荆州万达广场投资有限公司与任某、刘某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:荆州万达广场投资有限公司，住所地：湖北省荆州市荆州区北京西路（万达广场）购物中心401室。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭王飞，湖北荆楚律师事务所律师。
被告：任某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。
被告：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
被告：中国银行股份有限公司荆州分行，住所地：荆州市荆州区黄金堂路44号。
负责人：王政，该分行行长。
委托诉讼代理人：谢守成，湖北博智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜闽，系该公司员工。

原告荆州万达广场投资有限公司与被告任某、刘某、被告中国银行股份有限公司荆州分行商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆州万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人郭王飞、被告中国银行股份有限公司荆州分行的委托诉讼代理人谢守成、杜闽到庭参加诉讼，被告任某、刘某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荆州万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告荆州万达广场投资有限公司与被告刘某签订的3份备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》有效。2、判令被告任某、刘某配合原告荆州万达广场投资有限公司将备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》所涉的房产（荆州市××区荆沙路荆州万达广场商务写字楼1单元127号、128号、129号）产权证过户登记至任某、刘某名下，并由任某、刘某承担办证费用。3、判令被告任某、刘某配合被告中国银行股份有限公司荆州分行对备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114《商品房买卖合同》所涉房产的产权证过户登记至任某、刘某名下的当日办理该3套房产的抵押权本登记和他项权证。4、由被告任某、刘某承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：1、2014年4月29日，原告与被告刘某签订了3份备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》，约定由刘某从原告处购买位于荆州市××区荆沙路荆州万达广场商务写字楼1单元127号、128号、129号房产。刘某支付首付款4713773元，从被告中国银行股份有限公司荆州分行按揭贷款4700000元。因刘某购房时与任某系夫妻关系，刘某贷款时以刘某、任某共有名义将所购房产向中国银行股份有限公司荆州分行进行预抵押、并办理了抵押预告登记（证号为“荆州房预荆字第YG201501585号”）。
2、3份《商品房买卖合同》均约定原告于2015年12月31日前交房，原告已于2014年12月向被告刘某、任某发出入伙通知并完成交房。事后，原告多次依法公告办证通知，被告拒绝配合原告办理产权证，现产权仍登记在原告名下。
3、2014年12月8日，原告向被告中国银行股份有限公司荆州分行出具不可撤销连带责任担保函，承诺原告对刘某向中国银行股份有限公司荆州分行的按揭贷款承担连带保证责任，担保期间为：借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付与中国银行股份有限公司荆州分行之日止。
4、由于被告任某、刘某拒绝配合原告办理案涉房屋的产权证，致使中国银行股份有限公司荆州分行无法办理抵押权的登记和房屋他项权证，进而致原告与中国银行股份有限公司荆州分行保证合同的解除条件不能成就。被告刘某、任某不作为行为加重了原告的义务，违反了诚信及公平原则。
综上，任某、刘某在婚姻关系存续期间由刘某与原告签订《商品房买卖合同》，且刘某向银行贷款时，任某以共有人身份进行确认并共同向按揭银行办理了抵押权预告登记，故刘某、任某与原告的商品买卖合同关系成立并生效。现原告已向任某、刘某交房，且办证条件已具备，任某、刘某理应配合原告办理产权证，以便于后续被告中国银行股份有限公司荆州分行办理抵押权的本登记和他项权证，从而让原告从保证合同的拘束中解脱。
被告中国银行股份有限公司荆州分行辩称，驳回原告第二项、第三项诉讼请求。1、被告刘某、任某在中国银行贷款470万元到现在还有459万余元本金及利息、罚息未偿还。我们已另案起诉，将本案原告列入共同被告，案件也在荆州区人民法院审理。2、本案诉争房屋已因刘某、任某其他债务被沙市区人民法院查封，办理产权过户以及他项权证存在障碍。
