胡桠军与张某军、杨某红返还原物纠纷一审民事判决书

原告:胡桠军，男，xxxx年xx月xx日出生汉族，住湖北省当阳市。
委托诉讼代理人：李书平，湖北建和律师事务所律师。
被告：张某军，男，xxxx年xx月xx日出生汉族，户籍所在地宜昌市夷陵区，居住地夷陵区。
被告：杨某红，女，xxxx年xx月xx日出生汉族，户籍所在地宜昌市点军区，居住地夷陵区。

原告胡桠军与被告张某军、杨某红返还原物纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法由审判员郭红适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告胡桠军的委托诉讼代理人李书平，被告张某军、杨某红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡桠军向本院提出诉讼请求：1、确认二被告与王基坤2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月1日解除。2、判决二被告将位于宜昌市夷陵区小溪塔街办冯家湾社区港虹二巷706.39平方米房屋[不动产证号为鄂（2017）夷陵区0009438号]退还给原告；并从2018年6月1日起至实际退还之日止，按月5000元的标准，向原告支付租金损失。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：位于宜昌市××区小溪××街办××家××社区××虹××号的房屋，原属第三人王基坤所有，建筑面积706.39平方米。2012年6月1日，二被告与王基坤签订《房屋租赁合同》，租赁了上述房屋，约定租期为10年，第一年暂定租金20000元，每一年期满前一个月根据市场行情，双方考查市场，根据虾子沟整体市场行情做参考依据，确定第二年租金，……签订价格补充协议。从签订补充协议之日交清下一年全年租金，先交后用为原则。若乙方（被告）不能按时缴清约定的年租金，甲方（出租方）有权解除合同，乙方须无条件归还租赁房屋，甲方不给乙方任何补偿。上述《房屋租赁合同》签订后，王基坤将房屋交给了二被告，二被告使用该房屋经营宾馆，从2012年6月1日至2018年6月1日，二被告均按照年租金2万元的标准向王基坤支付租金。2017年7月25日，原告与王基坤签订合同，购买了涉案的上述房屋。2017年12月14日，上述房屋过户到了原告的名下，不动产登记证号为鄂（2017）夷陵区不动产权第0009438号。从2017年12月21日开始，原告多次通过告知书函、通知等方式，通知二被告，要求按最近的市场价确定2018年6月1日至2019年5月31日的租金并签订价格补充协议。但二被告置之不理，要求继续按2012年的标准即年租金2万元执行，不同意增加租金，也不同意签订价格补充协议，至今未向原告交纳租金。二被告表示如增加租金就退租，但当原告于2018年6月22日前去接受房屋时，二被告无理拒绝。原告于2018年8月28日诉至本院，请求判如所请。
被告张某军、杨某红辩称，1、原告要求被告返还房屋不成立。2、原告要求被告以5000元月支付租金，2018年6月15日下午原告锁住了宾馆通往大厅的大门，使得宾馆无法经营，也给被告造成了经济损失。到目前为止，大门仍然锁着，交房屋租金的诉讼请求也不成立。为了宾馆财产安全，被告2018年6月28日请了一个女工照看被告在宾馆的财产，每月工资2000元。3、介于原告的行为，被告请求原告支付被告的装修损失。庭审中以及庭审结束后，被告均明确表示不提起反诉。
经审理查明，2012年6月1日，易行春（甲方）与被告张某军、杨某红（乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于夷陵区滨湖路私房租赁给乙方使用，该私房共六层，其中地下室由甲方所用，出租五层给乙方，租赁期10年，自2012年6月1日起至2022年6月1日止。合同第二条租赁房屋有关费用及付款办法为：“1、租赁合同为10年，但房屋租金为年租金，甲方考虑乙方装潢时间及才涉足服务行业，第一年暂定年租金20000元，乙方须在本合同签订时付清，甲方开收款收据。每一年期满前一个月根据市场行情，双方考查市场，根据虾子沟整体市场行情做参考依据，本着平等互利，双方均能接受的市场价格，确定第二年租金，签订价格补充协议。从签订补充协议之日交清下一年全年租金，先交后用为原则。若乙方不能按时缴清约定的年租金，甲方有权解除合同，乙方须无条件归还租赁房屋，甲方不给乙方任何补偿”。合同第三条双方权利及义务：“2、乙方在经营合同期内，若遇国家政策拆迁的，甲方根据乙方装潢情况及国家法律规定适当补助乙方的装潢损失，乙方必须装潢后向甲方提供合法装潢费用单据，复印件双方认可签字，否则甲方不予补偿。3、乙方在经营期间必须保持甲方房屋结构的完好无损，合同期满只准拆走乙方装潢能拆除的东西后归还甲方满意，保持房屋内外的完整性。”合同签订后，被告张某军、杨某红使用承租房屋经营宾馆，从2012年6月1日起每年以年租金2万元的标准向易行春交纳租金，共缴纳租金6年，租金缴纳至2018年5月31日。
