胡某、湖北昊东置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，随州广水市人，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：朱圣传，湖北盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：况胜亮，湖北盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北昊东置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市南浦路98号规划院二楼。法定代表人：周建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊斌，湖北吴都律师事务所律师（代理权限：特别授权）。

上诉人胡某因与被上诉人湖北昊东置业有限公司（以下简称昊东置业公司）房屋租赁合同纠纷一案。不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2625号民事判决，向本院提出上诉。现本院依法组成合议庭，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。胡某及其委托诉讼代理人朱圣传、昊东置业公司的委托诉讼代理人熊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某上诉请求：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2625号民事判决书第二项、第三项判决；二、依法改判昊东置业公司一次性赔偿胡某经济损失、违约金人民币150万元，返还胡某房屋租金、保证金人民币11万元，合计人民币161万元；三、判令昊东置业公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、2015年2月6日，双方签订的《租房合同书》第一款约定，出租方提供电梯一部。胡某承租的房屋位于该建筑物的第三、四层，经营项目为餐饮业。合同签订时，电梯已经存在，胡某有理由相信昊东置业公司提供的电梯是合法建设。昊东置业公司故意隐瞒电梯违法建设的事实，依法应承担违约责任。一审开庭前，双方当事人及审理案件的法官一起前往餐厅现场勘查，除电梯外有一条消防通道通往餐厅，消费者必须先绕路进入小区，再步行至三楼。若电梯无法正常使用，消费者进入餐厅就餐的机率就会大大降低,势必会影响营业收入。确切地说,没有电梯，胡某不会承租该房屋。2、2015年8月1日，餐厅在正常经营期间，收到了鄂州市鼓楼街办事处安全生产监督管理站出具的《鄂州市超期未检、存在安全隐患、非法使用电梯统计表》，载明餐厅所使用的电梯超期7个月未能年审，即2015年的1月1日后，昊东置业公司未按法律的规定对电梯进行年审。双方签订合同是在2015年2月6日，昊东置业公司明知电梯未按法律的规定进行年审，故意隐瞒事实与胡某签订合同，严重损害了胡某的合法权益。电梯未能年审，继续运行随时可能危及消费者的人身安全，胡某多次找昊东置业公司沟通，要求其解决问题，未收到任何回复。无奈之下，只得通过缓交租金迫使昊东置业公司遵守合同约定，一审法院认定胡某违约不能成立。3、2015年4月，餐厅短暂歇业，并非因经营不善。餐厅歇业真正原因，电梯占用的地方严重妨碍了一楼业主经营，双方曾发生肢体冲突，导致胡某的母亲住院接受治疗，且引发了诉讼纠纷。事情发生后，胡某曾多次找昊东置业公司沟通，要求其帮忙化解矛盾，但其置之不理。矛盾得不到解决，电梯无法正常使用，餐厅无法正常经营，胡某只得在承租期间内寻求转租，从而减少损失，但昊东置业公司采取强制锁门，致使胡某转租失败，严重侵害了胡某的合法权益，这也是胡某缓交租金的原因。4、胡某装修餐厅花费了200多万元。本案中，胡某依法对餐厅装修的价值进行了鉴定并作为证据向法院提交，昊东置业公司申请了重新鉴定，但无果。一审法院以鉴定系单方申请鉴定，无实物、无现场，对鉴定意见不予采信的认定错误。无实物、无现场是因为昊东置业公司未经胡某的同意，擅自搬离物品且未妥善保管，致使物品损毁，无法重新鉴定，不利后果应由昊东置业公司承担。另，在承租期限内，昊东置业公司未经胡某同意，将房屋出租给第三方，而经过装修的房屋，客观上租金必然会上涨，作为受益方，应当给予胡某一定的补偿。