胡某某、佳木斯馥华纸业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住佳木斯市东风区。被上诉人（原审原告）：佳木斯馥华纸业有限公司，住所地东风区模范路16号。法定代表人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：徐春雨，经理。原审被告：佳木斯市金昌节能砖厂，住所地佳木斯市东风区松江乡红力村。经营者：刘玉琦。

上诉人胡某某上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在2016年已无法继续经营，不行继续占用被上诉人厂房场地，口头通知被上诉人单方解除合同，被上诉人以“未结清租金不能搬”为由拒绝。在租赁的厂房堆满了被上诉人的玻璃，被上诉人将租赁场地自用，违约在先，不应向上诉人再索要租赁费。二、一审法院超额查封。查封的水泥砖机设备592000元，建筑材料价值161991元，彩钢棚加晾晒大棚造价220000元左右，根据法律规定应及时对超标的部分财产裁定解除保全。被上诉人佳木斯馥华纸业有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，应予维持。上诉人与被上诉人签订的租赁合同，租赁期为五年，至一审判决解除双方的租赁合同之前仍然有效。租赁合同中约定合同一方提前终止合同，应以书面形式提出，被上诉人从未收到过上诉人以书面形式告知被上诉人解除合同。被上诉人未将案涉租赁场地转租给他人，只是将被上诉人的玻璃暂时存放在租赁场地两个多星期。二、一审法院适用法律正确，程序合法。上诉人所建的彩钢棚等临时建筑没有太大价值，砖机的价值也是有折旧的，不能以购买时的价格评定，不存在超额查封问题。原审被告佳木斯市金昌节能砖厂未作答辩。佳木斯馥华纸业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令与被告金昌砖厂（经营者刘玉琦）签订的场地租赁合同自2017年6月30日解除、被告金昌砖厂（经营者刘玉琦）、胡某某立即给付原告租金20万元（自2015年7月1日起至2017年6月30日）、利息1万元（自2015年7月1日起至2016年7月1日止，按银行存款一年期利率标准计算）；2.诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年6月25日，馥华纸业公司与金昌砖厂签订协议书1份，约定金昌砖厂租赁位于佳木斯市××区松江乡模范村，馥华纸业公司的厂房场地，租期共5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，年租金10万元。协议签订后，双方各自履行约定义务。2015年7月1日，金昌砖厂未能给付2015年租金，2015年10月1日，馥华纸业公司与胡某某签订补充协议1份，约定金昌砖厂自2015年7月1日起，对所欠馥华纸业公司租金10万元按月息三分计息，金昌砖厂需拆的架子馥华纸业公司补偿人民币15000元，于租金中自然扣除。2015年12月31日，馥华纸业公司给金昌砖厂发催款函1份，指明按双方约定，截止2015年12月31日，金昌砖厂仍拖欠租金本金10万元，已付利息15000元（按补充协议，与馥华纸业公司应付给金昌砖厂拆架子补偿款相抵）。因此馥华纸业公司要求自2016年1月1日起，金昌砖厂立即偿还租金本金10万元，并自当日起每月支付利息5000元。胡某某签收该催款函，并按每月利息5000元，给付馥华纸业公司5个月利息共计25000元（2016年1月1日至2016年5月9日）。之后，金昌砖厂未再给付馥华纸业公司所欠租金及利息。以上事实，有双方当事人陈述、厂房场地租赁合同等证据证实，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.馥华纸业公司提供补充协议和催款函各1份，此两份证据上有胡某某签字认可，因胡某某当庭认可其与丈夫刘玉琦共同经营金昌砖厂，故该两份证据的真实性予以确认，可证明原、被告约定对金昌砖厂所欠租金自2015年7月1日起，按每月3000元给付利息；自2016年1月1日起，按每月5000元给付利息；胡某某辩称，根据相关法律规定，原、被告已转化为民间借贷关系，利率应按民间借贷利率执行，即超过年利率36%，超出部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，人民法院应予支持。