胡某、刘某某等与湖北恒坤房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书

原告：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省汉川市人，住汉川市。
原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省汉川市人，住汉川市。
原告：罗金洲，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省汉川市人，住汉川市。
上列原告的共同委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。
被告：湖北恒坤房地产开发有限公司。住所地孝昌县陡山乡林河村国道口。
法定代表人：林德武，系该公司的董事长。

原告胡某与被告湖北恒坤房地产开发有限公司（以下简称“恒坤公司”）民间借贷纠纷一案[（2017）鄂0921民初20号]、原告刘某某与被告恒坤公司民间借贷纠纷一案[（2017）鄂0921民初21号]、原告罗金洲与被告恒坤公司民间借贷纠纷一案[（2017）鄂0921民初22号]，本院于2017年1月10日立案后,因原告一方为二人以上的，其诉讼标的是同一种类且属同一个民事法律关系，本院认为可以对该三案合并审理并经当事人同意，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告罗金洲及原告胡某、刘某某的共同委托诉讼代理人陈建华、被告恒坤公司的法定代表人林德武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告胡某、刘某某、罗金洲向本院提出诉讼请求：1.请求依法责令被告依约履行房屋转让登记手续；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月15日，三原告与被告恒坤公司签订了《商品房买卖合同》。约定：将被告恒坤公司开发的位于孝昌县陡山乡林河村的“恒坤花园”项目中的15档门面出售给三原告，商铺总面积1539平方米，出售总价款为200万元。三原告依约交纳房款后，双方共同到孝昌县房地产管理局办理了网签，房产网签备案合同编号分别为：XC15003473,XC15003475,XC15003476。同日，三原告与被告签订《商铺买卖补充协议》。约定：双方于2016年4月16日办理房屋交接手续和房屋转让登记手续。到期后，经原告方多次找被告履行未果。为维护原告方的合法权益，特向本院起诉，请求判决如所请。
原告胡某、刘某某、罗金洲为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下：
1.三原告的《身份证》复印件三份，证明三原告的身份信息；
2.《企业营业信息》一份，证实被告恒坤公司的主体资格；
3.《商品房屋买卖合同》三份和《购房证明》一份，证明三原告与被告恒坤公司签订了《商品房屋买卖合同》，并已向被告恒坤公司支付购房款；
4.《收款收据》三份及《银行转账凭证》二份，证明三原告于2015年10月16日向被告恒坤公司支付购房款200万元；
5.《商铺买卖补充协议书》一份，证明三原告与被告恒坤公司补充签订了违约条款，并约定交房及办理产权过户的时间；
6.《承诺书》一份，证明被告恒坤公司承诺于2016年1月28日开出正式发票，并应全力配合办理过户手续。

本院认为，本案名为“商品房买卖”，实为“民间借贷’，商品房买卖合同是借款合同的担保，属让与担保。民事法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。本案中，从双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商铺买卖补充协议书》、《购房款收据》和《承诺书》等证据的时间、内容和过程来看，双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系，属让与担保。双方虽未签借款合同，但其真实的法律关系是民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒接变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定。庭审中，经本院依法行使释明权。原告方变更诉讼请求为：1.要求被告恒坤公司支付借款200万元及资金占用费165万元费（按双方的补充协议每月10万元计算，165万元包含被告方的违约金10万元）；2.判令被告恒坤公司用抵押的门面偿还债务和资金占用费等损失。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。三原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商铺买卖补充协议》除双方约定的资金占用费每月10万元即借款利息的约定违反国家有关限制借款利率的规定外，其他部分真实、合法有效，本院予以确认。合同签订后，三原告向被告恒坤公司履行了借款义务。借款到期后，被告恒坤公司未按照约定的期限履行还款的义务，应当承担相应的违约责任。三原告要求被告恒坤公司偿还借款200万元的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于本案当事人约定的资金占用费、违约金、利息如何计算的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十四条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可一并主张，但是总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持”的规定。三原告要求被告恒坤公司每月支付资金占用费和违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，其要求被告恒坤公司支付资金占用费和违约金总计应不超过年利率24％，对超过的部分，本院依法不予保护。
三、关于案涉买卖合同的房屋处理问题。
本院认为，本案涉及让与担保的具体适用问题。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。在具体处理时：首先，应坚持基础法律关系民间借贷审理原则；其次，坚持买卖合同的从属性原则；最后，坚持强制清算义务原则。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款：“按照民间借贷法律审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定。清算义务是权利人在对方不履行判决义务的情况下，申请人民法院对其强制执行。据此，只有在本判决生效后，在被告恒坤公司不履行判决义务的情况下，原告方可申请人民法院对买卖合同标的物强制执行。因此，原告方要求被告恒坤公司就案涉房屋门面偿还债务和资金占用费等损失的诉讼请求，本院予以支持。但被告恒坤公司出具的《承诺书》的内容，属流质条款，依法不予保护。
综上所述，原告胡某、刘某某、罗金洲要求被告恒坤公司偿还借款本金200万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。在本判决生效后，被告恒坤公司不履行本判决确定的金钱义务，三原告要求用登记备案的房屋偿还债务的诉讼请求，本院予以支持。被告恒坤公司提出通过银行转账给案外人付婧的20万元，系其支付原告罗金洲利息的意见。经审查，付婧向原告罗金州转账75万元而不是20万元。原告罗金州提出该75万元是付婧偿还其借款，而不是被告恒坤公司支付其200万元借款的利息。被告恒坤公司没有提供相应的证据支持其主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，第二十六条第二款、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、五十二条之规定，判决如下：

一、被告湖北恒坤房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内偿还原告胡某、刘某某、罗金洲借款本金200万元及利息（利息自2015年10月16日起至借款偿付完毕之日止按照年利率24％计算）；
二、如被告湖北恒坤房地产开发有限公司不履行本判决确定的金钱债务。原告胡某、刘某某、罗金洲可依据本判决，申请强制执行拍卖案涉房屋买卖合同的标的物，以优先偿还债务；
三、驳回原告胡某、刘某某、罗金洲的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，财产保全申请费5000元，共计27800元，由被告湖北恒坤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　：田振雄 审　判　员　：丁凤兰 人民陪审员　：陈继三

书记员：: 陈 茜