综上，一审法院未能查清胡某不交纳租金的真正原因，将违约责任判归于胡某，明显错误。同时，未查明餐厅停业的真正原因以及在餐厅装修残存价值上维护胡某的合法权益。胡某装修餐厅花费了200多万元，因昊东置业公司的原因致使合同目的无法实现，其提供的电梯未能年审，违反了合同的约定，应认定昊东置业公司违约在���。二、举证责任的分配及责任承担。1、电梯是否系合法建设以及不能正常使用是否直接影响餐厅的经营，是本案的关键。胡某提供证据证明了电梯系违法建设，其无法正常使用影响了营业收入，缓交租金行为合理合法。昊东置业公司未能提供证据证明电梯是合法建设，无法证明胡某不交纳租金系违约，其不利法律后果应依法由昊东置业公司承担；2、餐厅装修的残存价值，胡某依据法官的释明对餐厅的装修价值进行了鉴定，作为赔偿依据提交给法院，昊东置业公司要求重新鉴定，后因昊东置业公司未能妥善保管财物，致使鉴定不能，不利法律后果应由昊东置业公司承担。三、一审法院适用法律错误。一审判决在未查明违约责任归属的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，作出错误的判决。而在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条时不明确，该条款第（一）、（二）项规定明显是对立的，适用不同必然会导致不同法律后果的承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查清事实后，依法改判。昊东置业公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律恰当，判决公正，应予维持；二、胡某的上诉理由均依法不能成立。1、餐厅歇业是因为胡某自身的经营不善，与电梯是否审批没有法律上的因果关系，电梯一直在正常使用，直到胡某歇业一年后才被拆除；2、胡某没有通过法院司法技术部门委托鉴定，单方委托没有资质的鉴定部门在没有双方到场的情况下，又没有实物没有现场，作出的鉴定没有法律效力；3、涉案双方当事人是房屋租赁合同关系，��茜没有按照租赁合同约定支付租金，中途退租，导致双方缔约目的不能实现，理应承担全部责任，除自行承担装修损失外，还应赔偿昊东置业公司的损失。胡某向一审法院提出的诉讼请求：1、解除胡某与昊东置业公司签订的《租房合同书》。2、昊东置业公司赔偿胡某经济损失、违约金人民币150万元，返还房屋租金、保证金人民币11万元，合计人民币161万元。3、昊东置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月21日，胡某与鄂州市博腾数码广场负责人朱峰协商后签订《个人租房合同书》，约定由朱峰将位于鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼门面房出租给胡某作餐饮、娱乐行业经营使用，合同对租期及租金进行了约定。昊东置业公司同意朱峰的转租行为。合同签订后，胡某注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司，同时与武汉顶创装饰公司签订房屋装修���同，对承租房屋进行装修，购买相关餐饮设备，共计支出人民币200余万元。同年7月19日，餐厅开张营业。2015年2月6日，胡某与昊东置业公司法定代表人周建东签订租房合同书一份，约定由昊东置业公司将上述房产出租，出租方提供电梯一部，并对租赁期限、租金等事项作出约定。2015年4月，胡某发现昊东置业公司提供的租赁物严重危及承租人的安全，并要求昊东置业公司及时消除危险，但昊东置业公司未予处置，后昊东置业公司强行更换出租房屋大门钥匙，拆除电梯，致使胡某无法进入开办的餐厅，被迫停业。胡某购置的设备亦被损毁，故诉诸法院。昊东置业公司辩称及反诉陈述，胡某的诉请不能成立。1、与事实不符，租赁房屋通过了权威的机构验收合格，胡某停业属于自身经营不善；2、违约金没有事实和法律依据，胡某长期拖欠租金，昊东置业公司没有损坏胡某的设备，并且进行了现场录像，桌椅板凳放置在地下室；3、胡某违约不存在返还租金，胡某尚欠昊东置业公司的租金未交。2015年2月6日，双方签订租房合同书一份，合同对租期、租金均有约定，第七条特别约定：胡某逾期交付房租的，应承担欠缴部分每天千分之五的违约金，超过30日仍未交清房租的，昊东公司有权终止合同，没收胡某预交的6万元保证金，胡某应无条件退场并承担一切责任及损失。