荆州市红十字会与湖北省华中农业高新投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北省华中农业高新投资有限公司，住所地荆州市荆州区东环路10号。
法定代表人：李宜孝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万黎，荆州市沙市区碧波法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：荆州市红十字会，住所地荆州市荆州区荆东路18号。
负责人：徐莉，该会副会长。
委托诉讼代理人：李季，湖北云盛律师事务所律师。

上诉人湖北省华中农业高新投资有限公司（以下简称“华中高新投资公司”）因与被上诉人荆州市红十字会房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华中高新投资公司的委托诉讼代理人万黎，被上诉人荆州市红十字会的委托诉讼代理人李季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华中高新投资公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初1410号民事判决，予以改判或发回重审，2、本案诉讼费依法分担。事实和理由：1、《房屋租赁协议》的租期为3年，合同租期届满后，上诉人向分管市长汇报，协议会议中明确继续租用至2018年12月31日止。由于未达成一致意见，被上诉人于2016年3月16日将该租赁大楼2、3、4楼查封，上诉人从此时起已没有使用2、3、4楼办公，被上诉人从2016年7月起又中断供水，致使上诉人正常办公受到严重影响，招商企业纷纷撤资，因此，上诉人整体使用租赁房屋仅4个月。2、上诉人垫资78000元安装变压器，被上诉人用租金冲抵40000元，剩余38000元至今未结算。
荆州市红十字会辩称，1、一审中，上诉人对租用房屋基本事实无异议，不存在因被上诉人原因导致上诉人无法正常使用租赁物，被上诉人在租赁合同到期后要求上诉人搬离租赁物，但上诉人拖延至2017年1月才与被上诉人办理腾退租赁物的手续，长达15个月没有支付租金。2、上诉人与被上诉人已对分担安装变压器的费用协商一致，并在租金中抵扣，上诉人对此在一审没有提出反诉及异议，不属于二审审理范围。3、会议纪要的内容不属于法院审理合同纠纷的审查范围。
荆州市红十字会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退位于荆州市荆州区东环路10号的所有物品及人员，按每月25000元支付占用期间的租金至实际腾退完毕日止，并按银行同期贷款利息支付违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告已于2017年1月9日腾退所租赁房屋，并将钥匙交于原告方。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，被告未按协议约定在租房合同到期后及时腾退房屋交还原告，应依约腾退房屋并承担违约责任。现被告已腾退房屋，原告的该项请求已实现。关于原告请求被告支付房屋租赁期满后仍占用房屋的租金的诉讼请求，合理合法，应予支持。被告已于2017年1月9日将租赁的房屋腾退交付原告，应从2015年11月16日起至腾退房屋止，每月按原合同约定的25000元支付占用期间的租金，因原告与被告双方约定的租金是按月计算，故被告占用原告房屋的时间认定为12月，房屋租金为300000元；原告要求被告支付违约金的请求因没有证据支撑，对该请求不予支持。判决:一、被告湖北省华中农业高新投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告荆州市红十字会房屋租金300000元；二、驳回原告荆州市红十字会的其他诉讼请求；上述确定的给付义务，逾期未履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3800元（原告已交纳），由被告湖北省华中农业高新投资有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交证据如下：证据1、《关于协调农高投公司与荆州市红十字会房屋租赁事宜的情况说明》、照片（18张）、《证明》，用于证明被上诉人已于2016年3月16日查封占有该租赁房屋；证据2、付款审批表、电子转账凭证（3页），用于证明上诉人安装更换变压器及垫付78000元。
被上诉人的质证意见：对上诉人逾期提交证据有异议，因上诉人与华中农高区管委会为一套班子两块牌子，而《关于协调农高投公司与荆州市红十字会房屋租赁事宜的情况说明》无单位负责人的签章，不符合证据形式要件，对内容也有异议；对照片（18张）的真实性无异议，但实际查封时间是合同到期后诉讼前，上诉人仍在正常使用，贴封条的时间是2017年1月9日之后；对《证明》的真实性有异议，无原件核对，不能证明上诉人在此时间内没有使用房屋；对电子转账凭证（3页）的真实性无异议，但该安装费是经双方协商共同安装的，其中4万元已充抵租金。
被上诉人没有提交新证据。
本院对上诉人在二审中提交的证据认定如下：因上诉人在一审法庭审理中对于其在租赁合同租期届满后一直占有租赁物直至2017年1月9日才腾退的事实表示承认，且该事实不属于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应由人民法院依职权调查的事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，故对上诉人提交的证据1，不予采信。因证据2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故予以采信。
二审除对一审认定的事实予以确认外，另查明：被上诉人与上诉人于2012年11月14日签订《房屋租赁协议》一份，约定被上诉人将位于荆州市荆州区东环路十号砖混结构的四层楼房出租上诉人使用，租期为3年（2012年11月15日至2015年11月15日止），每年租金30万元。此后，被上诉人依约将租赁物交给上诉人占有使用。上诉人在租赁期间为租赁房屋安装50KWV变压器一台并付款78000元，被上诉人因此已减免上诉人租金4万元。

本院认为，上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，上诉人在《房屋租赁协议》约定的租期届满后拒不腾退而继续占用租赁物，其应当赔偿被上诉人因其违约所受的损失，一审法院按《房屋租赁协议》约定的租金标准及实际占用租赁物的时间判令上诉人支付被上诉人30万元，并无不当。对于上诉人主张其为租赁房屋安装变压器支付的78000元为垫支，该款抵扣租金4万元后剩余的38000元仍应由被上诉人承担的上诉理由，因上诉人未能举证证明其支付的78000元是其为被上诉人垫支，故本院不予支持。综上，华中高新投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人湖北省华中农业高新投资有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　郭元亮 审判员　　李　静 审判员　　陶齐学

书记员：邱爽