被告任某、刘某未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，原告荆州万达广场投资有限公司（甲方、出让人）与被告刘某（乙方、买受人）签订了备案号为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》三份。该三份合同约定，第三条、买受人所购商品房的基本情况。（一）三份合同所涉商品房分别坐落于荆州市××区荆沙路荆州万达广场商务写字楼1单元128号、127号、129号。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该三份合同所涉商品房单价分别为（人民币）每平方米21059.5元、20464.14元、21592.51元，总金额分别为（人民币）3141024元、3052226元、3220523元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。买受人应于本合同签订时不得少于向出卖人支付50％购房款，三份合同计人民币分别为1571024元、1532226元、1610523元，如买受人已支付定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款人民币157万元、152万元、161万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人。第九条、关于办理房屋所有权登记的约定。1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于荆州市房屋登记薄。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于荆州市房屋登记薄。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同×日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。第十一条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。该合同补充协议约定，第四条、关于付款的补充约定。2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。第六条、关于房屋交付的补充约定。1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝领受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。第十条、关于办理产权登记手续的补充约定。1、双方约定，签订本合同及附件后30日内，共同申请办理预购商品房预告登记手续。3、如乙方以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定的代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税等费用。如乙方选择自行缴纳上述税费，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均完整、真实、合法。如房产登记部门认为乙方提交资料不完整或有瑕疵，乙方必须于收到房产登记部门或甲方书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合，乙方及其配偶应按甲方或代办单位要求无条件给予配合。
2014年12月，原告荆州万达广场投资有限公司向被告刘某发出三份入伙通知书，该通知书载明：尊敬的刘某女士：您所购买的荆州万达广场房屋经有关部门验收合格，现已符合交付条件，准予入伙。先通知您于2015年1月4日前来办理荆州万达广场酒店127号、128号、129号房入伙事宜。一、办理入伙手续的时间：1、2015年1月4日为我司安排为您办理入伙相关手续的时间，请您妥善安排好自己的时间，及时到达入伙办理地点办理入伙手续。2、如您在通知办理时间后办理零星入伙手续，请您提前致电您的置业顾问咨询相关入伙手续。
2014年12月8日，原告荆州万达广场投资有限公司向被告中国银行股份有限公司荆州分行出具不可撤销连带责任担保函，该担保函载明：刘某在本公司购买商品房，向贵行借款本金470万元，本公司愿意为此笔贷款向贵行提供不可撤销连带责任担保，具体内容如下：1、本保证人在本担保函项下承担连带保证责任。借款合同双方解除借款合同或使借款合同提前到期的，本担保仍然有效，保证人对于借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任。3、担保期间：借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付与贵行之日止。
