苏某某与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）陈某某。
委托代理人叶晓群，北京智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏某某。
委托代理人刘伟，河北高俊霞律师事务所律师。

上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案不服秦皇岛市山海关区人民法院（2013）山民初字第352号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年10月5日，秦皇岛市顺成商贸有限公司（以下简称顺成商贸公司）与被告陈某某签订租赁合同，将座落于山海关关城南路55号顺成商厦西楼三层（西北角儿童乐园、东北角库房及办公室不包括在内）出租给陈某某，合同约定：租赁期限自2009年10月20日起至2014年10月19日终止；由于此租位部分面积的房主与顺成商贸公司的经营合同于2011年11月到期，因此顺成商贸公司与被告陈某某应于2010年共同与各房主协商。如达不成共识，本合同将于2011年10月19日无条件自行终止。双方还约定了其他合同条款。2012年10月20日，原告苏某某（协议乙方）与被告陈某某（协议甲方）签订顺城商厦西三楼经营协议，协议第一条第1款“甲方为乙方提供营业场地西三楼33-2号厅，收取经营管理费每月40元／㎡；”第四条第2款“在协议期间，任何时间所发生甲方不可抗力之原因（包括天灾、政治、战争、暴力等）令甲方及该商场不能继续承担，其公用通道用点按比例分摊，分别于下月10日前交清，超期按日收取滞纳金”，第5款“如因甲方原因导致合同不能继续履行，甲方需在合理时间内提前通知乙方，并赔偿不能履行期间的相应损失”；第六条第2款“除本协议明确规定的终止条款外，任何单方面终止本协议即视为违约，违约方应向对方支付违约金5000元并赔偿因协议提前终止而受到的一切损失”。
2012年12月31日原告苏某某支付质量保证金1000元，2012年10月8日原告苏某某支付空调费2210元（2012年10月21日至2013年10月20日）、经营管理费16029元（2012年10月21日至2013年10月20日）。2012年11月20日，原告承租的顺成商厦西三楼33-2号厅因停电致使原告无法正常经营。案件审理过程中，原告苏某某将诉讼请求变更为解除协议，退还原告因《顺成商贸西三楼经营协议》收取的全部费用，并且依据约定支付违约金5000元。
另查明，原告苏某某承租的场地因停电无法正常经营的原因是由于被告陈某某与秦皇岛市贺友房地产开发有限公司（以下简称贺友公司）、顺成商贸公司之间产生的纠纷导致。
原审法院认为，2009年10月5日，顺成商贸公司与被告陈某某所签《房屋租赁合同书》，因未与各房主协商达成共识，已于2011年10月19日终止，被告陈某某对顺成商厦西楼三层没有处分权，故苏某某、陈某某之间于2012年8月30日签订的顺成商厦西三楼经营协议无效，双方因该协议取得的财产，应当予以返还，即原告向陈某某交纳的经营费用、空调费、质量保证金、信誉保证金，陈某某应予返还。原告苏某某诉请的违约金，因协议无效，不予支持。陈某某主张其不存在主观原因违约意图，陈某某是遭遇了未能获得有效司法保护的不可抗力因素，2012年9月3日，陈某某就已经向法院提起占有保护之诉，原审法院认为，被告陈某某违约的原因是其与第三方的纠纷所致，不属于不可抗力，故对于被告陈某某因不可抗力导致违约的主张不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条、第一百一十七条之规定判决如下：一、原告苏某某与被告陈某某2012年10月20日签订的《顺
成商厦西三楼经营协议》无效；二、被告陈某某于本判决生效后十日内返还原告苏某某经营费用16209元、空调费2210元、质量保证金1000元，以上共计19419元；三、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元由原告苏某某负担512元，被告陈某某负担398元。

本院认为，陈某某主张《顺城商厦西三楼经营协议》未能履行协议系第三人贺友公司、顺成商贸公司的行为造成的，需追加其为本案第三人，并由其承担责任。本院认为贺友公司、顺成商贸与陈某某之间的纠纷当事人已向法院提起诉讼，且终审判决已发生法律效力，故本案不应中止审理，并追加贺友公司、顺成商贸公司为第三人。《顺城商厦西三楼经营协议》系陈某某与苏某某签订，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只对合同当事人产生约束力，无论是陈某某还是第三人的原因造成陈某某违约，陈某某均需向苏某某承担违约责任。故上诉人主张被上诉人应向贺友公司、顺成商贸公司主张侵权责任没有法律依据，本院不予支持。山海关区人民法院（2012）山民初字第1002号民事判决书已生效，该判决书判决合同顺成商贸公司与陈某某签订的《房屋租赁合同》于2011年10月19日终止，故对原审据此认定本案双方签订的租赁合同无效并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费915元由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘子明 审判员　　李德权 审判员　　邹德林

书记员：孙秀丽