胡某某与河北燕某市场建设有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住定州市西城区。
委托诉讼代理人：卢淑贤，河北世纪三和律师事务所律师。
被告：河北燕某市场建设有限责任公司。住所地：石家庄市桥西区长丰街4号。组织机构代码：70092215-3。
法定代表人：白建平，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张弘，该公司员工。

原告胡某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司（以下简称“燕某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人卢淑贤、被告燕某公司的委托诉讼代理人张弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的商铺转让合同无效，判令被告返还原告购房款40000元及相应利息（自2014年6月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、依法确认原、被告双方签订的返租协议无效并判令被告向原告支付可得利益损失10865元（参照返租租金计算，自2011年11月1日至2014年5月31日）。事实和理由：2007年5月12日，原、被告双方分别签订安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同和返租协议。转让合同约定：甲方（被告）将坐落于定州市南门街西侧第一展馆一层A区128号房转让给乙方（原告），商铺转让价格为40000元。返租协议约定：返租期限起止时间自2008年5月31日到2014年5月31日，共计六年，年返租率分别为总房款的7%、8%、9%、10％、11％、12％，六年返租金共计22800元。转让合同和返租协议签订后，原告将全部购房款40000元交付给被告。2008年5月31日至2011年10月31日的租金被告已支付给原告，之后的租金至今未付。原告按合同约定曾多次要求被告办理房产证，被告一直拖延不办。后经调查得知，被告销售该商铺，未办理商品房预售许可证，且无消防和工程竣工验收报告及商铺产权证，所以，原告要求的房产证根本办不了。故请求依法确认买卖合同和返租协议无效，判令被告返还购房款并赔偿原告的相应损失。

本院认为，被告燕某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，2007年5月12日与原告签订安佳国际家居购物广场房屋转让合同，将该广场一展馆一层A区128号房（铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的房屋转让合同无效。2007年5月12日原、被告双方签订的返租协议，因双方转让合同无效，返租协议也应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中被告因未办理商品房预售许可的情况下将房屋出售给原告，造成合同无效，被告应承担全部过错责任，故原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效，被告返还购房款的请求，本院依法应予支持。原、被告签订的房屋转让合同无效，原告因该合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。2011年12月1日后至今的租金未付，原告购买房屋后，其损失是房屋的租金，故原告要求给付损失的请求参照该规定予以处理符合法律规定，应予支持。本案中，原、被告间的返租协议约定，被告自2008年5月31日到2014年5月31日给原告返租费，六年返租金共计22800元。故原告至2014年5月31日的损失为返租款11200元（22800-11600），原告要求给付10865元，符合法律规定，本院依法应予支持。2014年5月31日之后的损失为利息，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院依法应予支持。关于被告在庭审中辩称签订商铺转让合同不需要商品房预售许可及被告不是房地产开发企业，因未取得商品房预售许可证而确认合同无效没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，故被告所辩与法相悖，本院不予采信。因原、被告间的转让合同无效，故关于被告称原告违约，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同及返祖协议无效，被告返还购房款40000元、利息及可得利益损失的请求，本院依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、2007年5月12日原、被告签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同以及返租协议无效；
二、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告胡某某购房款40000元；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司赔偿原告胡某某损失（损失数额：自2011年12月1日至2014年5月31日为11200元；自2014年6月1日至本判决确定的履行之日止，按本金40000元、中国人民银行同期贷款利率计算）。
以上二、三项限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1072元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长　　杨建立 审判员　　张淑惠 审判员　　李惠英

书记员：王鹤学