范某某与贾和平、蒋某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。被告：贾和平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告：蒋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省罗江县。二被告委托代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。被告：香河亿达房地产经纪有限公司，住所地香河新兴产业示范区富力新城一期保障房项目2号楼102门市。法定代表人：刘瑶，该公司总经理。委托代理人：刘峰，该公司员工。

原告范某某与被告贾和平、蒋某某、香河亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范某某及其委托代理人周雷、被告贾和平和被告蒋某某的委托代理人石冬雪、被告亿达公司的委托代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某某向本院提出诉讼请求：1、被告贾和平、蒋某某返还原告购房首付款540000元；2、判令被告亿达公司返还原告居间服务费32400元；3、解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原告在被告亿达公司居间服务下与被告贾和平签订了《房屋买卖居间合同》，被告蒋某某作为被告贾和平的配偶在同意出售证明上签字予以认可。上述合同约定被告贾和平将位于河北省香河县北部新城富力新城H14区-5-1-2002房屋出售给原告，成交价为1800000元，合同约定原告支付购房款的方式为首付款和按揭贷款。合同签订当日，原告向被告贾和平支付了购房定金50000元，向被告亿达公司支付了居间服务费32400元。2017年3月12日。原告向被告贾和平支付了剩余购房首付款490000元。上述事实发生后，廊坊市人民政府办公室出台了房地产调控政策，严格规定了廊坊市主城区（包含诉争房屋所在的香河县）的限购措施及信贷政策，要求非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。在该政策下，原告申请贷款的比例只能为50%，低于原定的70%的贷款比例。上述限购政策出台后，因贷款额度减少导致原告需要支付的首付款大大增加，而这一结果是原告在签订合同时无法预见的。原告首付款的大部分均为借款，更无力支付多增加的首付款，合同继续履行对原告来说既不可能也不公平。原告曾向被告贾和平提出解除合同，被告贾和平不同意。故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告贾和平、蒋某某共同答辩称，1、被告不同意原告的诉讼请求，要求涉案合同继续履行。根据涉案合同第4页附件一的约定：甲乙双方按照第一种方式办理过户手续，第一种即甲方出售的房屋有银行按揭贷款，乙方全款购房的过户手续办理。可见原告系全款购买涉案房屋，并非原告所主张的贷款购房，限贷政策对原告的履行不产生任何影响。合同应当继续履行。即使原、被告双方约定原告贷款购房，根据合同第五条第四款约定：“若乙方（原告）以按揭贷款的方式支付购房首付款，乙方申请贷款的具体事宜按照贷款银行的规定执行，若银行批贷额度与预计贷款额度有差异时，乙方需在3日内缴清与贷款额度之间的差额作为首付款”。根据该内容，能够认定原告在购房时已经预见到购房银行贷款金额及其首付款可能不足、银行的贷款政策可能发生变动。且其同意在银行贷款政策发生变化或者贷款金额不足时自行筹措资金补足房款、补足首付款的事实。故原告主张限购政策提高了购房首付款比例，给其履行能力造成了一定影响的理由不能成立。再者，被告庭前与中介公司及贷款银行核实，对于发生在限购之前的合同，若买方为首套房、则贷款银行支持买受方首付30%的贷款行为。最后，限购政策具有调控性，必然有阶段性，当本案房本下发时，限贷政策是否松动不得而知，而涉案合同因房本未下发，并不具有贷款条件，未进入履行贷款的阶段，而贷款时限购政策未知，故原告的起诉应予驳回。2、香河虽然出台限购政策，但原告购买涉案房屋系其名下的首套房，且签约时间及首付款的支付均在限购政策出台之前。根据限购政策的指导意见，原告具有购房资格。3、涉案房屋在成交之时系精装修的新房。原告在2017年3月2日签约后已经搬进去居住，至今已经有14个月之久。原告已经实际占有使用房屋，交易的稳定性始终是处理合同纠纷应当遵循的首要原则，故此涉案合同不应解除。4、原告单方要求解除合同，构成根本违约，无权要求被告返还定金及首付款。房屋买卖合同第二页第十二条第1款约定，乙方未按约定履行付款义务、违约方应按照房屋总价款的50%向甲方支付违约金。根据该规定乙方向甲方已支付的全部款项应当充抵违约金。若原告依然坚持解除合同，被告保留在本案审理过程中提出反诉的权利。被告亿达公司答辩称，我公司不同意解除《房屋买卖合同》。原告是在政策颁布之前买的房子，房管局依然可以允许过户。买房人名下没有房子，就算是外地人也可以做三成首付七成贷款。本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，原告范某某（买受方、乙方）、被告贾和平（出售方、甲方）及被告亿达公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份。合同约定，甲方将位于河北省香河县北部新城富力新城H14区-5-1-2002房屋出售给乙方，房屋建筑面积94.21平方米，成交价为1800000元，签订本合同时乙方支付购房定金50000元，如乙方为贷款客户，乙方在11日内将该房屋首付款540000元交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户；在签订本合同时乙方支付丙方居间服务费32400元；因乙方单方面原因未能成功申请贷款，而导致乙方不能购买本合同项下的房屋，则乙方已付评估费，丙方居间服务费用等不予退还，但乙方所向甲方已交纳的任何该房屋的首付款（含定金），甲方应在扣除乙方已付全款50%后将余款在两日内退还乙方，同时丙方不承担因此而导致的任何违约责任；等等。同日，被告蒋某某作为被告贾和平的配偶，在配偶同意出售证明上签字确认，声明同意出售涉案房屋。2017年3月2日，原告向被告贾和平支付了购房定金50000元，向被告亿达公司支付了居间服务费32400元。2017年3月12日，原告向被告贾和平支付了剩余购房首付款490000元。原告在交纳首付款后，已实际入住涉案房屋。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，该意见规定，包括香河县在内非本地居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。经庭审查明，原告户籍所在地为广东省，签订涉案房屋买卖合同前其名下在香河县无住房。上述事实有当事人陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、配偶同意出售证明、定金收条、首付款证明、居间服务费收据等证据在卷佐证。

