苏兴与胡某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：苏兴，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住辽宁省新民市。
　　委托诉讼代理人：郭宏君，上海执初律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐秋月，上海执初律师事务所律师。
　　被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：李越，上海市志致远律师事务所律师。
　　原告苏兴与被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年6月22日、7月11日、7月19日三次公开开庭进行了审理。原告苏兴的委托诉讼代理人郭宏君、被告胡某某的委托诉讼代理人李越均到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意，本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告苏兴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告分别于2015年10月20日和2016年2月26日签订的两份《房屋租赁合同》，被告返还原告位于上海市松江区广富林路XXX号一楼102号、105号及二楼、三楼的房屋；2、判令被告支付原告2018年1月20日至2018年7月19日欠付的租金282,993元及2018年1月20日至2018年4月19日欠付的物业费11,157元，合计294,150元；3、判令被告支付原告违约金232,500元；4、判令被告按合同价支付合同解除后至实际返还房屋之日止的占有使用费及物业费。事实与理由：2015年10月20日，原、被告就租赁上海市松江区广富林路XXX号一楼102号、二楼、三楼签订《房屋租赁合同》；2016年2月26日，双方就租赁上海市松江区广富林路XXX号一楼105号又签订《房屋租赁合同》。截止起诉时，被告就上述两个合同项下共拖欠租金及物业费294,150元，故原告提起诉讼，望判如所请。审理中，原告变更上述第2项诉请为：判令被告支付原告截至2018年2月10日欠付的租金及物业费合计460,493元。
　　被告胡某某辩称：原告诉称的欠付租金不属实，其只欠7万余元物业费，该款随时可以支付，况且保证金足以抵扣欠付款，故原告无权行使合同约定的解除权，原告主张的违约金亦缺乏事实依据。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区广富林路XXX号、XXX号房屋产权于2013年4月2日核准登记至案外人俞某某、黄某某、张某名下，于2017年9月1日核准登记至案外人俞某某、张某、陈某某名下。
　　2015年7月28日，原告苏兴(乙方)与案外人俞某某、黄某某、张某(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定乙方向甲方租赁坐落于上海市松江区广富林路XXX号、XXX号房屋作为店铺使用，甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房屋；免租金装修期为四个月，自2015年8月1日起至2015年11月30日止；房屋租赁期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；甲方已在合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，征得甲方同意，可以将该房屋部分或全部转租或转让给他人。
　　2018年7月11日，原告(乙方)与案外人俞某某、张某、陈某某(甲方)签订《补充协议》以及《补充协议一》，明确出租方主体之一由案外人黄某某变更至陈某某，另约定甲方同意乙方在租赁期限内对坐落于上海市松江区广富林路XXX号、XXX号房屋进行转租，但需将转租合同复印件交予甲方进行备案。另对相关事项进行了相应约定。
　　另查明，2015年10月20日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区广富林路XXX号一楼102号、二楼、三楼(以下简称“系争房屋一”)出租给被告作为休闲、餐饮使用；合同第三条第1款约定，租赁期限为10年，自2015年10月20日起至2025年10月19日止。其中2015年10月20日至2016年1月19日期间为免租期；合同第四条第1款约定，第一、二年租金为800,000元，以后每两年递增5%，第三、四年为840,000元，第五、六年为882,000元，第七、八年为926,100元，第九、十年为972,405元；合同第四条第2款约定，租金三个月支付一次，先付后用；合同第四条第3款约定，每期租金需提前7日交付，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按应付而未付租金金额的0.5%向甲方支付违约金；合同第六条第1款约定，除租金外，乙方同意按其实际使用量缴纳市政设施使用费，包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等，乙方须在收到缴费通知单后3日内缴付，逾期未缴的，甲方有权解除本合同，乙方承担因逾期缴费产生的滞纳金，罚金及本合同约定的违约金等，由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。合同第六条第2款约定，物业管理费由乙方承担，乙方同意按甲方与该房屋的物业管理部门签订的物业服务协议约定款项支付物业管理费，即：物业管理费每平方米每月2.8元，合计3,360元/月，乙方按照3个月付一期，乙方必须提前30天支付下一期物业管理费，逾期支付的，甲方有权解除本合同，没收保证金并要求乙方赔偿损失。同时，乙方承诺自觉遵守物业管理性公约(如有变更以变更后为准)；合同第七条第1款约定，本合同签订时，乙方须向甲方支付130,000元作为履约保证金；合同第七条第2款约定，履约保证金由甲方保管至租赁期满后30天。本合同履行期间，若乙方违反合同的约定，欠缴本合同第四、五、六条规定的费用，给甲方造成经济损失，甲方有权直接扣除部分或全部保证金，或代乙方履行缴费义务，履约保证金不足时，甲方有权解除本合同。租赁期满后30天内，在乙方结清各项应缴费用的前提下，甲方将剩余的履约保证金无息返还乙方；合同第十三条第一款约定，乙方应按合同约定日期支付当期租金。逾期支付的，每逾期一天，按未支付租金总额的千分之五标准向甲方支付违约金。逾期超过15日，甲方有权解除合同，且有权没收保证金；合同第十三条第3款约定，乙方擅自提前终止本合同的，需向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时，甲方有权没收保证金，仍无法弥补甲方损失的，乙方还应负赔偿责任；合同第十五条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，立即收回该房屋，且有权没收保证金，同时，乙方还应支付相当于三个月租金的违约金给甲方，若违约金还不足以弥补由此给甲方造成的损失，乙方还应负责赔偿：……6.乙方逾期支付租金达15天的；7.乙方逾期支付物业管理费、水电费、燃气费、通讯费等费用达3天的……；该合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2016年2月26日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)再次签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区广富林路XXX号一楼105号(以下简称“系争房屋二”)出租给被告使用，租金标准为90,000元/年，物业管理费为359元/月，履约保证金为20,000元。其余合同条款均与2015年10月20日的《房屋租赁合同》相同。