合同签订后，胡某向昊东置业公司交付保证金2万元，租金8万元。胡某于2015年4月歇业，并长期拖欠租金，胡某自2014年7月19日至2016年7月25日占用房屋两年时间，应上交租金47.15万元，仅交租金8万元，尚欠租金39.15万元，特提起反诉，请求判令胡某支付所欠租金39.15万元。胡某反诉辩称，胡某依约履行合同，发生纠纷是因为电梯，虽多次沟通，但均未果，电梯是通往店内的唯一通道，影响胡某经营，为了保护自身的利益，故而未交租金。昊东置业公司理由不成立，应当驳回反诉请求。一审法院认定事实如下：2014年3月21日，胡某（乙方）与案外人鄂州市博腾数码广场（甲方）签订《个人租房补充协议》，约定甲方将鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼（主楼第3楼面积约600平方米）、附属楼第4楼（面积约为130平方米），总计面积约为730平方米，出租给乙方作餐饮、娱乐行业经营使用；甲方应于乙方缴纳房租后、乙方营业前安装、调试好观光电梯，因电梯不能正常运行，给乙方造成营业损失的甲方应第一时间维修电梯，甲方负责24小时维修完毕，超过时间的部分甲方负责给予乙方一定补偿；租期五年，从2014年7月19日起到2019年7月18日止。合同签订后，胡某注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司。2014年4月7日，���东置业公司出具房屋所有权人证明书一份，证明涉案房屋于2013年4月租赁给鄂州市博腾数码广场负责人朱峰，昊东置业公司同意朱峰对外转租行为。2014年7月19日，湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司开张营业；8月10日，电梯交付给胡某使用。2015年2月6日，胡某（乙方）与昊东置业公司法定代表人周建东（甲方）签订《租房合同书》一份，双方约定由甲方将位于鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼（主楼第3楼面积约600平方米）、附属楼第4楼（面积约为130平方米），总计面积约为730平方米出租给乙方作餐饮、娱乐行业经营使用。甲方提供电梯一部；租期五年，从2014年7月19日到2019年7月18日止，首年租金23万元，第二年241500元，第三年253575元，第四年271325元，第五年290317元，每季度前10日内付清；乙方租金从2015年2月6日起由乙方直接向甲方缴纳，此前的租金甲方确认已���朱峰代乙方缴纳（朱峰代缴时间2014年10月1日起至2015年2月15日止）；甲方应监督物业对电梯定期检修维护，确保电梯正常运行，有电梯造成人身伤亡与甲、乙双方无关；乙方逾期交付房租，超过30日仍未交清房租的，甲方有权终止合同，乙方应无条件退场并承担一切责任及损失；合同还对双方责任及义务等事宜进行了约定。湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司在2015年4月后即不能正常经营，10月份起关门停业。2016年1月21日昊东置业公司在报纸上刊登“退场通知”，通知胡某“于见报5日内腾空房屋并结清租金，逾期本人不负保管责任，后果自负”。同年2月23日，昊东置业公司在涉案房屋大门加锁，并于2016年7月25日予以清场腾退。同年8月1日，昊东置业公司将房屋租赁给案外人湖北众微电子商务有限公司经营。由此，双方产生纠纷。另查明，胡某于2015年4月1日、4���15日、6月15日、7月15日通过银行汇款方式分四次向昊东公司共计付款10万元，其中8千元为房租，2万元为保证金；另，昊东置业公司进餐费抵扣房租22956元。案外人朱峰于2014年10月26日出具一份说明，注明“此前胡某的房屋租金壹拾叁万元整（13万元，已由朱峰代交给昊东置业公司，胡某房屋租金从2015年2月15日起直接向昊东置公司缴纳”。一审法院认为，本案争议的焦点系昊东置业公司提前收回租赁物，责任在谁的问题。胡某认为，根据租赁合同，昊东置业公司应提供电梯一部，而昊东置业公司提供的电梯存在安全隐患，且属违建物，故昊东置业公司存在违约行为，其未按约定支付租金，责任在昊东置业公司，昊东置业公司应赔偿因强制清场造成的损失。