本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告主张解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，三被告均表示不同意解除合同。经审查，涉案合同履行过程中，原告按照合同约定的期限向被告贾和平支付了购房首付款540000元（占总房款的30%），被告贾和平在约定的期间向原告交付了房屋。在准备申请办理银行按揭贷款过程中，政府部门于2017年3月21日出台了限购政策，要求非本地居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%。原告表示无力承担多出的20%首付款，被告贾和平表示同意向原告出借该20%部分首付款，但原告仍表示不同意继续履行合同。究其原因，本院认为是因香河本地房地产市场价格的大幅震荡影响所致。故本院认定系原告方原因导致合同不能继续履行，原告方构成根本违约。考虑因原告的违约行为，会致使被告贾和平不能实现合同目的，故本院对原告主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求予以支持。按双方签订的《房屋买卖居间合同》第十二条约定“因乙方（指原告）单方面原因未能成功申请贷款，而导致乙方不能购买本合同项下的房屋，则乙方已付评估费，丙方（指被告亿达公司）居间服务费用等不予退还，但乙方所向甲方（指被告贾和平）已交纳的任何该房屋的首付款（含定金），甲方应在扣除乙方已付全款50%后将余款在两日内退还乙方，同时丙方不承担因此而导致的任何违约责任”。故被告贾和平应退还原告首付款270000元（540000元×50%），原告已交纳的居间服务费32400元应由原告自行负担。另考虑本案实际情况，原告将被告精装修的新房，在房屋限购后毫无诚意购买情况下至今长期居住、使用。合同解除后应给付被告相应的房屋使用费用，考虑本地生活水平，以每月给付1500元，自2017年3月22日起开始计算，至实际交付被告之日为宜，如房产有人为损坏，被告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告范某某与被告贾和平、香河亿达房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。二、原告范某某将位于香河县北部新城富力新城H14区-5-1-2002房屋返还被告贾和平，被告贾和平返还原告范某某购房款270000元。于本判决生效后五日内履行。三、原告自2017年3月22日起至该房屋交付被告之日止，按每月1500元给付被告使用费用。四、驳回原告范某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4762元，由原告范某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　李洪利

书记员：钳伯轩