胡某某与胡某某租赁合同纠纷一审民事判决书

胡某某
陈玉兰
胡某某
郑久成（河北仲浩律师事务所）

原告（反诉被告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，住路南区。
委托诉讼代理人:陈玉兰，系原告（反诉被告）之妻，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，住唐山市路南区。
被告（反诉原告）:胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住路南区。
委托诉讼代理人:郑久成，河北仲浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡某某与被告（反诉原告）胡某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）胡某某的委托诉讼代理人陈玉兰、被告（反诉原告）胡某某及其委托诉讼代理人郑久成到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
胡某某向本院提出诉讼请求:1.要求胡某某严格按照双方签订的《租房协议》落实各项条款和内容，将擅自拆除的室内上下水管、水池、一楼的防盗护栏、大门上方大型牌板、二层室内门、纱窗、窗户玻璃已被砸坏，室内地砖破损等设施照价赔偿（含拖欠的费用）共计2000元。
按另一承租人约定年租金37000元计算，自2017年1月12日起至交房之日止，胡某某拖延的时间，房租金由胡某某承担；2.要求胡某某切实履行《租房协议》之规定，付违约金20000元。
3.要求胡某某承担本案的诉讼费等相关费用。
事实和理由:2016年1月12日，胡某某作为甲方将位于唐山市路南区西电路90号底商出租给胡某某使用，经双方商定，将租赁时间、房租金、违约金、承租期间各项费、税以及相关事项和责任作了明确规定，双方当日签订了一年的租房协议，双方签字确认并按了手印。
协议签订后胡某某擅自拆除室内上下水管、水池、一楼的防盗护栏、大门上方的大型牌板、室内二层的隔间门、纱窗等，窗户玻璃已被砸坏、室内地砖破损，室内墙面拆掉牌匾后，洞眼多处，房租到期，胡某某不但不恢复原状，对赔偿一事只字不提，且拖欠费用不交，责令胡某某去交，已构成违约，理应由胡某某将上述多项设施恢复原状或赔偿损失2000元。
自到期日起胡某某不配合交房也不交下一年的房租，在此情况下，胡某某迫于无奈报警，民警看了现场并录像，现胡某某主张房租金按另一承租人约定的37000元的价格计算，合理合法。
按照租赁协议约定房子到期前半个月内要有人，不能影响看房，如影响看房要多付违约金，胡某某的行为严重影响看房，影响胡某某出租，给胡某某造成的损失应由胡某某承担。
胡某某辩称，首先，在租赁合同履行中，胡某某没有损坏屋内设施，胡某某亦未提交证据证明胡某某损坏了屋内设施，不存在赔偿问题，租赁合同签订后，胡某某按照约定正常使用租赁房屋，并倍加爱护屋内设施，根本不存在擅自拆除和损坏的问题。
胡某某虽然提交了部分照片证明房屋遭到损害，但胡某某交付租赁房屋时，双方没有就房屋的状况进行交接，也没有任何形式的书面材料。
胡某某提交的照片不能证明损坏的部位是在胡某某接受房屋后造成且租赁合同期满后，在没有进行交接的情况下，胡某某强行打开租赁房屋，应当视为已经退还房屋，并且退还的房屋与交付时的房屋状况是相同的，也不能排除损坏是在胡某某强行打开租赁房屋后造成的可能性。
其次，胡某某未在租赁期满后，按照约定将房屋返还给胡某某，是由胡某某造成的，胡某某不应支付逾期交付期间的租赁费，胡某某承租房屋的目的是为了做生意，但由于市场不景气，早已停止了经营并腾空了房屋，后胡某某提出提前解除租赁合同，退还部分租金，但遭到胡某某的拒绝。
后经双方商定，由胡某某先行招租，如果房屋提前出租，收到房租后可以退还一部分，但截止到租赁期满未将房屋出租。
租赁期满前，胡某某主动提出将房屋返还给胡某某，并应将收取的3000元押金及剩余的水电费退还，胡某某只答应接受房屋，但拒绝退还押金及剩余的水电费。