王基坤与易行春系夫妻关系。2017年12月14日，原告胡桠军从王基坤处购买涉案房屋，并办理了不动产登记手续，所有权证号：鄂（2017）夷陵区不动产权第0009438号，该房屋坐落于夷陵区小溪塔街办冯家湾社区居委会。王基坤于2017年12月21日向被告张某军发出《告知函》：“1、房屋使用面积706.39平方米，年租改为月租，租费按平方米计算，根据市场行情就低不就高，每平方米月租10元，共计7063.9元，在7063.9元月租金价格上再优惠2063.9元，月租金5000元，每月底交下月租金。2、交房租押金10000元，合同期满退还押金，押金不计利息。4、不可抗击的天灾人祸，房东要变卖此房、政府政策行为等将自动终止合同。以上于2018年1月1日正式执行，请你接到通知后在本月底前联系签订补充协议，不续签作自动解除合同”。2018年1月12日，王基坤再一次通知被告张某军于2018年1月15日前洽谈租房调价协议，否则将于2018年1月30日正式收回房屋。2018年6月22日，原告胡桠军将涉案房屋的一楼大门锁住，仅留旁边通道供通行，原被告双方因此发生纠纷并报警。2018年7月5日，原告就与被告杨某红之间的房屋租赁合同纠纷向宜昌市夷陵区人民法院提起诉讼，撤回起诉后列杨某红、张某军为共同被告于2018年8月28日重新起诉，
上述事实，有原告提供的宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初1643号庭审笔录及《民事裁定书》、鄂（2017）夷陵区不动产权第0009438号不动产权证及查档证明、接处警登记表、《告知函》、《通知》，被告提供的房屋租赁合同、房屋照片及原被告双方的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，本案争议焦点如下：一、房屋所有权发生变动后，原租赁合同应如何履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。故本案所涉房屋发生所有权变动后，原房主易行春与两被告张某军、杨某红签订的《房屋租赁合同》，对承租人张某军、杨某红和新房主即本案原告胡桠军继续有效。二、租赁合同是否应当解除。《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对合同对方具有约束力。《房屋租赁合同》虽约定租赁期限十年，但除明确约定第一年租金20000元以外，对其他租赁期间的租金并未达成一致意见。合同约定每一年期满前一月双方确定第二年租金，签订价格补充协议，并于签订补充协议之日交清下一年全年租金，先交后用为原则。2018年5月1日前，在原房主王基坤多次催告下，双方并未就2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金达成一致意见并签订补充协议，而租金标准及收取是租赁合同的重要条款，双方对此无法达成一致意见直接导致合同目的无法实现的结果，故对原告要求解除二被告与易行春2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。二被告租金已缴纳至2018年5月31日，双方就下一租赁年度的租金无法达成一致意见，故本院依法确认租赁合同解除时间为2018年6月1日。原告请求二被告退还涉案房屋的诉请，本院予以支持。三、租金损失如何计算的问题。双方就下一租赁年度的租金无法达成一致意见后，被告于2018年6月1日至2018年6月22日期间仍然在使用租赁物，原告要求二被告支付此期间的租金的诉请，本院予以支持。2018年6月23日之后，原告将涉案房屋大门上锁，客观上已造成被告无法使用该房屋，尤其是使用该房屋用于宾馆经营，故对原告要求二被告支付自2018年6月23日至今的租金的诉请，本院无法支持。但若本案判决二被告退还涉案房屋期限届满后二被告不退还房屋，对原告造成的租金损失，本院依法予以支持。原告请求按月5000元的标准计算租金损失没有依据，本院只能依上一年度实际支付的年租金20000元标准计算原告的租金损失，则2018年6月1日至2018年6月22日期间的租金损失计算为1205元。两被告答辩称原告应承担房屋被锁后雇请工人照看财产所支出的工资问题，虽然房屋被锁无法经营，但两被告亦未归还房屋，且本院并未支持原告要求两被告支付房屋被锁期间租金损失的诉讼请求，故对该答辩意见，本院不予采信。两被告要求原告赔偿其装修损失的答辩意见，既未提供证据证实其装修损失，亦明确表示不提出反诉，故对该答辩意见，本院不予采信。本案在审理中经本院主持调解，原、被告无法达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五款、第九十七条、第二百一十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、易行春与被告张某军、杨某红2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除。被告张某军、杨某红按年租金20000元的标准向原告胡桠军支付2018年6月1日至2018年6月22日期间的租金损失1205元。
二、被告张某军、杨某红在本判决生效后十日内将位于宜昌市夷陵区小溪塔街办冯家湾社区居委会不动产权证号为鄂（2017）夷陵区不动产权第0009438号房屋的一至五层退还给原告胡桠军。若到期不退还，则从本判决确认的应退还房屋之次日起至实际退还之日止，按年租金20000元的标准向原告胡桠军支付租金损失。
三、驳回原告胡桠军的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元已减半，由被告张某军、杨某红负担（该费用原告胡桠军已垫付，被告张某军、杨某红在履行判决书确定的义务时一并转付给原告胡桠军）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 郭红

书记员： 王忠丹