产权手续的前提条件是涉案房屋应当先竣工验收合格，没有证据证明该房屋已经竣工验收合格，对此，一审对此项判决超出诉讼请求，且判决限期办理产权手续与涉案房屋没有验收的实际状况不符。
综上，上诉人的部分上诉理由成立；一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理些微偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更公安县人民法院（2017）鄂1022民初422号民事判决主文第一项为：上诉人顺昌公司于本判决送达之日起三十日内向被上诉人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲交付顺昌.丽水康城2106、2201、2206、2301、2306、2501号房屋六套及停车位两个；
二、维持公安县人民法院（2017）鄂1022民初422号民事判决主文第二项。
一审案件受理费、财产保全费20400元，由上诉人荆州市顺昌置业有限公司负担：二审案件受理费30800元，由上诉人荆州市顺昌置业有限公司负担30000元，由被上诉人刘金文、刘正荣、刘芳、刘正春、刘玲、陈玲负担800元。
本判决为终审判决。

审判长　　陈时中 审判员　　李　静 审判员　　韩秀士

书记员：邱爽