2015年1月14日，被告刘某、任某与被告中国银行股份有限公司荆州分行签订了个人商业用房贷款合同一份。该合同约定，第一条、贷款金额与期限。1、本合同项下贷款金额为：人民币470万元。2、本合同项下贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。第二条、贷款用途。本合同项下贷款用途为：借款人支付其购买坐落于荆州万达广场商务写字楼1-127、1-128、1-129的商业用房购房款。所购商业用房建筑面积447.45平方米，购房合同号20140400111、20140400113、20140400114，购房总价款人民币9413773元。第八条、担保。本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人（开发商或担保公司）提供阶段性连带责任保证。
被告刘某所购商品房已办理了预购商品房抵押权预告登记，荆州房预荆字第YG201501585号证载明：预告登记权利人中国银行股份有限公司荆州分行、预告登记义务人刘某、任某、房屋坐落荆州北京××广场）商务写字楼××单元××、××区××（××广场）商务写字楼××单元××、××区××路（万达广场）商务写字楼1单元1层127号、预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记、登记时间2015年2月5日。
荆州市沙市区人民法院于2015年6月8日作出的（2015）鄂沙市民保字第00038号民事裁定书载明：查封、扣押、冻结被申请人任某、刘某价值1500万元的财产。2015年6月8日荆州市沙市区人民法院致荆州市房产管理局的（2015）鄂沙市民保字第00038-3号协助执行通知书载明：查封备案登记在刘某名下的位于荆州市荆州万达广场商务写字楼1单位1层127、128、129号房屋（备案登记号：20140400111、20140400113、20140400114）。
原告荆州万达广场投资有限公司庭审时陈述，这三套房屋都是商铺，办证是分别办。三个合同系刘某签订的，因为他们签订商品房屋买卖合同时系夫妻关系，按揭贷款是共同完成的，第二项诉讼请求是产权证过户登记至任某、刘某名下，并由任某、刘某承担办证费用。依据借款合同第7页，他们是共同借款人。刘某、任某结婚登记时间是2002年7月3日，刘某、任某现在婚姻状况我们不清楚，对中院发回重审裁定书我们没有异议。三套房屋在银行是办理的一个按揭合同。原告的第三项诉讼请求，判令被告任某、刘某配合被告中国银行股份有限公司荆州分行对备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114《商品房买卖合同》所涉房产的产权证过户登记至任某、刘某名下的当日办理该3套房产的抵押权本登记和他项权证，抵押权本登记和他项权证就是办理抵押权登记。该涉案房屋如果不能办理抵押权登记，万达公司与中国银行签订的《不可撤销连带责任担保函》就不能解除。所以，万达公司基于诉讼利益原则特诉请要求该涉案房屋办理抵押权登记。涉案商品房买卖合同补充协议第十条关于办理产权登记手续的补充约定，明确了被告办理不动产权登记既是权利又是义务，若被告延迟办理房屋产权登记及抵押登记手续，则每延迟一日被告向原告万达公司支付购房款总额万分之一违约金，且万达有权解除本合同。现原告放弃追究被告任某、刘某违约责任及解除合同的权利，而是积极主张要求被告刘某、任某承担办证责任并及时办理抵押权登记，从而使万达公司从保证合同的约束中解脱出来。房屋目前处于空置状况，房屋未装修。现在未办理产权过户登记和抵押权登记，办理产权登记及抵押权登记由被告配合并提交办证的相关税费（契税、维修基金），万达公司初始登记完成后多次要求被告刘某、任某履行办证义务，而刘某接到通知后拒不履行就是想逃避按揭贷款义务，从而达到万达公司承担保证最终目的。综上，若中国银行另案起诉万达公司借款合同纠纷成立，则万达公司需承担近580万元的连带责任，基于上述利益关系被告刘某、任某延迟办理产权证及抵押权证，其直接结果会导致目前所设立的预抵押权证不具备抵押权的优先。房屋处于查封状况，房子办理产权登记和抵押权登记没有障碍，根据不动产操作规范房屋预查封不影响办理不动产登记及抵押权登记，庭后我们将部分文书向法院提交。如果房屋现在未查封，办理不动产登记和抵押权登记条件具备，目前万达同批次房屋不动产登记已办证达到90%，现万达公司特预留工作人员主要就是给剩下未办证的业主进行办证。具体办证流程详见入伙通知书，可以按照不动产登记中心的办证流程，万达公司可以全力配合，据此该办证不存在障碍。办理不动产登记只要开发商和买受人到不动产中心办理，办理抵押权登记只要银行和买受人去就可以了。我们一直在积极与被告联系，而被告刘某不愿意配合，所以现在不动产登记和抵押权登记未办理。商品房买卖合同补充协议第十条第五款约定交房后360天办理不动产登记。签订商品房屋买卖合同之后到法院2015年6月查封时，不具备办理不动产登记和抵押登记条件。
被告中国银行股份有限公司荆州分行庭审时陈述，我行已起诉的案件中刘某、任某是共同借款人，刘某、任某结婚登记时间是2002年7月3日，但现已离婚了，离婚了证办到谁名下我们不清楚。（2018）鄂10民终字301号民事裁定书查明他们是2015年6月1日登记离婚。三套房屋在银行是办理的一个按揭合同。沙市区法院对涉案三套商铺进行查封，第一次查封时间是2015年6月8日。沙市区法院案件已审结完毕，已进入执行程序，案件确定金额是2000多万元。三套房屋一直处于查封状态。房屋目前处于空置状态，房屋未装修。刘某贷款情况，截止现在欠本金4506387.03元，截至2017年8月15日欠利息83917.77元。每期还款50714.62元，一年一调。至于为什么现在未办理产权过户登记和抵押权登记，办证需要三方一起到产权中心办理产权证和他项权证，刘某一直未办理交房手续，我们知道时已被法院查封了。房屋处于查封状态，房子办理产权登记和抵押权登记有没有障碍，取决于查封法院意见。如果房屋现在未查封，办理不动产登记和抵押权登记具不具备条件，现在税、费还没有交，需要刘某来配合可以办证。现在房屋不能办证的原因，一是被法院查封，二是刘某不出面。办理抵押权登记要求开发商监督，且要把他项权证交给我们，开发商没有尽到督办义务。依据商品房买卖合同第十一条约定交房时间2015年12月31日前，没有具备交房条件就被查封。

