苏某某、苏某某等与刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：苏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区，
原告：苏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市襄州区，
原告苏某某、苏某某的共同委托诉讼代理人：熊伟，系苏某某丈夫，代理权限特别授权。
原告苏某某、苏某某的共同委托诉讼代理人：李学林，湖北法正大律师事务所律师，代理权限一般代理。
被告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，襄阳市樊城区室。
委托诉讼代理人：刘凯，湖北真武律师事务所律师，代理权限一般代理。

原告苏某某、苏某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告苏某某、苏某某的共同委托诉讼代理人熊伟、李学林，被告刘某及其委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏某某、苏某某向本院提出诉讼请求：1.判令刘某及时返还苏某某、苏某某多收取的租金80014.26元；2.本案诉讼费用由刘某负担。事实和理由：2013年9月1日，刘某将其位于光彩工业园二期厂房D8-2号的一楼出租给苏某某、苏某某使用，双方约定房屋租金按照房屋面积和租金单价计算，租赁房屋时刘某告知苏某某、苏某某房屋的面积为750平方米，苏某某、苏某某在租赁该房屋期间均按照刘某所计算的租金全额支付。该协议履行了三年后，双方又于2016年10月1日续签了第二份房屋租赁合同，该合同约定的房屋租金也是以面积和租金单价计算。2017年5月22日，苏某某、苏某某接到刘某从2016年9月1日起开始收取物业费的通知时才知道，刘某出租给苏某某、苏某某的房屋面积仅有638.41平方米。苏某某、苏某某为多收取的房屋租金退还事宜多次与刘某协商，但均遭到拒绝。为维护苏某某、苏某某的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法裁判。
庭审中，苏某某、苏某某明确第1项诉讼请求为：2013年到2014年的租金实际上收了126000元，应为107252.88元，应退18747.12元；2014年至2015年的租金实际上收了135000元，应为114913.8元，应退20086.20元；2015年至2016年的租金实际上收了143000元，应收为122574.72元，应退20425.28元；2016年至2017年的租金实际上收了139500元，应为118744.26元，应退20755.74元，合计80014.26元。
刘某辩称，苏某某、苏某某请求没有事实和法律依据，刘某没有多收租金，应驳回苏某某、苏某某的诉讼请求。在2013年签订的合同中并未约定按面积来计算租金，只是约定房屋整体出租，每年多少钱。在2016年签订的合同中，双方虽约定按750平方来计算，刘某是依据与开发商签订的商品房买卖合同约定的面积来计算的，其中建筑面积638.41元，园区公摊面积112.66平方米。
苏某某、苏某某围绕诉讼请求，刘某围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对苏某某、苏某某围绕其诉讼请求所举《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、收条、业务凭证客户回单、中国银行交易流水明细清单、中国银行预交租金单据、中国银行个人客户境内人民币汇款申请书、苏某某与刘某的录音、本院（2017）鄂0691民初1076号案件庭审笔录及民事判决书等证据，刘某经质证不持异议；对刘某围绕其抗辩主张所举《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》等证据，苏某某、苏某某经质证不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.刘某对苏某某、苏某某所举刘某向熊伟出具的缴纳物业费通知的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为不能因为物业费按照638.41平方米收取就认定房屋租金按照638.41平方米收取，二者之间没有必然联系。苏某某、苏某某举出该项证据证明对象为案涉房屋租赁面积只有638.41平方米，该项证据与本案确有关联，本院予以采信；但能否据此支持苏某某、苏某某的诉讼请求，本院综合全部证据和案件事实后再予确定。
2.苏某某、苏某某对刘某所举《服务协议》的关联性提出异议。刘某举出该项证据的证明对象为案涉房屋租赁面积为753平方米。对案涉房屋租赁面积的确定应以《商品房买卖合同》为准，该项证据在本案中无证明力，故本院不予采信。
此外，本案中，苏某某、苏某某及刘某均举出《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》，对该2项证据，本院采信其中内容相同部分，其他部分不予采信。
根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月1日，苏某某、苏某某为合伙需要，由苏某某作为承租方、乙方，与作为出租方、甲方的刘某签订了《房屋租赁协议》一份。合同主要约定，1.甲方把光彩工业园二期厂房D8-2号的一楼出租给乙方作为仓库（不带楼梯间、楼梯间的门要在一楼封闭）；2.甲方出租给乙方二年使用权；3.付款方式为第一年十二万六千元整，第二年十三万五千元整，租金每年一次付清，先付款后用房，押金一万元整；4.租赁期内，乙方要承担本房的水、电、物业的费用。后苏某某、苏某某向刘某支付了2013年至2014年房租126000元，于2014年9月1日向刘某支付了2014年至2015年房租135000元。苏某某之夫熊伟于2015年10月9日向刘某支付了2015年至2016年房租143000元。2016年10月1日，仍然基于苏某某、苏某某的合伙关系，苏某某作为承租方、乙方与作为出租方、甲方的刘某签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1.租赁日期：从2016年10月1日至2019年9月30日止，从乙方签订合同日算起，期满后乙方有优先续租权，若乙方不再租赁该厂房，乙方应提前一个月通知甲方；2.租金收取方式：按年收取（注明：甲方每年向乙方收取的租金应参照D8区同等面积仓库租金进行收取，不得坐地起价，随意多收乱收），付款方式为一年一付，租金750m2×15.5元m2×12月＝139500元；3.水、电、物业费在租赁期间按光彩园区收费标准由乙方自己结算，于甲方无关。后苏某某于2017年2月21日向刘某转账59486元，熊伟于2017年9月29日向刘某转账80014元，合计向刘某支付2016年至2017年房租139500元。2016年10月21日，苏某某、熊伟与刘某通电话，主要内容是苏某某与刘某签了三年合同，约定单位面积租金为第一年14元m2、第二年15元m2、第三年16元m2，按照购房面积750m2计算。
