臧某某与张某一审民事判决书

原告：臧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市唐县。
委托诉讼代理人：康世尊，河北法蓝律师事务所律师。
被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市唐县。
委托诉讼代理人：孙晓英，河北柱成律师事务所律师。
第三人：赵子雷，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市唐县。
第三人：石永贤，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北保定市唐县。

原告臧某某与被告张某、第三人赵子雷、石永贤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧某某及委托诉讼代理人康世尊、被告张某及委托诉讼代理人孙晓英到庭参加诉讼。第三人赵子雷、石永贤经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：判决唐县康定花园Ａ区住房归原告所有，并排除法院对该房屋的查封、执行行为。事实与理由：2015年7月21日，第三人赵子雷夫妇将位于唐县康定花园Ａ区住房卖给原告，约定价款300000元，双方订立了书面协议，原告于协议成立当天一次性交付了全部房屋款300000元。之后，第三人将房屋钥匙交给了原告，原告入住该房屋，并交纳水电费和有线电视宽带费，居住至今。2016年被告张某以第三人欠其钱为由申请唐县人民法院查封上述房产，唐县人民法院作出（2016）冀0627民初325号民事裁定书将上述房产查封，进而作出（2016）执343号执行裁定书。原告在法定期间提出执行异议申请，唐县人民法院作出（2017）冀0627执异1号裁定书，驳回原告的执行异议申请。无奈，诉至法院，望支持原告的诉求。
被告张某辩称，1、依法驳回原告的诉请，原告主张赵子雷已经将涉案房屋出卖给原告不是事实。真实的情况是涉案房屋为赵子雷夫妇二人所有。2016年1月18日赵子雷夫妻向张某借款200000元，并用涉案房屋进行了抵押，当时赵子雷便将涉案房屋的购房合同原件交给张某。涉案房屋赵子雷以201320元的价格从荣秀房地产开发有限公司购买取得。原告向法庭提交的证据中康定花园A区购房合同系伪造，进而其主张赵子雷将伪造的购房合同涉案房屋出卖给原告也是虚假事实。鉴于以上原因请法庭依法驳回原告诉求。
原告向法庭提交如下证据：
第一组证据：房屋买卖协议和交款凭据，证明原告购买的房屋是赵子雷从甲方购买，有处分权。
第二组证据：原告从赵子雷处购房协议及交款收据。证明原告从赵子雷处买的房屋且缴纳全部房款。
第三组证据：证人左某、段某、项某出庭作证。1、左某证明其是原告与赵子雷房屋买卖介绍人，双方达成购房协议后，原告是通过银行转账及现金支付将房款支付给赵子雷。2、段某证明其为原告购买赵子雷房屋的见证人，包括写合同和交房款。3、项某证明于2016年2月5日与原告签订租房协议，租住涉案房屋。
第四组证据，原告在涉案房屋居住的照片8张、唐县众泉供水有限公司收费凭证两张、数字电视业务查询单一张。证明原告臧某某在涉案房屋居住的事实。
第五组证据，第三人赵子雷出具的证明一份及第三人赵子雷的视频资料一份。证明原告与第三人赵子雷、石永贤之间存在真实的房屋买卖关系。
被告张某对原告的证据发表如下质证意见：
对第一组证据不予认可，赵子雷购买的涉案房屋购买时间为2010年12月7日，原告提供的购买合同是2013年的9月10日，其提供的购买合同系伪造。但是伪造人是原告还是赵子雷我方不清楚。
对第二组证据，赵子雷与原告的房屋买卖协议，首先赵子雷目前没有对该份证据的真实性予以认可，系单方提供的证据，不能认定证据的真实性；其次协议中载明的是“乙方将一次性付清全款”证实协议签订时原告并没有交付全款。对赵子雷的收据不予认可，原告的证人出庭作证证明原告的房款是分两次付清，说明赵子雷在打收据时没有收到全款。综上，原告不能证明其履行了交付300000元的义务。另外，原告的证人证实原告通过转账的方式交付房款，原告没有提交转账的证据予以证明，再次证明原告没有履行交付房款的义务。
对第三组证据证人证言质证：证人左某、段某的证言均证实没有向开发商的档案室核实购房合同的真实性，也就不排除原告手中的购房合同为虚假合同，如果赵子雷以虚假的合同将房屋出售，那原告当然不能取得房屋的所有权。证人项某的证言系虚假证言，结合第四组证据，在原告向法庭提交的照片中显示在2017年1月份该房屋中有原告子女的奖状，时间2017年的1月份，还有2016年11月份的另外一个奖状，该证据与第三个证人证言不一致，证明证人没有在该房屋居住。
对第五组证据中的证明不认可，没有按捺指纹。对视频资料认可。