胡某某之所以未将钥匙交给胡某某是因为胡某某不在交钥匙的同时退还押金及剩余水电费造成的，且租赁合同期满后，在未经胡某某同意的情况下，胡某某强行打开租赁房屋，并占有使用该房屋，应当视为胡某某已退还房屋，不存在是否支付逾期退房租金的问题。
再次，租赁期满后，胡某某应当退还押金及剩余的水电费，2016年1月12日，租房协议签订的当天，胡某某通过其母亲孔小俭的建行卡向胡某某支付40138元，其中包括:一年的房租费35600元、押金3000元、预交水电费1538元。
按照合同约定，租赁期满后，胡某某应及时退还押金，结清水电费，并将剩余的水电费返还给胡某某，但胡某某拒绝返还。
最后，胡某某不存在违约的问题，不应支付违约金。
胡某某向本院提出反诉请求:1.依法判决胡某某返还租房押金3000元，预交电费1000元；2.反诉案件受理费用由胡某某承担。
反诉的事实和理由:2016年1月12日，胡某某与胡某某签订了《租房协议》，协议约定胡某某租赁路南区西电路90号底商，租期一年（2016年1月12日至2017年1月11日），年租金35600元，胡某某交纳押金3000元，并口头约定，押金应于房屋租赁期满返还。
《租房协议》签订后，胡某某按照约定缴纳了租金并缴纳电费押金1000元。
租赁期满后，胡某某拒绝将押金退还给胡某某，故提起反诉。
胡某某对胡某某的反诉辩称，1000元电费是胡某某让胡某某替胡某某交的，且已经替胡某某交了，协议中明确约定由胡某某交付水电费用，胡某某承租一年会花费电费，这1000元已经用来交纳了电费。
协议约定了如若设施不损坏，不欠水、煤气费、税费等费用，则照价退还胡某某押金3000元。
胡某某已经将房屋多项设施拆走和损坏，房屋押金3000元依照协议约定不应退还，并且胡某某应当依法承担房屋恢复原状的损失费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.对于胡某某申请出庭的证人蒋某的证言，综合双方的相关陈述及证据，对该部分证言中能够前后印证的部分本院予以认定，能够证实2016年底胡某某没有履行合同第八条约定的乙方提前一个月告知甲方续租与否的义务；2.对于胡某某提交的证据三，唐山市税务局开局的发票，本院对该票据的真实性予以认定，因双方在租赁协议中约定水、电、煤气等各项税和费用均由胡某某（反诉胡某某）承担，如欠费超过一个月不交，胡某某有权代收代缴，故该票据虽在购买人中载明为陈玉兰，亦不能证明胡某某拖欠水费和污水处理费的事实，故本院对该份证据不予认定；3.对于胡某某提交的证据四，照片19张，对于照片1-6所反映的地板损坏的情况，因双方签订租房协议时已经确认室内有双气、有线、宽带、卷帘门、消防器具等，门窗完好，故该份证据能够认定系胡某某的原因导致的物品破损，故本院对上述六张照片予以认定，对于照片7至19，因该照片不能反映出系涉案房屋的损坏情况，且胡某某未提交签订租赁协议时确认完好部分的房屋交接情况，故本院对该十三张照片不予认定；4.对于胡某某提交的证据一，录音光盘一张，不能达到胡某某的证明目的，故对该份证据本院不予采信。
综上确认事实如下:2016年1月12日，胡某某作为甲方与胡某某作为乙方签订租房协议，该协议约定租赁时间为2016年1月12日至2017年1月11日，租金按年支付，年租金三万伍仟陆佰元整。
合同第八条约定:“乙方到期不论租与不租应提前一个月告知甲方，如再租，重新签订协议。
如不租，在半个月内，室内要有人，不能影响看房。
如影响看房，要多付违约金。
”第九条约定:“双方不得违约，如一方违约，付贰万违约金”2016年1月13日，胡某某通过其母亲孔小俭向胡某某转账40138元，其中房屋年租金35600元、押金3000元、预交水电费1538元。
胡某某未能如约在租房协议到期前一个月告知胡某某续租问题，未能如约办理交接房屋手续。
本院认为，胡某某与胡某某签订的《租房协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，真实合法有效，双方当事人均应如约履行合同义务。
对于胡某某提出的要求胡某某按照2000元赔偿房屋内上下水管、水池等相关损失，因胡某某未提交证据证明上述部分损失系胡某某造成及财物损失具体价值，故本院对该项诉请不予支持。
