范某某与伍某某、湖北方某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住武穴市，
委托代理人：李龙才，湖北德铭律师事务所律师，特别授权。
被告：伍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武穴市，
委托代理人：周起胜，湖北文信律师事务所律师，特别授权。
被告：湖北方某房地产开发有限公司。住所地：武穴市科技街。统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：方某。

原告范某某诉被告伍某某、湖北方某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理，原告范某某的委托代理人李龙才和被告伍某某的委托代理人周起胜到庭参加了诉讼，被告湖北方某房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：伍某某因以湖北方某房地产开发有限公司的名义开发房地产项目需要资金周转，先后多次向湖北祥云（集团）化工股份有限公司（以下简称“祥云集团”）借款：2013年8月30日借款200万元、2014年1月27日借款200万元、2014年1月30日借款150万元、2014年5月8日借款557万元、2014年5月18日借款800万元、2015年4月21日借款200万元，2015年6月15日借款500万元，合计2607万元。伍某某与祥云集团约定借款按月利率30‰计息。伍某某于2014年3月28日向祥云集团还款170万元，其中还借款本金107万元，利息63万元。在此期间，湖北华栋钢结构工程有限公司在祥云集团承建了钢结构工程，工程价款15414398.95元，祥云集团在2014年3月28日前先后向伍某某支付了工程款5882144元，余款953.225万元未付。2015年6月15日，伍某某与祥云集团进行了结算，扣除伍某某已偿还的借款本金107万元及祥云集团应付的工程款，伍某某尚欠祥云集团借款本金1546.77万元。截止2015年6月15日，伍某某应付祥云集团借款利息894.42万元（不含伍某某已付的利息63万元），祥云集团应付伍某某工程款利息364.96万元（亦按月利率30‰计息），则伍某某应付祥云集团借款利息530.36万元。伍某某将上述借款本息向祥云集团出具了一张欠款金额为2077.35万元的欠条，承诺以2077.35万元按月利率30‰向祥云集团承担利息，且按月还款，并承诺以其在龙坪、武穴的房地产项目及武穴市中医院的工程款作为欠款担保。2016年4月8日，伍某某给祥云集团出具了一份承诺书：“一、将武穴市广济鑫城商品房网签贰拾套抵给湖北祥云集团，房款按每套均价4500元计算，按楼层加伍拾计算，合计约壹仟万元。二、将龙坪银都广场商品房网签叁拾套抵给湖北祥云集团，房款按每套均价2500元计算，按楼层加伍拾计算，合计约壹仟万元。三、余下欠款由我本人现金支付。以上网签在六月份办理。”后经双方协商，祥云集团将上述债权全部转让给了范某某。2016年6月3日，范某某为甲方、湖北方某房地产开发有限公司为乙方、伍某某为丙方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“第一条、标的房产：因乙方位于龙坪镇会员街龙棉银都广场、位武穴城区的“广济鑫城”实际投资人为伍某某，现丙方无钱偿还欠款，故甲乙丙三方同意将龙坪镇会员街龙棉银都广场三期的60套商品房、“广济鑫城”10套商品房转让给甲方（以下简称“标的房产”）。……。第三条、……，乙丙方应按甲方的要求办好房屋产权证，保证甲方取得房屋产权证及其他法定证件无任何权利瑕疵。”合同还约定了双方的违约责任等内容。范某某作为甲方、伍某某作为丙方在合同上签字，湖北方某房地产开发有限公司未在合同上签字盖章。合同附有转让房屋的明细（房屋的栋数、单元号、房号、建筑面积、套内面积、合同单价、合同金额），龙坪镇会员街龙棉银都广场三期60套商品房的合同转让价款为21379864.30元，“广济鑫城”10套商品房的合同转让价款为4608928.8元。合同签订后，伍某某、湖北方某房地产开发有限公司未履行合同义务。
另查明，伍某某是湖北华栋钢结构工程有限公司的法定代表人。龙坪镇会员街龙棉银都广场三期商品房未办理任何产权登记手续。“广济鑫城”商品房已办理了商品房预销售登记手续。

本院认为：一、原告范某某与被告伍某某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，但其中关于龙坪镇会员街龙棉银都广场三期60套商品房转让内容违反了法律强制性规范（该60套商品房在起诉前未取得商品房预销售许可证），故该部分内容无效，其中关于“广济鑫城”10套商品房转让的内容没有违反法律强制性规定，故该部分内容合法有效；二、虽然被告湖北方某房地产开发有限公司没有在合同上签字，但明确表示龙坪镇会员街龙棉银都广场三期商品房、“广济鑫城”商品房系伍某某投资承建，伍某某有权处置上述商品房，湖北方某房地产开发有限公司只是提供相关办证手续等协助义务。故应认定原告范某某与被告伍某某2016年6月3日签订的《房屋买卖合同》已生效；三、被告伍某某辩称的第一项内容与本案没有关联，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：

确认原告范某某与被告伍某某2016年6月3日签订的《房屋买卖合同》中关于“广济鑫城”10套商品房的买卖内容有效，关于龙坪镇会员街龙棉银都广场三期60套商品房的买卖内容无效。
案件受理费80元，由被告伍某某负担40元，原告范某某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。

审　判　长　　朱天友 审　判　员　　金楚才 人民陪审员　　周中磊

书记员：杨小青