胡某、李某某与上海中坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：沈吴喆，上海同甘律师事务所律师。
　　被告：上海中坤置业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈伟元，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈育申。
　　原告胡某、李某某与被告上海中坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年9月25日、10月17日二次公开开庭进行了审理。原告胡某、李某某、委托诉讼代理人沈吴喆、被告委托诉讼代理人陈育申到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人沈吴喆及被告委托诉讼代理人陈育申到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告胡某、李某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2016年10月10日签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告返还原告购房款1,120,000元及利息(以上述购房款为基数，自2016年10月10日其至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系母女关系。2016年10月10日，二原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》。该合同约定：原告向被告购买上海市奉贤区港阳路503弄《国亭富港商务名都》9号13层1513室房屋，暂测建筑面积78.99平方米，总价款为1,120,000元。对房款的支付方式、交付方式等都作了约定。在该合同第十一条约定：甲方定于2017年5月30日前将房屋交付给乙方，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同。在合同的第十条约定：甲方承诺在交房后180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。根据《合同法》的相关规定，该合同已发生效力，对双方当事人具有约束力。原告已按合同约定履行了支付房价款的义务。但被告至今未完成交付房屋的义务，已经存在严重的违约行为。被告所预售给原告的商品房至起诉时未取得新建商品房房地产权证(大产证)，也已严重违约。原告根据合同约定要求被告解除合同并退房，多次协商未果。原告遂起诉至本院。
　　被告上海中坤置业有限公司本诉辩称：其不同意原告的诉讼请求。首先，被告在房屋买卖过程中不存在过错。被告已经将房屋实际交付给原告，没有办理大产证，是因为政策变化原因，并非被告的过错；2.即使要解除合同，原告诉请的第二项返还利息的计算方式按同期同类贷款利率计算与合同约定不符，应按同期存款非贷款利率计算；3.因房屋面积差以及延迟交房，被告已经支付原告房屋面积差差额43,813元，延迟交房违约金10,752元，应返还的房价款中扣除。
　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即原告胡某、李某某(乙方)与被告上海中坤置业有限公司(甲方)于2016年10月10日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市奉贤区港阳路503弄国亭富港商务名都9号13层1513室的房屋，政府批准规划用途为办公，暂测房屋建筑面积为78.99平方米，单价为14,179.01元每平方米，总价款为1,120,000元。合同第十条约定，该房屋已通过竣工验收取得了《竣工验收备案表》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定交纳了物业维修基金；甲方承诺在交房后180天办理房地产初始登记手续，取得新建商品房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2017年5月30日将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择单方面解除合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《验收确认书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同是十条的约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有限资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权居间接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十九条约定，乙方形式本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将已经已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行共同的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.5%，在退还房价款时一并支付给乙方。本合同网上合同签订时间为2016年10月10日。
　　上述合同签订后，原告依约向被告给付了购房款1,120,000元。
　　涉案房屋于2016年11月8日预告登记，预告登记权利人为原告胡某、李某某。
　　2017年10月3日，原告李某某在被告的交房费用结算单、物品领取确认单、入住验房表上签字。费用结算单上记载，实测面积75.9平方米，面积误差3.09平方米，实测总价1,076,187元，交房迟延违约金10,752元，面积差退43,813元，维修基金2,978.8元。领取物品包括进户门A钥匙、进户门B钥匙、信报箱钥匙、热水器使用说明书、热水器保修卡、空调使用说明书、空调保修卡、空调遥控器、水卡、电磁炉等。
　　2018年9月30日，被告上海中坤置业有限公司取得对上海市奉贤区港阳路503弄房屋的初始权利登记。
　　双方有争议的事实为被告上海中坤置业有限公司是否已经完成了房屋的实际交付。对此，被告提交了房屋费用结算单、物品领取确认单、入住验房表，证明双方就面积误差、迟延交房违约金等进行了结算，原告验房后已领取了钥匙及相关使用说明书等、在入住验房表上签字，并进行了业主登记，说明被告已经将房屋实际交付给原告。经当庭质证，原告对上述证据的真实性认可，对关联性不认可，认为被告并未按照合同的约定交付证明文件，故不认为被告实际交房。结合原告的质证意见，本院对上述证据的真实性予以确认，结合原告的当庭陈述，本院对上述证据的关联性予以确认。本院认为，原告在入住验房表上签字后确已领取了涉案房屋的钥匙，并实际占有了涉案房屋，应认定被告上海中坤置业有限公司已于2017年10月3日将涉案房屋实际交付给原告。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，且系双方的真实意思表示，双方应按合同的约定全面履行合同。原告依约向被告交付房价款，被告应依约交付房屋，并按合同约定的办理初始登记，配合原告办理产权变更登记手续。本案中，合同约定了原告的单方解除合同的条件，即逾期交房和逾期办理大产证两钟情形。结合本案查明的事实，被告已于2017年10月3日交房，虽然交房时间有逾期，但双方当事人已经就逾期交房结算后原告接收房屋，应视为双方就交房的时间进行了变更，原告已放弃了行使该解除权。故本院认为，原告主张因被告逾期交房而行使解除权，于法无据。然被告于2017年10月3日交房，直至即2018年9月30日才取得了大产证，双方约定关于逾期办理大产证的解除条件已成就，原告坚持要求解除合同，本院认为，于法有据，应予支持。根据法律的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案原告要求被告返还已支付房价款的诉讼请求，本院予以支持。因双方在办理交房手续时，已对房屋面积误差和迟延交房违约金进行了结算，被告提出返还房价款时应扣除面积误差43,813元、迟延交房违约金10,752元，且原告同意扣除，本院予以准许。关于维修基金，被告在签订合同时已明确按规定缴纳了维修基金，在向原告交付房屋时收取了该款项，合同解除后，该款项应予返还。综上，被告应返还原告的购房款数额为1,068,383.8元。关于利息，被告不同意原告的计算方式，认为应当依据合同的约定按存款利率计算，原告提出按合同约定计算利息和赔偿，并不能弥补原告的实际损失，故原告主张按法律规定的利息损失的计算方式进行。本院认为，原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算其利息损失，于法无悖，应予支持。同时，原告应将接收的涉案房屋返还被告，并配合原告注销合同网上备案以及涤除预告登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
　　一、解除原告胡某、李某某与被告上海中坤置业有限公司于2016年10于10日签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》；
　　二、被告上海中坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡某、李某某购房款1,068,383.8元；
　　三、被告上海中坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡某、李某某以1,068,383.8元为本金，自2016年10月10日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；
　　四、原告胡某、李某某于本判决生效之日起十日内配合被告上海中坤置业有限公司办理撤销编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》网上合同备案，并注销坐落于上海市奉贤区港阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的预告登记。
　　如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,880元，减半收取计7,440元，由被告上海中坤置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：许力涛

书记员：苏  慧