昊东置业公司认为，已按合同约定提供了一部电梯，并未影响胡某的正常经营，餐厅关门歇业，是因胡��经营不善，胡某长期不支付租金，故昊东置业公司依法解除合同清场。一审法院认为，胡某与案外人鄂州市博腾数码广场签订租房合同书时，约定观光电梯由鄂州市博腾数码广场安装、调试，即涉案电梯系在胡某与昊东置业公司签订租赁合同前已存在并已运行，胡某在明知或应当知晓电梯状况的前提下，与昊东置业公司签订租房合同，现再以电梯存在问题为由认为昊东公司违约，理由不充分，这是其一；其二，从胡某提供的证据来看，电梯被第三方认定为超期未检、存在安全隐患、非法使用的时间为2015年8月1日，作出违法建设限期拆除通知的最早时间为2015年9月26日，而电梯实际拆除时间在2016年，由此，胡某认为因电梯原因导致其在2015年4月就被迫停业的理由不成立；其三，电梯是进入胡某所经营餐厅的通道，但并非唯一通道，故即便电梯出现问题，也不是导致餐��经营不能的原因。综上，胡某以昊东置业公司提供的电梯存在安全隐患、系违法建设为由认为昊东置业公司违约的理由不成立。胡某未按期履行支付租金的义务，昊东置业公司以登报形式通知其清场腾退，即包含了解除租赁合同的意思表示，而胡某又提出了解除合同的诉讼请求，故双方就解除合同达成合意，涉案租赁合同应予解除，胡某的该项诉讼请求，依法予以支持。关于租金的问题。合同约定从2014年7月19日到2019年7月18日止，首年租金23万元，第二年241500元，即从2014年7月19日至2015年7月18日，月租金19166.67元；从2015年7月19日至2016年7月18日，月租金20125元。昊东置业公司收取胡某租金开始时间为2014年7月19日，截止时间应为昊东置业公司在涉案房屋加锁之日即2016年2月22日，故租金为352762.50元（23万元+20125元/月×6个月+20125元/月÷30天×3天），扣减朱��代缴的13万元，胡某已支付的8千元房租、2万元保证金，昊东置业公司进餐费抵扣的房租22956元，胡某还应支付昊东置业公司租金99806.50元，昊东置业公司超出部分的诉请，依法不予支持。关于胡某要求昊东置业公司赔偿其经济损失、违约金、返还房屋租金、保证金等请求，因其诉请的依据是昊东置业公司违约，但从上述认定来看，昊东置业公司不存在违约行为，故其诉请于法无据，依法不予支持。综上所述，胡某未依约按期支付房屋租金，属违约方，其要求昊东置业公司赔偿经济损失、支付违约金、返还房屋租金、返还保证金，无事实与法律依据，依法不予支持；昊东置业公司要求胡某支付租金的请求，应予支持，但数额应为99806.50元，超出部分的请求，不予支持；因涉案合同双方均同意解除，故胡某要求解除租房合同的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除胡某与昊东置业公司于2015年2月6日签订的《租房合同书》；二、胡某于本判决书生效之日起十五日内支付昊东置业公司租金99806.50元；三、驳回胡某其他的诉讼请求；四、驳回昊东置业公司其他的反诉请求。本案案件受理费19290元，反诉案件受理费7173元，合计26463元，由胡某负担20788元，昊东置业公司负担5675元。在本院二审规定的举证期间内未双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2014年3月21日，胡某与鄂州市博腾数码广场负责人朱峰签订涉案房屋出租协议。2014年4月7日���昊东置业公司出具房屋所有权人证明书，允许鄂州市博腾数码广场负责人朱峰将涉案房屋对外租。同年4月9日，胡某向朱峰交纳房屋预订金13万元。2014年8月10日，湖北尚层电梯有限公司与胡某签订电梯交付协议，该公司将涉案诉争电梯启动开关钥匙交给胡某，约定电梯由胡某管理并使用。2015年8月1日，鄂州市鼓楼街办事处安全生产监督管理站出具《鄂州市超期未检、存在安全隐患、非法使用电梯统计表》，载明，涉案诉争电梯超期7个月未年检。同年9月26日、10月12日，鄂州市城乡规划违法建设行政执法部门，分别向胡某及周建东下达《违法建设限期拆除通知书》，载明，涉案诉争电梯系违法建设，限期拆除。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：胡某与昊东置业公司在履行合同过程中双方是否存在违约行为；胡某的诉讼主张及��东置业公司的反诉主张是否应得到支持。