艾某某、沈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告暨反诉原告）：艾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：肖舟，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书等。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。委托诉讼代理人：王巍，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。

上诉人艾某某因与被上诉人沈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾某某上诉请求：l.依法撤销一审判决，改判驳回沈某某的一审全部诉讼请求，艾某某不承担违约责任并改判支持艾某某的一审全部反诉请求（判决沈某某承担违约金993221元和房屋占用费115596元）；2.本案一审和二审诉讼费由沈某某承担。事实与理由：一、本诉部分。1.艾某某没有阻止沈某某转租，一审判决认定事实不清、证据不足。一审中，沈某某没有提交证明艾某某阻止其转租房屋的有效证据，事实上是艾某某没有收到沈某某房屋转租的《告知函》，不知道沈某某准备将房屋进行部分转租，更没有阻止房屋转租的行为。一审判决仅凭沈某某的单方陈述认定艾某某阻止沈某某转租房屋构成违约，属认定事实不清、证据不足，依法应予纠正。2.一审判决艾某某承担违约责任没有事实和法律依据。一审判决认为“艾某某阻止其转租，已构成违约……艾某某自收到《解除房屋租赁合同通知书》时，双方所签订的《房屋租赁合同》解除……艾某某构成违约，依照合同约定，应当按十年房租总额的20％支付违约金993221元(4966105元×20％)”。但《房屋租赁合同》中，没有约定如果艾某某阻止转租，沈某某有权解除该合同，更没有约定艾某某须因此按十年房租总额的20％支付违约金993221元。即使艾某某有阻止转租的行为，沈某某也不因此享有合同解除权，一审判决《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除并判决艾某某十年房租总额的20％支付违约金993221元，没有事实与法律依据。二、反诉部分。沈某某违约解除合同、拒付租金、在合同解除后仍违法占用租赁房屋，其违约行为事实清楚、证据确凿，除依法应承担房屋占用费115596元外，还应依法承担违约金993221元。艾某某一审提交的证据即双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款明确规定“租赁期内，甲乙双方均不得违约单方解除本合同”。2017年8月14日，沈某某向艾某某书面送交《解除房屋租赁合同通知书》，单方书面提出解除双方的《房屋租赁合同》，明确表示不履行合同义务。且沈某某没有在合同约定期限内(2017年9月18日前)交纳下一租赁年度(2017年10月18日起至2018年10月17日止)的房屋租金。沈某某明确表示和以自己的行为表示不履行主要债务，根据《合同法》第九十四条和第九十六条之规定，2017年10月12日，艾某某短信通知沈某某：“认为沈某某的行为已构成根本违约。艾某某要求依法解除合同，并限期(2017年10月20日前)清空和返还租赁房屋，并保留追究其相关法律责任的权利”。沈某某的行为，直接违反了《房屋租赁合同》第十条和第十一条的规定，存在“不按合同约定按时支付租金”、“提前解除本合同退租”和“逾期不归还房屋”的三种严重违反合同的违约行为。针对沈某某的这三种违约行为，《房屋租赁合同》第十一条第(三)款、第(四)款和第(五)款明确约定沈某某应按十年房屋租金总额4966105元的20％向艾某某支付违约金。另外，本案并不是沈某某第一次违约，在2016年，艾某某曾经因沈某某逾期交付租金构成违约向法院提起诉讼，孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初3348号《民事判决书》认定“艾某某按照协议的约定交付了房屋，沈某某理应按约定支付租金，当沈某某履行至2016年9月18日时，应当支付2016年至20117年度的租金，但直至2016年10月14日才支付，沈某某没有按时支付并且无合法的理由，故沈某某已构成违约”并判决沈某某赔偿艾某某违约金。沈某某不服一审判决提起上诉。孝感市中级人民法院(2017)鄂09民终335号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。该判决已发生法律效力。据此，沈某某的违约行为已经得到生效法律文书的确认。本案中，沈某某在2017年再次逾期支付租金，以相同的方式构成第二次违约，但同类的违约事实，一审法院却做出了两个完全不同的判决结果，缺乏法律的严肃性、权威性、客观性、公正性。沈某某辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确无误。一、艾某某违反合同约定阻止转租的事实客观存在，一审认定完全正确。关于艾某某阻止沈某某转租的事实，沈某某一审不仅提交了转租人陈一萍与沈某某的转租合同、身份证复印件以及陈一萍于2017年1月10日的收条中明确载明是房东艾某某阻止装修施工致使转租合同履行不能的事实，同时，沈某某还提交了2016年11月22日通知艾某某转租的告知书及邮寄凭证、艾某某于2016年11月28日的短信回复均能佐证艾某某就转租告知一事未予同意的事实，因此，以上事实及证据均证实艾某某有违反合同约定、不同意且恶意阻却沈某某转租的事实存在。