被告张某针对原告诉求提交如下证据：
1、河北荣秀房地产开发公司出具的不动产销售发票存根联，是赵子雷交清房款后开发商出具的，显示购房时间为2014年9月20日，购房款为201320元。而原告的购房时间为2015年7月1日，当时该购房发票已经开具。
2、赵子雷购买康定花园的购房合同复印件，原件在唐县人民法院（2016）冀0627民初325号民事卷宗存档。显示购房时间是2010年12月7日，购房款是201320元。两个证据证实赵子雷的购房时间是2010年12月7日，其合同与购房发票一致，我方手中的购房合同真实有效。
3、唐县人民法院（2016）冀0627民初325号民事判决书，证实赵子雷向被告借款并用涉案房屋进行了抵押。
4、张某和石永贤的通话录音，证明原告与赵子雷之间是民间借贷关系，赵子雷偿还过利息，同时证明石永贤在买房协议上的签字是受蒙蔽所签。
原告臧某某对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1、2，仅凭该证据不能证明原告提供的购房合同是虚假的，且仅是复印件，我方不认可该证据的真实性。即使该证据是真实的，但是两个盖章不同，请法庭核实真伪。证据3判决书与本案无关。对证据4电话录音，因代理人不认识石永贤，不熟悉其声音，是否是石永贤说的话，在无其他证据证明确实是石永贤说的话时不能认定；录音中没有一句话提到房屋编号和原告姓名，即使是石永贤的录音，不能证明是本案涉及的房屋。且录音内容中不排除有吓唬的成分，不足以证明是石永贤的真实意思表示，因此，对录音不认可。
本院对当事人无异议的证据和事实，即原告提交的证据5中的视频资料予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5，证明了第三人赵子雷、石永贤夫妻从开发商处购买了涉案房产，后又将该涉案房产转卖给了原告的事实，具有客观真实性，本院予以确认。
对被告提交的证据1、2、3、4，证明了第三人赵子雷、石永贤夫妻从开发商处购买了涉案房产后，又用该房产为被告张某的债权作了抵押。后被告张某就该债权向本院提起民事诉讼，本院依法将该涉案房产进行了财产保全。
本院依法向唐县康定花园物业调查核实原告出具的2013年9月10日唐县康定花园与赵子雷签订的康定花园A区2号楼1单元501室购房合同和被告出具的2010年12月7日康定花园和赵子雷签订的康定花园A区2号楼1单元501室购房合同的真实性，唐县康定花园证实该两份合同及收款收据都不是唐县康定花园A区出具的，故对以上两份合同均不予认可。
根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
第三人赵子雷、石永贤系夫妻关系。涉案房屋康定花园A区2号楼1单元501室系第三人赵子雷、石永贤夫妇购买。2015年7月21日，第三人赵子雷、石永贤夫妇与原告臧某某签订房屋买卖协议，以300000元的价格将涉案房屋卖给原告臧某某，原告臧某某当天将全部房款300000元支付给第三人赵子雷、石永贤，第三人赵子雷、石永贤夫妇收到房款后，以第三人赵子雷的名义向原告臧某某出具了一张收到房款300000元的收据。2016年被告张某以第三人赵子雷欠其钱为由申请唐县人民法院查封涉案房产，唐县人民法院作出（2016）冀0627民初325号民事裁定书将涉案房产查封，进而作出（2016）执343号执行裁定书。原告在法定期间提出执行异议申请，唐县人民法院作出（2017）冀0627执异1号裁定书，驳回原告的执行异议申请，为此，原告诉状法院。
另查明，涉案房产康定花园A区2号楼1单元501室至今未办理房屋产权登记。

本院认为，合法的房屋买卖关系依法受法律保护；在金钱债权执行中，买受人的物权期待权优先于一般债权。本案中，原告臧某某于2015年7月21日购买了第三人赵子雷、石永贤夫妇的涉案房产，并付清了全部房款且已实际入住，该房屋买卖关系合法、有效，虽然该房产未办理房屋产权转移登记，但未办理房屋转移登记的原因是该房屋不具备办理转移登记的条件。故原告臧某某拥有对涉案房产的物权期待权。被告张某虽然主张其对第三人赵子雷的债权享有对涉案房产的抵押权，但因没有办理抵押登记，故被告张某不享有对涉案房产的优先受偿权。因此原告臧某某拥有的对涉案房屋的物权期待权优先于被告张某对第三人赵子雷的一般债权。故原告有权请求排除法院对涉案房屋的查封、执行行为。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

停止对涉案房产康定花园A区2号楼1单元501室的执行。
案件受理费100元，由被告张某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 赵永会
审判员 刘二喜
人民陪审员 牛同刚

书记员： 张荣琴