胡某与蒋某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

胡某
杨爱华（湖北京山经济技术开发区法律服务所）
蒋某
伍清平（湖北惠山律师事务所）
史雄飞

原告胡某，无业。
委托代理人杨爱华，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被告蒋某，私营业主。
委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人史雄飞，个体工商户。系原告胡某前夫。
原告胡某诉被告蒋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，被告蒋某认为案外人史雄飞与本案有利害关系，申请追加史雄飞为第三人参加诉讼，为此，本院于2015年4月20日通知史雄飞作为第三人参加诉讼，依法组成由审判员朱社平担任审判长、审判员袁京顺、人民陪审员邓国安参加评议的合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人杨爱华、被告蒋某及其委托代理人伍清平、第三人史雄飞、证人牛某到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院分别于2015年4月13日、5月4日作出（2015）鄂京山新民初字第00100-1号、第00100-2号民事裁定书，裁定对被告蒋某在金融机构的存款22.5万元予以冻结（对被告蒋某在京山中银富登村镇银行有限公司的存款实际已冻结133，897.68元）、并对被告蒋某位于京山县经济技术开发区御景天成九栋二单元302室房屋一套予以查封。本案现已审理终结。
根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下:
被告、第三人对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。
第三人对被告提交的证据均没有异议。原告对被告证据一中的原告的收条和证据二没有异议，本院予以采信。原告对被告证据一中第三人出具的收条提出异议，认为该收条与本案无关。原告对被告的证据三提出异议，认为:1、证人与被告是亲戚关系，且其证言刻意曲解事实，不真实；2、证人和被告及第三人协商还款时，原告并不知情；3、第三人向证人借款20万元与本案无关。本院认为，被告提交的证据一中第三人出具的收条只能证明被告蒋某将20万元房款给付第三人，不能以此就证明被告按合同约定将购房款给付了原告，对该证据本院不予采信；对证人陈述第三人向证人借款20万元的事实，系另一法律关系，与本案没有关联，应另案进行处理，本院不予采信；对于证人当庭陈述其介绍被告购买原告房屋时知晓原告与第三人已离婚以及被告将购房款交由第三人偿还借款时原告未征得原告同意的事实与庭审各当事人的陈述相吻合，本院对该情节予以采信。
原告对第三人提交的证据提出异议，认为与本案无关。本院认为，第三人与案外人牛某之间的借贷关系系另一法律关系，本案的审理没有关联，应另案进行处理，本院对该证据不予采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下:
原告胡某与第三人史雄飞原系夫妻关系，双方于2014年8月13日在京山县民政局签定离婚协议，办理了离婚登记。协议约定，婚姻关系存续期间的共同财产位于京山县经济技术开发区御景天成9栋二单元302室的房屋一套归原告胡某所有。2015年2月9日，经案外人牛某及第三人史雄飞介绍，原告胡某同意将该房屋出售给被告，为此，原告作为甲方与被告蒋某作为乙方签订了一份《协议书》，约定:甲方将其所有的位于京山县经济技术开发区御景天城九栋二单元302室住房一套转让给乙方，成交价46万（不含契税和办房产证的费用）；甲乙双方互相协助办理房屋产权转让的所有手续，乙方在取得此套房屋的所有权时付清全款；甲方负责在2015年2月14日之前撤销甲方在房产部门的预登记手续并协助乙方取得此套房屋的所有权，房产证由乙方办理；协议期间，乙方向甲方支付订金2万元，乙方在取得房屋所有权后，订金抵扣房款2万元，若协议无法履行，甲方需在2015年2月14日之前退还押金；在协议履行过程中，甲方或乙方因自己的原因造成协议在协议期间内无法履行时，需承担违约责任，按照房屋购买价格的5%进行赔偿，违约金支付给对方。
合同签订后，原告于2015年2月10日偿还了中国银行股份有限公司京山支行的住房贷款后解除了住房抵押登记，于2015年2月12日协助被告办理了房屋所有权转移登记手续，2015年2月15日，京山县房地产管理局将该房屋登记在了被告名下，同日，被告向原告支付了购房款26万元（含订金2万元）后，向原告出具了一张欠房款20万元的欠条。2015年3月20日，被告蒋某与第三人史雄飞、案外人牛某协商后，将剩余购房款20万元支付给第三人史雄飞，用于第三人偿还所欠牛某的借款，并由第三人向被告出具了收条。后原告多次找被告催收，被告以该房款已给付第三人为由拒付，为此，原告遂诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条  规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方均应全面、诚实地履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条  规定:“买受人应当按照约定的数额支付价款”。该法第一百六十一条规定:“买受人应当按照约定的时间支付价款。”本案中，原、被告合同签订后，原告依约协助被告办理了房屋产权转移登记手续，履行了协助义务。被告应当按照约定的时间及数额给付原告购房款，其未按照协议给付全部购房款的行为构成违约，应承担按照合同约定支付剩余购房款并支付违约金的违约责任。因此，对原告要求被告给付剩余购房款并支付违约金的请求，本院予以支持。