由此一审法院对此项事实的认定符合客观事实。二、一审判决艾某某承担违约责任，合理、合法。艾某某认为，合同中未对房东违约的违约金进行约定，并认为一审法院不应认定十年房租总额的20％违约金。但是，即便仅对一方的违约情形进行了约定，即单方违约责任，对沈某某是不对等的，不符合同法公平及权利义务对等原则，承担违约责任、支付违约金风险的一方可参照合同违约金标准，即参照承担所有沈某某的违约金情形(所有沈某某的违约条款中均注明了lO年20％的违约金标准)，计算另一方的违约金。《合同法》第5条规定，当事人双方应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，单方违约约定不符合合同法公平及权利义务对等原则，其加重沈某某责任，排除沈某某权利的条款无效，故沈某某主张艾某某承担违约责任的诉请一审法院予以支持正确。否则，无法体现对对方违约的惩罚和公平原则。故一审法院对艾某某判决承担违约责任的认定正确。三、反诉部分。(一)沈某某不存在违约，艾某某无权要求沈某某承担违约金。1.艾某某不同意转租的违约行为先，沈某某有权行使不安抗辩权不履行合同义务。另，诉讼前，沈某某行使法定解除权，通知对方解除合同，但对方并未与沈某某就解除权达成合意，至今对沈某某有无法定解除以及何时解除是存在争议的，未达成合意。在双方未判决确认解除情形下，双方对是否解除及何时解除均是存在争议的，在此情形之下，艾某某无权强行进入出租房屋、更无权暴力毁损沈某某的经营物品及合法财产。即便是艾某某认为有合同解除的理由，有收回房屋的理由，也无权自行采取强制措施、收回房屋，且在其强行进场并搬离、毁损处置沈某某承租房屋里价值150多万元的物品财产之前，更未给予沈某某必要的腾退时间，其行为不仅违约而且违法，致使双方矛盾升级及沈某某损失进一步扩大，该责任和过错是艾某某造成的，其理应向沈某某支付违约金以弥补赔偿损失。2.合同中并未赋予在租期未满的情况下，艾某某强行收回房屋及处置、毁损沈某某物品财产的权利，因此，无论是依约还是依法，艾某某强行收房并处置沈某某财产的行为明显违法，应依法对沈某某承担违约赔偿责任。3.艾某某存在随意破坏沈某某店内物品，强行收回租赁房屋的严重违约行为，致使双方合同目的不能实现。沈某某基于以上几方面行使法定解除权，故不存在艾某某所称违约行为。4.艾某某要求沈某某承担20％的违约责任条款，不仅过高，且无事实依据。本案中，沈某某不存在违约行为，不应该承担违约责任，更不可能承担所谓高达99万元的违约金的违约责任。最后，由于艾某某在一审审理期间私自搬离、处置、损毁沈某某承租房屋内的经营设施、设备和物品及装修财产，并在本案合同是否解除尚无定论的情况下，又将房屋租给他人获利，将沈某某店内物品财产损毁处置一空，给沈某某造成了巨大经济损失和精神伤害。沈某某向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认沈某某与艾某某所签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月14日解除；2.依法判令艾某某因其违约给沈某某造成的经济损失1500000元（含沈某某剩余的租赁期限内的租金及装修、设施等财产折旧损失）及违约金300000元；3.本案的全部诉讼费由艾某某承担。一审诉讼过程中，沈某某将第二项诉讼请求变更为：2.依法判令艾某某支付违约金993221元。艾某某向一审法院提出反诉请求：1.依法判令沈某某向艾某某支付违约金993221元并承担房屋实际占用费用（从2017年10月18日至实际返还房屋之日止，按合同约定租金474075元/年计算）及赔偿其给艾某某造成的其他经济损失；2.沈某某负担诉讼费用。一审诉讼过程中，艾某某明确第一项诉讼请求为：依法判令沈某某向艾某某支付违约金993221元并承担从2017年10月18日起至2018年1月14日止的房屋实际占用费115596元。一审经审理查明：沈某某作为承租方乙方（下同）与艾某某作为出租方甲方（下同）于2013年7月18日签订了一份《房屋租赁合同》，沈某某承租艾某某位于孝感市天仙路××明珠××、××号的门面房屋用于合法商业用途。租赁期限为十年零三个月，从2013年7月18日起至2023年10月17日止。其中前三个月为免租金装修期，计算租金租期为十年，从2013年10月15日起至2023年10月17日止。合同中与本案争议有关的内容有：1.租金标准。前三年租金不变，后七年从2016年度起每年租金以430000元为基数（包括2016年度）递增5%，具体数额为，2013年10月18日起至2016年10月17日，每年租金为430000元；2016年10月18日起至2017年10月17日，年租金为451500元；2017年10月18日起至2018年10月17日，年租金为474075元；2018年10月18日起至2019年10月17日，年租金为497778元；2019年10月18日起至2020年10月17日，年租金为522666元；2020年10月18日起至2021年10月17日，年租金为548799元；2021年10月18日起至2022年10月17日，年租金为576238元；2022年10月18日起至2023年10月17日，年租金为605049元。即2013年10月18日起至2023年10月17日，双方对十年租期约定的总租金共计4966105元。