胡育新与河北鑫港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告胡育新。
委托代理人李玉东，河北广宇律师事务所律师。
被告河北鑫港房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区。
法定代表人陈林锋，该公司总经理。
委托代理人王树恒。
委托代理人暴磊。

原告胡育新与被告河北鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月9日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月16日公开开庭进行了审理，原告胡育新及其委托代理人李玉东、被告鑫港房地产公司委托代理人王树恒、暴磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年6月4日，原、被告签订《星城国际合同书》一份，该合同书约定，乙方（认购方）胡育新认购甲方鑫港房地产公司开发的邯郸市星城国际1号楼1单元911号房屋。该房屋建筑面积约为63.47平方米（以套计算不实行多退少补），售价341000元，成交价336000元，优惠折扣为5000元。其中合同第一条付款办法约定“首期楼款：成交价的32%即106000元须于2009年6月4日前付清（含定金）。按揭款：成交价的68%即230000元须于2009年6月11日前到银行办理贷款，如因乙方原因银行不予按揭贷款，则乙方须与甲方进行协商或选择其它付款方式。该房屋的专项维修基金为（总房款2%）6720元，于2009年6月4日前付清。该房屋的暖气初装费按房管局认定所有面积每平方100元收取；天然气按每户3760元收取，于签订正式合同前付清”。第二条交楼时间“2011年12月31日”。第三条双方责任约定“1、……甲方如未按本合同书规定的时间交楼，自本合同书规定的交楼时间之第二天起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同书继续履行。2、乙方须在甲方通知十日内按国家规定交纳公共设施维修基金、天然气及暖气建站费等配套费用……。4、乙方在收到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起一周须与甲方签订《商品房买卖合同》否则按乙方违约处理”。合同签订后，原告于2009年6月4日向被告交纳房屋首付款106000元、公共设施维修基金6720元。2010年7月18日，原告向被告交纳房款62000元。为购买该房屋，2010年12月17日原告向中国银行股份有限公司邯郸丛台支行贷款168000元。2011年1月6日，原告向被告交纳房款168000元。2011年12月30日，星城国际1号楼取得建设工程竣工验收报告。
另查明，因被告在销售星城国际项目商品房时，存在房价外收取燃气管网工程建设费和房价外超标准收取城市集中供热管网工程建设费的行为，邯郸市物价局对被告作出了罚款50000元的行政处罚。该处罚决定书已生效。
2012年9月9日，经本院现场勘查，争议房屋北窗尺寸为140cm×70cm，室内无楼梯，复式二层无栏杆，小区的北门正在安装，楼道窗户尚未安装。根据本院依法从邯郸市城乡规划局调取的星城国际1号楼平面图，结合现场勘查情况，原告所购房屋窗户位置、大小与原规划设计不一致。
2012年12月20日，原、被告达成协议，约定原、被告于2012年12月31日前办理房屋交接手续，原告放弃主张2012年12月31日之后的延期交房责任。被告已按约履行。

本院认为，原、被告签订的《星城国际合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋价款的义务，被告作为商品房出卖人未按合同约定的期限向原告履行交付商品房的主要合同义务，其应按合同约定承担违约责任。被告辩称，其在2012年3月底即向原告发出接收房屋通知，原告拒绝收房，但其仅提交了一份短信通知单，该通知单不足以证明其已向原告发出收房通知，对其辩称，本院不予采纳。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，2011年12月30日，该房经设计、施工、监理、建设开发等单位竣工验收合格，并取得竣工验收报告，已经可以交付使用，原告诉称该房未达到交房条件的理由不成立，本院不予支持。因原告于2012年6月11日书写诉状，则原告最迟于当日已经知道可以收房的事实，但原告拒绝收房，则对于原告主张的2012年6月11日之前的逾期交房违约金（自2012年1月1日至2012年6月10日，共计161天）为336000元×161×1?＝5409.60元，本院予以支持。关于原告主张的室内楼梯、二层护栏，双方签订的合同中并未约定，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告尽快签订正式《商品房买卖合同》的问题，被告作为房屋的开发商，与原告签订可以正式登记备案的《商品房买卖合同》系其应尽的义务，因此，被告在符合法定办理条件之后，应立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》。关于原告主张的被告因违反承诺缩小室内二层北居室窗户尺寸的赔偿金，原告提交的证据不足以证明被告向其承诺室内窗户的大小，对原告的该项主张，本院不予支持。原告是否符合公积金的贷款条件与原告是否可以由商业贷款转为公积金贷款之间没有必然的联系，对于原告主张的因不能签订正式的《商品房买卖合同》，致使无法将商业贷款转为公积金而多支出的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的“确认房价款336000元中包含采暖和燃气的初装费用、太阳能热水器、楼宇对讲等款项”的问题，首先，原、被告签订的合同书中已经明确约定该房价款以套计算，且不包含暖气初装费、天燃气等费用，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告在房价外单独收取暖气初装费的行为，违反了邯郸市人民政府《关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的规定》（邯政（2005）76号）第二条“新建住房城市集中供热管网工程建设费用，进入建房成本，向社会公开，提高房价的透明度。房价之外，不得收取其它任何有关供热的费用”之规定，属于违反地方政府对价格标价规定，属行政管理范围，应由行政机关进行处理。其次，关于天燃气初装费，邯郸市物价局《关于规范燃气管网工程建设费的通知》是自2009年12月1日实施，而本案双方签订的合同是在2009年6月4日，同时该通知规定，“本规定下发之前居民用户和非居民用户已经同煤气公司签订合同或协议的，仍按原合同或协议双方议定的收费标准执行”，故原、被告双方对房价款外收取天燃气初装费的约定，符合相关规定。最后，关于太阳能热水器、楼宇对讲费用，根据2009年8月1日实施的《邯郸市民用建筑节能管理办法》第二十二条“……对具备利用太阳能热水系统条件的十三层以上居住建筑，建设单位应当采用太阳能热水系统。采用太阳能热水系统的建筑工程，其太阳能热水系统与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。对违反规定不采用太阳能热水系统的民用建筑，施工图审查机构不予出具施工图审查合格书，建设行政主管部门不予颁发建筑工程施工许可证”之规定，被告在该楼房中应当安装太阳能热水系统”。原、被告双方在合同书中并未规定该两项费用包含在房价款中，而太阳能热水系统、楼宇对讲并不属于房屋的必要功能设施，原告使用该设施，应支付相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告河北鑫港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡育新逾期交房违约金5409.60元；
二、驳回原告胡育新其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由原告胡育新负担1500元，被告河北鑫港房地产开发有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审　判　长　　孟伟彬 代理审判员　　叶军华 代理审判员　　张书艳

书记员：冀红