对于胡某某提出的要求胡某某按另一承租人约定的年租金37000元交付自2017年1月12日起至交房之日止的租金，胡某某未提交证据证实何时交房，理据不足故本院对该项诉请不予支持。
对于胡某某要求胡某某支付违约金20000元的诉请，因胡某某未按照协议第八条约定提前一个月告知胡某某，导致胡某某未能顺利将房屋进行出租，且对房屋内的地板造成了部分损害，构成了违约，应依法承担违约责任，故对该项诉讼请求，本院予以支持。
对于胡某某提出的要求胡某某退还预交的电费1000元的反诉请求，因胡某某未提交相关证据证明预交电费1000元的事实，故本院对该项诉讼请求不予支持。
对于胡某某要求胡某某返还押金3000元的诉讼请求，因双方在租房协议第一条中约定，乙方交设施和费用押金3000元，该约定没有明确该押金的性质，故该部分押金应视为租赁预付款，故应由胡某某予以返还。
综上所述，对于胡某某要求胡某某支付20000元违约金的诉讼请求及对胡某某要求胡某某退还房屋押金3000元的反诉请求依法应予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  的规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）胡某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡某某支付违约金20000元。
二、原告（反诉被告）胡某某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）胡某某返还租房押金3000元。
案件受理费350元，由被告（反诉原告）胡某某负担。
反诉费25元，由原告（反诉被告）胡某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院认为，胡某某与胡某某签订的《租房协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，真实合法有效，双方当事人均应如约履行合同义务。
对于胡某某提出的要求胡某某按照2000元赔偿房屋内上下水管、水池等相关损失，因胡某某未提交证据证明上述部分损失系胡某某造成及财物损失具体价值，故本院对该项诉请不予支持。
对于胡某某提出的要求胡某某按另一承租人约定的年租金37000元交付自2017年1月12日起至交房之日止的租金，胡某某未提交证据证实何时交房，理据不足故本院对该项诉请不予支持。
对于胡某某要求胡某某支付违约金20000元的诉请，因胡某某未按照协议第八条约定提前一个月告知胡某某，导致胡某某未能顺利将房屋进行出租，且对房屋内的地板造成了部分损害，构成了违约，应依法承担违约责任，故对该项诉讼请求，本院予以支持。
对于胡某某提出的要求胡某某退还预交的电费1000元的反诉请求，因胡某某未提交相关证据证明预交电费1000元的事实，故本院对该项诉讼请求不予支持。
对于胡某某要求胡某某返还押金3000元的诉讼请求，因双方在租房协议第一条中约定，乙方交设施和费用押金3000元，该约定没有明确该押金的性质，故该部分押金应视为租赁预付款，故应由胡某某予以返还。
综上所述，对于胡某某要求胡某某支付20000元违约金的诉讼请求及对胡某某要求胡某某退还房屋押金3000元的反诉请求依法应予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  的规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）胡某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡某某支付违约金20000元。
二、原告（反诉被告）胡某某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）胡某某返还租房押金3000元。
案件受理费350元，由被告（反诉原告）胡某某负担。
反诉费25元，由原告（反诉被告）胡某某负担。

审判长：王晓丹

书记员：李玥