2.转租。乙方在租赁期内可以将该房屋转租或部分转租给第三人（次承租人）合法经营使用，但次承租人不得再次转租。乙方转租的，乙方与甲方的租赁合同继续有效，乙方继续承担向甲方支付租金及合同约定的其他义务。次承租人对租赁房屋造成损失的，乙方应承担赔偿责任。转租的租期不得超过本合同约定的租赁期限限制。3.违约责任。（一）租赁期内，甲乙双方均不得违约单方解除合同；（二）租赁期内，如甲方违约提前解除本合同收回房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金未到期余额退还乙方，按十年房租总额的20％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第十条第（三）款约定的情形之一的，应按十年房屋租金总额的20％向甲方支付违约金；（四）租赁期内，如乙方解除本合同退租的，应提前30日通知甲方，并按十年房屋租金总额的20％向甲方支付违约金；（五）合同期满乙方逾期不归还房屋的，除归还房屋和补交占有期间房屋租金外，按十年房屋租金总额的20％向甲方支付违约金；（六）任何一方违反本合同的其它约定给对方造成损失的，依法承担赔偿责任。合同签订后，沈某某将承租房屋进行装修改造，从事“水晶村私房菜”餐饮经营，房屋租金交至2017年10月17日。2016年11月22日，沈某某发函告知艾某某，准备将酒店原有休息室约120平方米对外出租。2016年11月28日沈某某与陈一萍签订《房屋转租合同》，将所承租的房屋门面南侧面积120平方米的房屋转租给陈一萍合法经营使用，转租期自2016年11月28日至2023年10月17日止。当日沈某某收取陈一萍定金20000元。转租合同签订后，沈某某组织人员对南侧门面房屋进行装修改造，次承租人陈一萍亦组织人员进入装修施工。后因艾某某阻止房屋装修，《房屋转租合同》没有实际履行。2017年8月14日，沈某某向艾某某发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》。双方因违约责任和房屋腾退协商未果，以致成诉。一审法院认为，沈某某与艾某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，沈某某在租赁期间内，可以将租赁房屋转租或部分转租给他人，艾某某阻止其转租，已构成违约。因艾某某的违约行为，致使沈某某转租目的不能实现，沈某某于2017年8月14日向艾某某发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》，艾某某自收到《解除房屋租赁合同通知书》时，双方签订的《房屋租赁合同》解除。沈某某要求确认与艾某某签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月14日解除的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因艾某某构成违约，依照合同约定，应当按十年房租总额的20％支付违约金993221元（4966105元×20%），沈某某要求艾某某支付违约金993221元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因艾某某违约，其要求沈某某支付违约金993221元的反诉请求，一审法院未予支持。《房屋租赁合同》解除后，沈某某应当将租赁房屋返还给艾某某。沈某某未提供在2018年1月14日前已将租赁房屋返还给艾某某的证据，艾某某要求沈某某承担从2017年10月18日至2018年1月14日止的房屋实际占用费115596元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：1.确认沈某某解除与艾某某签订的《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2017年8月14日解除；2.艾某某于判决生效后十日内向沈某某支付违约金993221元；3.沈某某于判决生效后十日内向艾某某支付从2017年10月18日起至2018年1月14日止的房屋占用费115596元；4.驳回艾某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13732元，由艾某某负担。反诉费7390元，由沈某某负担1306元，艾某某负担6084元。本院二审期间，艾某某为支持其上诉请求，向本院提交了一份证据，沈某某未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。艾某某向本院提交的证据为：湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初3348号《民事判决书》和湖北省孝感市中级人民法院（2017）鄂09民终335号《民事判决书》。拟证明：本案不是沈某某第一次违约。在2016年，艾某某曾因沈某某逾期交付租金构成违约向法院提起诉讼，两级法院均判决认定沈某某逾期交付租金的行为构成违约并判决其承担违约金。本案是沈某某第二次违约，依法也应承担违约责任。沈某某对艾某某提交证据的质证意见为：对证据的真实性无异议；艾某某提交的两份判决书不是证据，亦不是新证据；对证明目的有异议，该两份判决书不能证明沈某某在本案中存在违约行为。对艾某某提交的证据，本院认证如下：因沈某某对证据的真实性无异议，故对该份证据的真实性本院予以确认。