胡某某与胡某某合同纠纷一审民事判决书

原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄梅县人，自由职业，现住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：陈兵兵、邓思思，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄冈市人，现无职业，住武汉市洪山区，

原告胡某某与被告胡某某合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人陈兵兵、被告胡某某到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告就案涉房屋现价值向本院申请评估，本院依法委托武汉汉信房地资产评估咨询有限公司进行评估。本案现已审理终结。
原告胡某某向本院提出诉讼请求：1．判令确认位于洪山区友谊大道558号保利·才盛景苑9号楼1814室的房产为原告所有；2．判令本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．解除原被告间的借名购房合同；2．判令被告向原告返还购房款本金795000元及贷款利息59641.06元，共计854641.06元；3．判令被告向原告赔偿房屋装修费用50600元，物业管理费9764.5元，房屋增值部分价值1274394.49元（房屋增值部分价值按2018年11月2日该小区房屋市场均价22889元平计算），合计1334759；4．判令本案诉讼费由被告承担。开庭审理中，原告将第三项诉讼请求中装修费用明确为60000元并要求计入案涉房屋现价值中，另撤回物业管理费的诉讼请求；将第四项诉讼请求明确为案件受理费、保全费及评估费。事实和理由：原被告约定原告借用被告名义代为购买位于洪山区和平乡铁机村9栋18层14号的房产，原告对该房产享有使用、收益、处分的权利。现被告擅自使用、占有该房产，拒绝将房产交付原告，致使协议目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。
被告胡某某辩称：1．原被告之间不存在借名买房事实，更不存在借名买房合同。2．购房首付款为被告多年的工资以及补贴及必要的开销，被告所购买房产收入证明即为其在武汉市光锦仪器仪表有限公司的收入，还有每月银行所批准的还款额度等证据可以印证。3．原告在武汉做过多年销售，购买过一套住宅之后可以继续购买商业公寓、写字楼，并非没有购房资格。4．原告和其证人胡某1系姐弟关系，年龄差小，相处最久。原告在武汉读书大部分费用系胡某1在外打工资助。被告于2004年来汉之后方才与其姐姐联系。武汉市光锦仪器仪表有限公司法人代表是廖金光，廖金光是胡某1的丈夫。廖金光委托原告在武汉经营武汉市光锦仪器仪表有限公司。原告和证人胡某2是多年的朋友，证人栗辉系证人胡某2的朋友，证言不可信。5．每月房贷系本人部分工资支付，而原告所举的银行明细及支付宝转款凭证是因为武汉市光锦仪器仪表有限公司人员工资补贴以及开销大多由银行支付及支付宝转账，由原告主管。6．原告未经授权私自变动房屋结构，擅自伪造相关手续进行装修，私自拿被告购房合同注册公司及办理其他业务。未经许可擅自利用被告购房合同注册公司武汉东方景业仪器仪表有限公司并在被告住宅办公。武汉市光锦仪器仪表有限公司在被告住宅办公也未获得被告授权。其实际控制的武汉银石立方科技有限公司未经授权在被告住宅办公。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
为证明原告借被告名义购买诉争房屋的事实，原告向本院申请证人胡某2、胡某1、栗辉出庭作证；为证明诉争房屋以被告名义购买并办理银行贷款，原告提交了鄂（2018）武汉市洪山不动产权第0029225号不动产权证、武汉市商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同；为证明原告支付了诉争房屋首付款及银行贷款本息共计854641.06元，原告提交了被告交行已还款明细、原告建行明细及支付宝转款凭证、交行现金存款回单；为证明原告支付了诉争房屋买卖契税11925元，原告提交了完税证明及支付凭证；为证明原告对房屋进行装修并支付费用60000元，原告提交了个人房屋装修合同及建行明细；为证明原告支付诉争房屋物业管理费9926.9元及维修基金6600元，原告提交了物业费缴纳凭证及湖北省住宅专项维修资金专用收据；为证明原告已基于借名购房事宜向被告支付300000元，双方已就诉争房屋处分达成协议及对价，原告提交了建行转款记录及协议书。被告对证人证言真实性有异议外，对其余证据真实性均无异议，但对证明目的均有异议。对原告所举的全部证据，能够相互印证，本院对其证明目的均予采信。被告为证明其信息及信用，向本院提交了个人信用报告，因原告对该证据无异议，本院予以确认；被告为证明诉争房屋系其还贷，向本院提交了交行交易清单，原告对该证据真实性无异议，但认为房贷是用原告转款偿还，并非被告支付，因该证据不能证实还贷资金来源，结合本案其他证据，本院对该证据不予采信。
本院经审理认定事实如下：原被告系叔侄关系。2013年8月2日，原告在胡某2、胡某1的陪同下，看中了位于洪山区友谊大道558号保利·才盛景苑9号楼1814室的房屋，胡某2找到朋友栗辉帮忙寻求购房折扣。后因原告为外地户口，不符合武汉市限购政策，原告即提出借用其侄子（即被告）的名义购买。2013年8月2日，原告向武汉广厦同祥广告有限公司支付购房定金10000元；2013年8月12日，原告向武汉市柴林房地产开发有限责任公司保利分公司支付购房款495000元；2013年8月14日，被告与武汉市柴林房地产开发有限责任公司签订《武汉市商品房买卖合同》，以其名义购买案涉房屋，载明该房总价款为795000元；2013年10月14日，被告与交通银行股份有限公司湖北省分行、武汉市柴林房地产开发有限责任公司就案涉房屋的抵押贷款签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款290000元，期限自2013年11月21日起至2023年11月21日止；2013年11月18日，原告与肖方军签订《个人房屋装修合同》，后原告依约支付了装修费共计60000元。原告先采用银行转账及支付宝转账等形式通过胡某某名下的交通银行账户按月偿还房屋贷款至2018年4月，后于2018年5月一次性将剩余房屋贷款还清。至此，原告支付案涉房屋购房款本金795000元及贷款利息59641.06元。
2017年8月14日，原被告签订《协议书》，约定：被告委托原告办理案涉房屋买卖事宜，原告在收到卖房全款后3天内支付被告300000元，案涉房屋售卖与被告无关。2018年6月1日，原告通过银行转账向被告父亲胡文昌支付300000元，但被告拒绝配合原告办理案涉房屋过户手续。
另查明，案涉房屋自交付装修后一直由原告作为办公室使用至2018年1月；2018年9月，原告发现被告占用了案涉房屋至今；该房截至2018年12月31日前的物业费均由原告支付；2018年9月20日，原告向本院申请了诉前财产保全，申请费4495元，本院依据（2018）鄂0111财保254号民事裁定书于2018年9月28日对案涉房屋进行了查封；2018年12月14日，原告申请对案涉房屋现价值（包含装修）进行评估，本院依法委托武汉汉信房地资产评估咨询有限公司进行估价，该公司确定案涉房屋市场价值为1733200元，评估费用13500元已由原告预交。

