苏建军与吴某某执行异议之诉一审民事判决书

原告:苏建军，男，xxxx年xx月xx日出生,汉族，现住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：房相志，北京德和衡（邯郸)律师事务所律师。被告:吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。第三人:李祥凯，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。

原告苏建军向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行邯郸市××山区中××大街××城××楼××单元××房屋，并确认该财产为原告所有;2诉讼费用由被告承担。事实与理由:吴某某与李祥凯的民间借贷纠纷执行一案，复兴区人民法院受理后，作出(2016)冀0404执312号执行裁定书，对邯郸市××山区中××大街××城××楼××单元××房屋进行评估拍卖。原告知晓后向复兴区法院提起了执行异议，复兴区法院作出(2018)冀0404执异1号裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告对该裁定不服，提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的。人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李祥凯在法院查封之前已将上述房屋卖给了原告，并交付使用，原告居住至今。原告也支付了全部购房款，因为开发商原因导致房屋迟迟不能办理权属证书，一直无法办理过户。故吴某某申请执行原告房屋错误，请求依法终止执行，并确认上述房屋归原告所有。原告苏建军举证如下：第一组证据：1、房屋买卖协议，2、农业银行转账凭证，证明原告2014年8月16日购买李祥凯美的城4幢1单元3层2号房屋并支付购房款项的事实。第二组证据：李祥凯与美的房地产开发公司签订的商品房买卖合同、美的城出具的收款收据、李祥凯的银行转款凭证、不动产销售发票、美的城物业收款收据、电卡、水费票、房屋钥匙、证明李祥凯已将房屋实际交付原告。第三组证据：个人购房担保借款合同，借款凭证，税务发票，证明因房屋上有部分贷款并且因美的房地产开发公司长期未能办理不动产登记证书导致房屋未能办理过户手续。被告吴某某辩称，1、原告与第三人的合同不真实，案涉房产第三人没有出售给原告。2、原告向第三人付款不真实，其所付款与本案无关。3、案涉房产第三人没有交付给原告，自复兴区法院查封至今无人居住。4、原告和第三人未办理过户登记。5、原告和第三人恶意串通所提诉讼系虚假诉讼，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求，并将本案移送公安机关。被告吴某某当庭陈述：案涉房产查封之后根本就没人居住。2014年8月份时李祥凯生意正好，我把50万元借给他，他说他在美的城有一套房子，不会亏我的，10月份我就把他房子查封了，之后就经常过去堵门，早晨、晚上我都去过，就没见到过人。找过物业，通过物业想联系李祥凯，以买房子的名义联系上过李祥凯，我见过苏建军，他是李祥凯的保镖。被告吴某某举证如下：农业银行个人结算业务申请书，证明原告和李素芹之间所发生的100万元往来，用途系还款而不是支付房款，该100万元与本案无关。第三人李祥凯辩称，已于2014年8月16日将邯郸市邯山区美的城4栋1-302号房产以100万的价格出售给苏建军，收到购房款后已将房产交付苏建军。第三人李祥凯未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告举证第三组证据真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对于原告举证第一组证据有异议，认为原告和第三人所签协议明显虚假，在合同中双方对房屋的贷款28万元没有做出约定，原因是贷款自始至终一直由第三人偿还，原告和第三人在后期制作协议时，无法对此做出约定，被告对房屋买卖协议上日期2014年8月16日不认可；农业银行的业务凭证不能证明原告向第三人付款100万元，该凭证上没有付款人和收款人的姓名，与本案无关；另被告举证农业银行个人结算业务申请书（证据来源：苏建军向法院执行局提出执行异议时所提交证据）上载明100万元的用途是“还款”，不是房款，该款与本案没有关系。原告与第三人不能就被告异议作出合理解释，对原告举证农业银行转账凭证的关联性，本院不予采信。2.被告对于原告举证第二组证据中买卖合同认为不是原件，不予质证，对美的房地产开发公司出具的发票和维修基金、水电物业费的收据，本身的真实性不持异议，但关联性有异议，票据能够证明案涉房产的房主仍是李祥凯，原告并没有办理相关的变更手续，因为拖欠物业等各项费用将承担违约责任，原告没有变更物业、水、电、煤、暖的使用手续足以证明原告没有向第三人购买房产，钥匙和用户卡不能证明第三人向原告交付了房产且原告自2014年8月16日至今在案涉房屋居住。第三人当庭表示所有和开发商签订的手续原件都给了原告，包括商品房买卖合同原件都已交付给原告，但原告表示只有商品房买卖合同复印件。原告所述花100万元购买一套无证房产，卖主与开发商的商品房买卖合同系复印件，房产上有28万元的贷款（借款期限自2013年10月29日起至2022年10月28日止），原告至今未到物业办理业主变更登记，原告行为不符合常理。另庭后法院到美的城物业调查案涉房屋情况，经调查了解，李祥凯系案涉302号房屋登记业主，苏建军系其楼上402号房屋登记业主。李祥凯在2014年6月交房后交了一年的物业费，该房有2、3个月作为办公使用，后该房一直空置至2017年11月，苏建军开始交了取暖费、电费等开始居住。该房至今欠物业费1万多元，空置期间无水费，电费也就200多元。美的城交房后两年即可随业主自愿办理房产证。结合被告异议与原告行为的不合理性（对应法院调查情况），对原告举证第二组证据的证明目的：李祥凯已将房屋实际交付原告，原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对此本院不予支持。3.对被告举证农业银行个人结算业务申请书，原告当庭表示没见过，庭下核实后称系第三人让其把钱转到另一个账户，双方在房屋买卖协议上写明了账户名称；原告作为该个人结算业务申请书的申请人，在申请书上客户签名处有其签名，但原告对于该款项用途填写为“还款”没有作出解释。第三人认为该证据是复印件，认可通过李素芹的账号收到苏建军的100万元房款，当庭表示不了解李素芹如何给其100万元的情况及原告填写用途系“还款”的原因。原告及第三人对被告举证没有合理解释及反驳理由，对被告证明目的：原告和李素芹之间所发生的100万元往来用途系还款而不是支付房款，该100万元与本案无关，本院予以支持。本院认为，经查2014年11月24日本院作出（2014）复民保字第88号民事裁定书，查封了李祥凯名下位于邯郸市××山区中××大街××城××楼××单元××房产。至2018年1月4日案外人苏建军对执行标的即上述房产提出执行异议，随后作为原告提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告所举证据不足以证明其同时符合第二十八条规定中的四个条件，即（一）在人民法院查封之前已合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记（原告明知该房有贷款，贷款未清偿属于不能办理过户登记的原因）。故对于原告诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
原告苏建军与被告吴某某、第三人李祥凯执行异议之诉一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理房相志、被告吴某某及其委托诉讼代理人周永刚、被告李祥凯委托诉讼代理人史明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

驳回原告苏建军的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

代理审判员　　康瑞娇