该两份判决书系艾某某与沈某某之间2016年至2017年逾期支付租金的纠纷，与本案无关，本院对其证明目的不予采信。二审经审理查明，一审查明事实除“2016年11月28日沈某某与陈一萍签订《房屋转租合同》，将所承租的房屋门面南侧面积120平方米的房屋转租给陈一萍合法经营使用，转租期自2016年11月28日至2023年10月17日止。当日沈某某收取陈一萍定金20000元。转租合同签订后，沈某某组织人员对南侧门面房屋进行装修改造，次承租人陈一萍亦组织人员进入装修施工。后因艾某某阻止房屋装修，《房屋转租合同》没有实际履行”无合法有效的证据证明外，其他查明事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，艾某某出租给沈某某的房屋坐落于“孝感市天仙路××明珠××、××号门面，房屋结构为一楼、二楼两层，两层面积共834.64平方米左右，以双方实测绘图为准。沈某某已实际查看了租赁房屋，对房屋位置、结构、面积无异议”。

本院认为，本案系因艾某某与沈某某之间的《房屋租赁合同》的履行而引起，故应定性为房屋租赁合同纠纷。上述租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，依法成立并生效。双方当事人均应全面、正确的履行合同义务。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。二审讼争的焦点问题为：一、在履行案涉租赁合同过程中，艾某某与沈某某是否存在违约行为。二、如存在违约行为，违约责任范围应当如何确定。关于焦点问题一，本院认为，在履行案涉租赁合同过程中，艾某某不存在违约，沈某某存在违约。理由如下：1.沈某某主张艾某某阻止沈某某转租系根本违约。虽然沈某某一审提交了与陈一萍签订的房屋转租合同、收据及陈一萍作为证人的视频资料等证据，但房屋转租合同、收据系沈某某单方提供未经艾某某认可，且陈一萍作为证人未出庭作证并接受质询，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第五项的规定，沈某某未提交有效证据证明其主张、应承担举证不能的不利后果，艾某某不存在违约行为。2.艾某某出租给沈某某的房屋面积共计834.64平方米，沈某某主张转租的面积为120平方米左右。即使艾某某存在阻止转租行为，也未致使沈某某无法实现合同的主要目的、沈某某仍经营餐馆，故艾某某不构成根本性违约。沈某某以此为由解除合同，不符合合同约定的解除条件及法定的合同解除条件，其该项诉讼请求不应得到支持。3.案涉《房屋租赁合同》第十一条第一项规定“租赁期内，甲乙双方均不得违约单方解除本合同”。本案中，在租赁期内，沈某某于2017年8月14日向艾某某邮寄通知单方解除合同，沈某某此行为违反了双方当事人在房屋租赁合同中的约定。关于焦点问题二，本院认为，基于对焦点问题一的评判，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定及案涉租赁合同第十一条第四项“租赁期内，如沈某某提前解除本合同退租的，应提前30日通知艾某某，并按十年房屋租金总额的20%向艾某某支付违约金”的约定，沈某某应向艾某某支付违约金993221元（4966105元×20%）。至于艾某某请求沈某某支付房屋占用费115596元（2017年10月18日至2018年1月14日租金）的主张，一审对此已予以支持，沈某某未提出上诉，故对于艾某某的该项反诉请求本院予以支持。至于合同解除，本院认为，艾某某对沈某某书面通知解除合同没有提交证据证明提出过异议，亦未向人民法院提起诉讼，请求确认沈某某通知解除合同的效力，且艾某某系基于合同解除提出的一审反诉请求，故本院确认案涉合同已解除。沈某某主张案涉合同系2017年8月14日解除。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第十一条第四项“租赁期内，如沈某某提前解除本合同退租的，应提前30日通知艾某某，并按十年房屋租金总额的20%向艾某某支付违约金”的约定，沈某某于2017年8月14日通知艾某某解除合同，该解除通知于xxxx年xx月xx日出生效，故本院确认艾某某与沈某某2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月13日解除。综上，艾某某的上诉请求成立。原审判决认定事实错误，适用法律错误，实体处理不当，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3225号民事判决第一、二、四项；二、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3225号民事判决第三项；三、确认艾某某与沈某某2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月13日解除；四、沈某某于本判决生效后十日内向艾某某支付违约金993221元；五、驳回沈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13732元、反诉案件受理费7390元，由沈某某负担。二审案件受理费22678元由沈某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　石仁礼
审判员　　刘　铮
审判员　　汪书力

书记员：潘洁