胡某、湖北福佑东置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：胡某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市花湖开发区。委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北福佑东置业发展有限公司，住所地鄂州市花湖开发区鄂城大道中段。法定代表人：梅向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊磊、周庆，湖北祥德律师事务所律师。

胡某上诉请求：1.请求二审人民法院撤销鄂州巿鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2823号民事判决；2.维持判决第一项《商品房买卖合同》合法有效和判决第二项关于福佑东公司退还违规收取的契税等费用并支付利息损失的判决；3.判令福佑东公司在判决生效后30天内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助我办理不动产登记；4.支持我关于变更合同中延期办证支付购房款1%违约金的约定，为福佑东公司按银行逾期贷款利率计算向我赔偿延期办证违约金，从房屋交付后90日起至该公司将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，协助我办理完不动产登记之日；5.判决福佑东公司违规代收的契税等费用和违约金，如不能按判决履行，应当按照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。事实和理由：第一，一审法院判决认定事实不清，违反法律规定和合同约定。一审法院判决认为“因被告办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，现不具备将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案的条件，亦无法协助原告办理不动产登记，故原告的上述诉请暂不能成立，依法不予支持，待福佑东公司完善东兴华府小区相关审批手续，具备办证的基本条件后，双方可自行解决，协商不成可另行起诉”。明明是福佑东公司的违法违规，才导致相关行政部门不能完成审批手续。一审判决回避了这一是非关键问题。鄂州巿国土资源局《关于增加容积率限期补缴土地出让金的通知》明确：该小区项目超容积率一倍多，要求福佑东公司补缴出让价款，完善相关手续。福佑东公司违规超审批违章建设，没有按政府部门要求补繳出让价款，完善相关手续，导致政府部门不能办理相关审批手续。一审判决把责任认定为行政部门，解脱了福佑东公司的法定职责和合同约定的责任。甚至剥夺了我现在要求福佑东公司将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案的权利。一审判决认定事实错误，违反法律规定和合同约定。我请求二审法院查明事实，依法判令福佑东公司在判决生效后30天内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助我办理不动产登记的诉求合理合法，应当支持。第二，一审法院不支持我关于变更违约金的请求显失公平，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“在订立合同时显失公平的”，“受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第一百一十四条规定了约定的违约金过低，当事人可以请求人民法院予以增加。我请求变更诉讼请求，增加违约金，符合法律规定。合同约定的1%违约金，不论违约时间长短，至今延期多年，仍然是1%违约金，显然有失公平。请求二审法院判决变更违约金从交房之日后90日起开始计算至其将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助我办理完成产权登记之日。我这一要求合理合法，一审法院不予支持，显失公平，有违法律规定。第三，一审法院不判决福佑东公司按照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。”福佑东公司违规收取无偿占用我的契税等资金多年，给我造成经济损失。一审法院只判令该公司将违规收取的资金和利息在判决生效后十日内支付给我，对后期利息仍按年利率计算，违反法律规定，减轻该公司的责任。一审判决福佑东公司支付的违约金，没有判决该公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，也违反法律规定。福佑东公司辩称，第一，胡某购买的东兴华府小区没有进行不动产登记，我公司存在一定原因。确实是没有补缴土地出让金，但这是相关部门没有将具体数额及时核算，导致我公司无法补缴。如果完全属于我公司责任，相关行政部门在核准补缴土地出让金后可以通过诉讼途径要求我公司补缴，而不是拖延至现在。故没有及时补缴土地出让金并非完全属于我公司责任。也就是说，胡某购买东兴华府小区没有进行不动产登记并非我公司的全部责任。目前，该小区不具备登记条件，待具备登记条件后我公司会立即为胡某办理不动产登记。第二，胡某要求变更违约金没有事实和法律依据。胡某上诉称违约金显失公平明显错误。显失公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下订立的明显对自己重大不利的合同。本案中的《商品房买卖合同》完全是在公平、自愿、平等的原则下签订的，双方对合同不存在任何误解，违约金也是双方充分理解并无歧义的情况下签订的，不存在显失公平。如果说我公司违约三、五年，对胡某不公平，那么违约三、五天，是不是也对我公司不公平呢？显然，条件是对等的，平等的。第三，逾期付款利息是执行程序中的问题，本案判决并未生效，未指定我公司何时履行给付义务，也就不存在逾期支付的问题。故胡某要求我公司支付迟延履行期间的债务利息，目前没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。胡某向一审法院起诉请求：1、判决我与福佑东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令福佑东公司在30天内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助我办理不动产登记；3、判令福佑东公司退还代收我交纳的房屋维修基金、契税、办证费等共计15,741.94元，并自交纳之日起按银行贷款利率4.75%向我支付利息2,872.48元（暂计算至2017年12月8日开庭当天）；4、变更合同约定的延期办证违约金计算方法为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判令因福佑东公司原因而导致我无法取得房屋权属证书，承担违约责任，由其按银行逾期贷款利率计算向我赔偿延期办证违约金，从房屋交付后90日至福佑东公司将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，协助我办理完不动产登记之日；5、本案诉讼费由福佑东公司承担。一审法院认定事实：2012年12月13日，胡某与福佑东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定胡某购买福佑东公司开发建设的位于鄂州市花湖开发区××大道××小区××单元××室商品房××套；合同约定在房屋交付使用后90日内，福佑东公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因福佑东公司的责任，胡某不能在规定期限内取得房地产权属证书，在胡某不退房的情况下，福佑东公司按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，胡某支付了全部房款330,388.00元。福佑东公司于2014年2月24日向胡某交付了上述房屋，并于同日向胡某代收了办理房屋权属登记证书需由胡某承担的契税、维修基金、办证费用等共计15,741.94元。福佑东公司具有合法开发东兴华府小区项目和预售该小区商品房屋的资格，其办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，致使胡某至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。