2017年5月22日，刘某向熊伟出具通知一份，载明：你部上次物业费从2016年9月1日起至2017年4月30日止（638.41×0.6元×8个月）计3064.37元。昨天物业又开会要交物业费了，要交半年（2017年5月1日起至10月30日止）6个月×0.6元m2×638.41＝2298元。两次合计5362元。请速转款给我去交给物业公司（其中有上次3064元我垫付的上次的）。
后刘某因其与苏某某、苏某某因房屋租赁合同纠纷向本院起诉，本案予以受理，并作出（2017）鄂0691民初1076号民事判决书，判决驳回刘某的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
另查，2014年6月18日，刘某作为买受人，与作为出卖人的襄阳彩诚投资实业有限公司（以下简称彩诚公司）签订了《商品房买卖合同》一份并合已办理网签。合同主要约定：1.买受人所购商品房的基本情况为光彩高新工业园B-1区第8幢1层8-1-002号房，用途为厂房，建筑层数地上2层，地下0层。该商品房合同约定面积共638.41平方米，其中，套内建筑面积557.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积80.69平方米。2.计价方式与价款，出卖人与买受人约定按合同约定面积（建筑面积加园区公摊面积）计算该商品房价款，建筑面积为638.41平方米（占约定面积85%），单价为1766.72平方米；园区公摊面积为112.66平方米（占约定面积15%），单价为1766.72平方米，即总金额为1326926元。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。苏某某、苏某某因合伙事宜与刘某签订房屋租赁合同，房租由苏某某及苏某某之夫熊伟向刘某支付，且在（2017）鄂0691民初1076号房屋租赁合同纠纷民事案件中，苏某某、苏某某亦作为共同被告参加诉讼，故虽《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》虽为苏某某与刘某签订，但合同双方当事人实际承租人为苏某某、苏某某，出租人为刘某。苏某某、苏某某与刘某达成的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》，均是合同双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同而受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。
《房屋租赁协议》中明确约定案涉房屋租赁期限为二年，期限届满之后的2015年至2016年，苏某某、苏某某与刘某未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，上述协议继续有效。苏某某、苏某某依约支付刘某2013年至2016年三年房租，分别为126000元、135000元、143000元。上述协议虽未明确约定年租金的计算方式，但2016年10月21日，刘某在苏某某、熊伟通话中承认年租金是按照购房面积750m2计算，且按购房面积750m2与单位面积的租金计算的年租金数额与实际苏某某、熊伟向刘某支付的年租金数额相吻合，故本院确认《房屋租赁协议》中年租金的计算以购房面积750m2为基数。《房屋租赁合同》中明确约定刘某出租给苏某某、苏某某案涉房屋租金付款方式为一年一付，租金为750m2×15.5元m2×12月＝139500元，其年租金的计算亦以购房面积750m2为基数。故本院确认《房屋租赁合同》亦以购房面积750m2为基数计算年租金。现苏某某、苏某某与刘某对计算租金面积基数发生争议，苏某某、苏某某认为应当以638.41m2为基数计算年租金，刘某认为应当以750m2为基数计算年租金。
案涉租赁房屋仅签订买卖合同和办理网签，未办理不动产证，故实际面积还未确认。苏某某、苏某某所主张的638.41m2为《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，或者说是收取物业费的面积，而刘某所主张的750m2为《商品房买卖合同》中约定购买案涉租赁房屋的计算面积。苏某某、苏某某与刘某，均不知案涉租赁房屋实际面积，无法以实际面积为基数计算租金，但首先，刘某在通话中陈述“平方就是按我们购房的平方算的，750个平方”；其次，刘某与彩诚公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的建筑面积为638.41平方米、园区公摊面积为112.66平方米（合计751.07平方米），并分别计价；再次，苏某某、苏某某在订立案涉房屋租赁合同时应当履行审查上述商品房买卖合同中约定的建筑面积和园区公摊面积，以及应当与刘某明确约定需要以约定的租赁面积来确定具体租赁范围及租金数额与租赁面积直接相关、房屋租赁面积以相关实际面积来确定等审慎注意义务，但苏某某、苏某某选择同意以案涉房屋有关联的购买计算面积750m2计算年租金并递增的方式支付租金；最后，苏某某、苏某某作为承租人，在合理期限内未对以750m2为基数计算年租金提出异议。故刘某作为出租人，其选择以与案涉房屋有关联的购买计算面积750m2计算年租金并无不当；苏某某、苏某某关于应当以案涉房屋实际使用面积计算租金的诉讼主张缺乏请求权基础。且苏某某、苏某某已经租赁案涉房屋五年，案涉租赁房屋为当事人双方认可的特定房屋，两份租赁合同约定的年租金相对固定，即以750m2为基数乘以单价。现苏某某、苏某某又以合同约定面积与收取物业费面积不符为由主张返还多付租金，并无事实及法律依据。
综上所述，对苏某某、苏某某请求判令刘某返还其多收取的租金80014.26元的诉讼请求，因其未举出充分翔实的证据加以证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回苏某某、苏某某的诉讼请求。
案件受理费1800元，由苏某某、苏某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 张军
人民陪审员 刘爱华
人民陪审员 吕焕云

书记员： 李丹晖