关于违约金的计算问题。庭审中，原告要求被告按照合同约定支付违约金及利息，被告认为双方约定的违约金明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告在协议中约定的按房屋购买价的5%赔偿违约责任，明显过高，本院考虑其违约期间给原告造成的损失、可得利益等因素，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍承担违约责任。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；对违约金的计算标准，应按所欠购房款20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.3倍计算。
关于被告将购房款支付给本案第三人的问题。被告在庭审中辩称其已向原告的前夫即本案第三人支付了剩余购房款，其已经全部给付完毕。本院认为，原告与第三人已于2014年8月13日办理离婚登记手续，约定本案诉争的房屋归原告所有。原、被告于2015年2月9日签订购房合同后，原告已经明确告之被告及被告叔叔牛某其已与第三人离婚，该房屋属原告个人所有，被告应当向原告履行合同义务。现被告以第三人与案外人有债务纠纷为由擅自将购房款支付给第三人，亦未经过原告同意，不能免除其应支付原告购房款的合同义务，第三人与案外人牛某的债务纠纷属另一法律关系，应当另案进行处理，故对被告蒋某的该辩称意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百三十条  、第一百五十九条  、第一百六十一条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  之规定，判决如下:
一、被告蒋某应于本判决生效之日起三日内支付原告胡某购房款20万元并支付违约金（以人民币20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算）；
二、驳回原告胡某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4645元、财产保全申请费1645元，共计6290元，由被告蒋某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条  规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方均应全面、诚实地履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条  规定:“买受人应当按照约定的数额支付价款”。该法第一百六十一条规定:“买受人应当按照约定的时间支付价款。”本案中，原、被告合同签订后，原告依约协助被告办理了房屋产权转移登记手续，履行了协助义务。被告应当按照约定的时间及数额给付原告购房款，其未按照协议给付全部购房款的行为构成违约，应承担按照合同约定支付剩余购房款并支付违约金的违约责任。因此，对原告要求被告给付剩余购房款并支付违约金的请求，本院予以支持。
关于违约金的计算问题。庭审中，原告要求被告按照合同约定支付违约金及利息，被告认为双方约定的违约金明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告在协议中约定的按房屋购买价的5%赔偿违约责任，明显过高，本院考虑其违约期间给原告造成的损失、可得利益等因素，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍承担违约责任。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；对违约金的计算标准，应按所欠购房款20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.3倍计算。
关于被告将购房款支付给本案第三人的问题。被告在庭审中辩称其已向原告的前夫即本案第三人支付了剩余购房款，其已经全部给付完毕。本院认为，原告与第三人已于2014年8月13日办理离婚登记手续，约定本案诉争的房屋归原告所有。原、被告于2015年2月9日签订购房合同后，原告已经明确告之被告及被告叔叔牛某其已与第三人离婚，该房屋属原告个人所有，被告应当向原告履行合同义务。现被告以第三人与案外人有债务纠纷为由擅自将购房款支付给第三人，亦未经过原告同意，不能免除其应支付原告购房款的合同义务，第三人与案外人牛某的债务纠纷属另一法律关系，应当另案进行处理，故对被告蒋某的该辩称意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百三十条  、第一百五十九条  、第一百六十一条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  之规定，判决如下:

一、被告蒋某应于本判决生效之日起三日内支付原告胡某购房款20万元并支付违约金（以人民币20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算）；
二、驳回原告胡某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4645元、财产保全申请费1645元，共计6290元，由被告蒋某负担。

审判长：朱社平
审判员：袁京顺
审判员：邓国安

书记员：汤军