　　2018年2月1日，被告出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺，将2017年所欠费用46,673元及2018年1月20号至7月19号租金及物业费共计485,160元在2018年2月5号前全部结清”。
　　2018年2月8日，被告向原告发出微信称系争房屋内存在断电情形，原告则回复称，被告不付房租原告也没有办法。
　　2018年2月9日，原告将《律师函》通过微信方式发送给被告，该《律师函》载明：“……三，截至2018年2月1日，你已拖欠2017年应付租金及物业费(不包括水、电费用)46,673元及2018年1月20日至7月19日租金及物业费(不包括水、电费用)485,160元。四、根据双方《房屋租赁合同》约定，你已构成严重违约，现正式通知与你解除《房屋租赁合同》。收到函件后，请即刻搬离承租房屋。原告保留依法追索相关租金、物业费、违约金等各项损失的法律权利”。次日，原告将该《律师函》张贴在系争房屋门口。
　　2018年2月12日，被告委托律师向原告发出《律师函》，认为原告在2018年2月7日擅自切断电源，经交涉后恢复供电。然在2018年2月8日，原告又擅自切断电源，导致被告无法正常经营只得提前让员工放假回家，另要求原告提供合格的消防楼梯。
　　截至2018年2月9日，被告应于2018年1月13日之前向原告付清截至2018年4月19日的租金合计2,012,500元(1,810,000元+202,500元)，并于2017年12月20日之前向原告付清截至2018年4月19日的物业费111,570元(100,800元+10,770元)。
　　然，截至2018年2月9日，被告向原告支付款项为1,912,500元(包括租赁保证金150,000元)。
　　嗣后，被告分别于2018年2月13日、2018年2月14日、2018年4月17日、2018年4月20日、2018年6月22日先后向原告支付200,000元、10,000元、100,000元、100,000元、75,160元，合计485,160元。
　　审理中，原告同意将150,000元租赁保证金在被告的应付费用中予以抵扣。被告称其在2015年11月2日另向原告付款100,000元，但并未提供相应证据予以证明。同时，被告确认尚未将系争房屋一、二返还给原告。
　　以上事实，有《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《补充条款》、《补充协议》、《补充协议一》、《房屋租赁合同》2份、《承诺书》、《律师函》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照原、被告之间《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金达15天的，原告有权解除合同。被告应于2018年1月13日之前向原告付清截至2018年4月19日的租金合计2,012,500元，并于2017年12月20日之前向原告付清截至2018年4月19日的物业费111,570元，然截至原告向被告发出《律师函》主张解除合同之日，被告向原告支付的金额包括租赁保证金仅为1,912,500元，确实存在拖欠租金及物业费的违约行为。且，从被告出具的《承诺书》，可看出被告亦承认其存在拖欠租金及物业费的违约行为，并承诺于2018年2月5日前付清拖欠的款项，但被告并未按照承诺履行义务。故原告根据合同约定享有合同解除权，其于2018年2月9日向被告发出解除通知，被告于当日收到该通知，因合同法并未对合同解除的通知形式作出强制性规定，故原告以微信形式发出解除通知并未违反法律规定，具备解除合同的效力。因此，双方之间的两份《房屋租赁合同》均于2018年2月9日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告应当将租赁标的物房屋返还给原告，并参照合同约定的标准支付原告至实际返还房屋之日止的租金、房屋占有使用费及物业费。被告已付的租赁保证金150,000元在其应付费用中予以抵扣。被告在2018年2月13日之后陆续向原告支付了485,160元，合计向原告支付2,397,660元(1,912,500元+485,160元)。截至2018年4月19日，被告应付的租金、房屋占有使用费及物业费应为2,124,070元(2,012,500元+111,570元)，被告的已付款项扣除该2,124,070元后，尚余273,590元，继续抵扣其应付的2018年4月20日之后的房屋占有使用费。
　　关于原告主张的违约金标准，符合合同约定，且被告并未提供充分证据证明该违约金标准明显过高，故本院予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告苏兴与被告胡某某分别于2015年10月20日和2016年2月26日签订的两份《房屋租赁合同》于2018年2月9日解除；
　　二、被告胡某某于本判决生效之日起十日内返还原告苏兴位于上海市松江区广富林路XXX号一楼102号、105号及二楼、三楼房屋；
　　三、被告胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告苏兴自2018年4月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年930,000元的标准计算，被告胡某某已付的273,590元在此项中抵扣)；
　　四、被告胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告苏兴自2018年4月20日起至实际返还房屋之日止的物业费(按照每月3,719元的标准计算)；
　　五、被告胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告苏兴违约金232,500元；
　　六、驳回原告苏兴的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,067元，减半收取4,533.5元，由被告胡某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  明

书记员：周昳歆