现评判如下：就本案争议焦点问题，胡某认为，昊东置业公司提供电梯存在安全隐患，且系违建物，属违约行为，其未按约定支付租金，责任在昊东置业公司。昊东置业公司认为，已按合同约定提供了一部电梯，并未影响胡某的正常经营，餐厅关门歇业，是因胡某经营不善，胡某长期不支付租金，故昊东置业公司依法解除合同清场。本院认为，一、从胡某租赁涉案房屋时间和电梯安装交付的时间上来看，胡某在进行经营时，涉案房屋并没有安装电梯。由此说明，胡某在准备租赁涉案房屋投资经营餐厅之前，涉案房屋有无电梯并不是阻却其经营的先决条件。其以电梯出现问题，导致其无法正常经营影响了营业收入，并认为缓交租金行为合理合法的理由，不能成立；二、涉案电梯系胡某与案外人鄂州市博腾数码广场签���租房合同书时，约定观光电梯由鄂州市博腾数码广场安装、调试。说明胡某在与昊东置业公司签订租房合同之前，知晓电梯安装的过程和现状。就本案而言，涉案房屋的电梯安装的主要目的是胡某为其经营的餐厅提档升级，受益者系胡某。现相关部门认为电梯系违法建设，并要求限期拆除，胡某负有一定责任。即便涉案电梯被第三方认定为超期未检、存在安全隐患，昊东置业公司作为电梯所有权人有积极履行排除安全隐患的责任和义务，而胡某作为电梯的受益者，其亦负有积极主动要求电梯维护者排除安全隐患的责任和义务，以确保电梯正常运行。同时，2015年8月1日，鄂州市鼓楼街办事处安全生产监督管理站才对涉案电梯进行年检，说明胡某此前在经营时，电梯仍然在正常运行。因此，胡某认为因电梯原因导致其在2015年4月就被迫停业，并认为昊东置业公司提供的电梯存在安全隐患、系违法建设，昊东置业公司违约在先的理由不能成立。同时，该事实并不足以构成胡某逾期交付租金合理的先诉抗辩事由；三、昊东置业公司在胡某未按期履行支付租金，且没有经营的情况下，以登报形式通知胡某清场腾退，并在胡某未给予回应的情况下，才将房屋出租给第三人。对此，胡某称由昊东置业公司在合同履行期内擅自清场腾退行为，给其财产造成损失。本院认为，昊东置业公司的行为符合我国《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。在昊东置业公司通知胡某履行合同义务情况下，胡某本应采取积极主动措施，防止损失的扩大，却以放任的态度，逃避履行合同义务。因此，胡某要求昊东置业公司赔偿其经济损失、违约金、返还房屋租金、保证金等请求，于法无据。昊东���业公司认为餐厅歇业是因为胡某自身的经营不善，与电梯是否审批没有法律上的因果关系，胡某没有按照租赁合同约定支付租金，中途退租，导致双方缔约目的不能实现，理应承担全部责任的抗辩理由，本院依法予以支持。综上，胡某在履行合同过程中存在根本违约行为，昊东置业公司不存在违约行为。一审法院认为，昊东置业公司以登报形式通知其清场腾退，即包含了解除租赁合同的意思表示，以胡某提出了解除合同的诉讼请求，认为双方就解除合同达成合意，涉案租赁合同应予解除的观点，本院依法予以支持。对于一审法院认定胡某还下欠昊东置业公司租金99806.50元，因涉案双方均没有提出异议，本院依法予以支持。综上所述，胡某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。在二审审理过程中，经���院主持调解，双方未能达成最终协议。在调解过程中，昊东置业公司主动提出放弃要求胡某支付如下所欠租金99806.50元。本院认为，昊东置业公司的该处分行为，不违反法律规定，予以准许。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第十三条第二款规定，判决如下:

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2625号民事判决第一项（即解除胡某与昊东置业公司于2015年2月6日签订的《租房合同书》）、第三项（即驳回胡某其他的诉讼请求）、第四项（即驳回昊东置业公司其他的反诉请求）二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2625号民事判决第二项（即胡某于本判决书生效之日起十五日内支付昊东置业公司租金99806.50元）。一审案件受理费，按一审判决执行。本判决为终审判决。

审判长　　赵国文
审判员　　曹家华
审判员　　张　开

书记员：丁聪