本院认为，原告荆州万达广场投资有限公司与被告刘某于2014年4月29日签订的备案号为20140400111、20140400113、20140400114的三份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定和原告荆州万达广场投资有限公司与被告刘某签订的《商品房买卖合同》第九条关于办理房屋所有权登记的约定，对原告提出的判令被告任某、刘某配合原告荆州万达广场投资有限公司办理备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》所涉的房产（荆州市××区荆沙路荆州万达广场商务写字楼1单元127号、128号、129号）的不动产权证的登记手续的诉讼请求，本院予以支持；对原告提出的产权证过户登记至被告任某、刘某名下，并由被告任某、刘某承担办证费用的诉讼请求，因《商品房买卖合同》为被告刘某与原告所签订，被告中国银行股份有限公司荆州分行庭审时陈述被告刘某、任某结婚登记时间是2002年7月3日，现已离婚，因此本院不宜确定不动产权证具体登记至谁的名下；关于办证费用，应由相关部门按规定收取，本院不宜确定具体由谁承担。关于原告提出的判令被告任某、刘某配合被告中国银行股份有限公司荆州分行对备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》所涉房产的产权证过户登记至任某、刘某名下的当日办理该3套房产的抵押权本登记和他项权证的诉讼请求问题。原告与被告刘某签订的补充协议第十条约定：如被告以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或原告代办单位要求无条件给予配合；被告刘某、任某与被告中国银行股份有限公司荆州分行于2015年1月14日签订的《个人商业用房贷款合同》第八条约定：本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人（开发商或担保公司）提供阶段性连带责任保证；原告荆州万达广场投资有限公司于2014年12月8日向被告中国银行股份有限公司荆州分行出具不可撤销连带责任担保函载明：刘某在本公司购买商品房，向贵行借款本金470万元，本公司愿意为此笔贷款向贵行提供不可撤销连带责任担保，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付与贵行之日止。结合以上三方当事人之间合同的约定，被告任某、刘某有配合被告中国银行股份有限公司荆州分行到有关登记部门办理正式抵押登记的义务，因原告向被告中国银行股份有限公司荆州分行出具不可撤销连带责任担保函，原告有诉的利益，原告可以提出判令被告任某、刘某配合被告中国银行股份有限公司荆州分行对备案号分别为20140400111、20140400113、20140400114《商品房买卖合同》所涉的房产办理正式的抵押登记手续。关于被告中国银行股份有限公司荆州分行庭审时陈述的沙市区法院对涉案三套商铺进行查封，办证有障碍的问题。沙市区法院作出查封裁定的时间是2015年6月8日，被告刘某所购商品房办理预购商品房抵押权预告登记的时间是2015年2月5日。预查封之时，已经可以预见到今后房产将会产生抵押权，因此预购商品房抵押预告登记转为正式的抵押登记并未设定新的权利负担，不影响法院查封的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告荆州万达广场投资有限公司与被告刘某于2014年4月29日签订的备案号为20140400111、20140400113、20140400114的三份《商品房买卖合同》有效。
二、被告任某、刘某于本判决生效之日起十日内配合原告荆州万达广场投资有限公司对备案号为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》所涉的房产（荆州市荆州区荆沙路荆州万达广场商务写字楼1单元127号、128号、129号）办理不动产权证的登记手续。
三、被告任某、刘某于本判决生效之日起十日内配合被告中国银行股份有限公司荆州分行对备案号为20140400111、20140400113、20140400114的《商品房买卖合同》所涉的房产办理抵押登记手续。
四、驳回原告荆州万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费38848元（已减半），由被告刘某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员 杜振虎

书记员： 黄薇薇