一审法院认为，胡某与福佑东公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护，依法予以确认。关于胡某要求福佑东公司在30日内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产登记的诉讼请求，因福佑东公司办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，现不具备将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案的条件，亦无法协助胡某办理不动产登记，故胡某的上述诉请暂不能成立，依法不予支持，待福佑东公司完善东兴华府小区相关审批手续，具备办证的基本条件后，双方可自行协商解决，协商不成可另行起诉。胡某按福佑东公司要求向该公司交纳办证费用，应视为是胡某对福佑东公司代收行为的认同，双方形成委托关系，如福佑东公司不能按双方合同约定在房屋交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，则其代收的办证费用应退还胡某，逾期退还应支付相应的损失，胡某要求福佑东公司退还代收的房屋维修基金、契税、办证费，并按银行贷款利率4.75%向其支付利息的诉讼请求合理合法，依法予以支持，计算利息损失的期限应自交纳办证费之日后90日起至还清之日止。双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。合同签订后，胡某按约定向福佑东公司支付了全部购房款，福佑东公司亦向胡某交付了房屋，但在交付房屋后未在合同约定的90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使胡某至今未能取得其所购房屋的权属证书，福佑东公司的行为构成违约，对胡某要求福佑东公司承担该项违约责任的诉讼请求予以支持，福佑东公司应向胡某支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了因福佑东公司责任导致不能办理房屋产权登记的违约责任及违约金计算方式，该约定是明确的，不存在歧义，亦符合法律规定，依法予以确认；胡某认为该约定显失公平，要求变更，予以增加，但未举证证实其实际损失情况，故违约金仍应按合同约定方式计取，胡某要求变更延期办证违约金计算方式及期限的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡某与湖北福佑东置业发展有限公司2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十五日内退还代收胡某的契税、维修基金、办证费等共计15,741.94元，支付利息损失2,716.80元（以15,741.94元为基数，按年利率4.75%，自2014年5月24日计算至2017年12月22日止，后期利息按年利率4.75%计算至还清之日止）。三、湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付胡某违约金3,303.88元。四、驳回胡某的其他诉讼请求。本案受理费减半后收取288.00元，由湖北福佑东置业发展有限公司承担（该费用胡某已预交，待本判决生效后由湖北福佑东置业发展有限公司直接支付给胡某）。二审期间，胡某与福佑东公司均未向本院提交新的证据。二审查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、是否应判令福佑东公司在判决生效后30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产权属登记；2、逾期办证违约金应否予以调整；3、应否判决未按判决履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、关于是否应判令福佑东公司在判决生效后30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产权属登记的问题本院认为，胡某与福佑东公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”由此可见，福佑东公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产权属登记，否则承担违约责任。该协助办理不动产权属登记备案义务是福佑东公司应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”福佑东公司虽将房屋交付给胡某使用，但因该公司增加容积率应补缴土地出让金未予补缴等原因，致使迄今未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，福佑东公司应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产权属登记。一审以“双方可自行解决，协商不成可另行起诉”为由完全驳回胡某要求福佑东公司协助办理不动产权属登记备案的请求，增加了当事人的诉累，依法应予纠正。二、关于逾期办证违约金应否予以调整的问题本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一般情况下，违约金有约定的按照约定，没有约定的按照法律规定；违约金过高或过低于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。胡某与福佑东公司签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方对逾期办证违约金有明确约定，即违约金为已付房价款的1%，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。而且，胡某没有提供证据证明其实际损失，故其要求调整逾期办证违约金的上诉请求，缺乏依据，本院依法不予支持。三、关于应否判决未按判决履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息的问题
上诉人胡某因与被上诉人湖北福佑东置业发展有限公司(以下简称福佑东公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2823号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡某的委托诉讼代理人游佳政，被上诉人福佑东公司的委托诉讼代理人周庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条中规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该规定是执行程序中计算迟延履行债务利息的法律规定，不属当事人的诉请范围，也不是民事判决中必须做出的单独判项。在金钱给付的民事判决中，一般在判决主文中作出“如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的表述，系告知义务人迟延履行的法律后果。本案一审判决主文未作前述表述，虽然不影响执行程序中依照该规定计算迟延履行期间的债务利息，但是不符合诉讼文书的规范性要求，本院一并予以纠正。综上，胡某的部分上诉请求成立，应当予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，实体处理部分失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2823号民事判决第一、二、三项；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2823号民事判决第四项；三、湖北福佑东置业发展有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助胡某办理不动产登记；四、驳回胡某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为288.00元、二审案件受理费288.00元，均由湖北福佑东置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。