本院认为，本案原系所有权确认纠纷，后原告变更诉讼请求，本案案由相应变更为合同纠纷。
对于原被告就案涉房屋是否存在借名购房事实等问题。根据原告所举的证据及本院查明的事实，2013年原告借被告名义购买案涉房屋的事实成立，虽然双方未就此签订书面协议，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，以及结合本案已查明的事实，原告已经履行了主要义务，被告亦接受，故可以认定原被告之间存在借名购房的口头协议。原被告订立该口头协议虽然是为规避原告不符合武汉市限购政策的原因，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，双方借名购房的行为并未违反法律、行政法规强制性规定，其具体情节也不能认定为违反社会公共利益，口头协议内容又是双方当事人的真实意思表示，故双方借名购房的口头约定应为有效，双方均应受协议约束，并依约履行各自义务。对于被告认为本案出庭的证人均与原告有利害关系，其证言不应采信的抗辩意见，因证人胡某1亦系被告姑姑，三位证人证言一致且得到本案其他证据佐证，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持；对于被告认为原告并非不符合限购政策、否认借名购房事实存在及认为案涉房屋购房款及贷款本息系由其偿还的抗辩意见，无证据予以证实，亦与本案查明的事实相悖，故本院不予支持。
对于借名购房合同的解除及解除后果等问题。原被告订立借名购房合同的目的是以被告的名义购买案涉房屋，由原告享有案涉房屋的各项权利，现被告对案涉房屋实际占有、使用及拒绝配合原告将案涉房屋过户给买受人的行为已经致使借名购房合同的目的无法实现，故原告要求解除借名购房合同的诉讼请求，本院予以支持。借名购房合同因被告违约而解除，对原告已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告返还购房本金795000元及贷款利息59641.06元的诉讼请求，本院予以支持；对于房屋增值部分价值的赔偿要求，被告的违约行为给原告造成了房屋购买市值差价的损失，对此被告应予赔偿。在本案中，借名购房合同中虽未约定报酬，但根据武汉市现行限购政策，被告名义被借用于购买案涉房屋并办理贷款后，其购买能力、购买机会及购买条件均将受到一定限制和影响，从公平角度出发，原告宜给予被告一定补偿，结合原被告2017年签订的《协议书》及2018年原告先行支付到被告父亲处的300000元等相关事实，本院酌定对被告赔偿数额进行一定调整，因案涉房屋经评估确定价值（含装修）为1733200元，扣减购房本金795000元及贷款利息59641.06元之后，被告应赔偿原告房屋增值部分的损失750000元。
对于被告提出原告未经其授权私自变动案涉房屋结构、对案涉房屋进行装修及在案涉房屋办公，其要对上述侵权行为追责的抗辩意见，原告依据借名购房合同，实际占有、使用案涉房屋并无不妥，如被告认为原告存在其他侵权行为，可另案向其主张权利，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

一、原告胡某某与被告胡某某之间的借名购房合同于本判决生效之日起解除；
二、被告胡某某于本判决生效之日起三十日内向原告胡某某返还购房款本金795000元及贷款利息59641.06元；
三、被告胡某某于本判决生效之日起三十日内赔偿原告胡某某房屋增值损失750000元；
四、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10095元、诉前保全申请费4495元及评估费13500元，由原告胡某某负担6919元、被告胡某某负担21171元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员 唐培森

书记员： 黄雨婷