金昌砖厂按每月3000元和每月5000元利息，分别给付馥华纸业公司利息15000元和25000元。对于每月给付5000元利息，已违反上述法律规定，因此馥华纸业公司应返还金昌砖厂1万元。由于原、被告通过签订补充协议等方式，对金昌砖厂所欠租金约定给付利息，此约定不违反法律禁止性规定，且该约定属于租赁合同双方对租赁合同所达成的补充约定，不会改变双方的法律关系，故胡某某辩称双方对欠款约定给付利息，已将双方法律关系转变为民间借贷关系，于法无据，不予采纳；2.胡某某提供照片17张，证明被告所租用原告的场地已堆满非被告物品，该场地已不是按约定租赁给被告，否则不能存他人物品。馥华纸业公司对照片拍摄地点为本案争议场地没有异议，但只认可照片中显示存放的玻璃系馥华纸业公司的，其他物品不知情。因馥华纸业公司对照片拍摄于本案争议租赁场地无异议，对该事实予以确认。胡某某未提供其他证据证明馥华纸业公司将场地转租等违约行为，故法院对胡某某该主张不予采纳。一审法院认为，金昌砖厂拖欠馥华纸业公司租金事实清楚，证据充分，金昌砖厂未按约定期限给付租金已构成违约，馥华纸业公司要求与金昌砖厂解除租赁关系、并给付拖欠租金，诉讼请求合理，法院予以支持；馥华纸业公司主张双方通过补充协议约定的利息，系因金昌砖厂未能按期给付租金，影响馥华纸业公司日常经营活动，馥华纸业公司与金昌砖厂协商后，金昌砖厂同意馥华纸业公司向第三方借款，并同意承担借款产生的利息，该利息并非双方约定被告所欠租金的利息，因此馥华纸业公司要求被告按银行存款利率，给付所欠租金10万元自2015年7月1日至2016年7月1日止的利息1万元。法院认为，因馥华纸业公司未提供充分证据支持其主张，且双方在补充协议中已明确约定，系对金昌砖厂所欠租金收取利息，故对馥华纸业公司该主张，不予支持。原、被告约定对所欠租金给付利息，系双方真实意思表示，但利率不应违反法律强制性法律。原、被告约定月利率3%（所欠2015年7月1日至2016年6月30日租金10万元，每月利息3000元），且被告按此约定给付5个月利息计15000元（自2015年7月1日起至2015年12月31日止，与原告应给付被告拆架子补偿款相抵），约定利率未超过法律强制性规定的上限，且被告已按约定实际履行，故法院确认被告已给付2015年7月1日起至2015年12月31日期间的欠款利息；原、被告约定自2016年1月1日起，月利率为5%（所欠2015年7月1日至2016年6月30日租金10万元，每月利息5000元），被告亦按此约定给付5个月利息计25000元（自2016年1月至2016年5月），双方约定利率已超过法律强制性规定的上限，故法院对原告主张2016年1月至2016年5月的欠款利率，依法确认为年利率36%，被告已支付超出此利率的利息合计1万元，应予以返还，故折抵后被告尚欠原告2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金9万元（10万元-1万元）、及2016年7月1日起至2017年6月30日止的租金100000元，合计19万元；因本案系租赁合同纠纷，双方租赁合同已被本院解除，故被告应于法院限定日期内搬迁砖厂，并将所租用的厂房场地返还给原告，逾期被告对实际占用本案所涉厂房场地所产生的费用等，原告有权另行通过诉讼等方式维护其合法权益；胡某某与金昌砖厂经营者刘玉琦系夫妻关系，且二人共同经营金昌砖厂，故胡某某应与金昌砖厂共同偿还所欠馥华纸业公司租金。被告金昌砖厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，对馥华纸业公司要求解除与金昌砖厂租赁合同，金昌砖厂、胡某某给付馥华纸业公司拖欠租金190000元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、原告佳木斯馥华纸业有限公司与被告佳木斯市金昌节能砖厂（经营者刘玉琦）租赁合同，于2017年6月30日解除；二、被告佳木斯市金昌节能砖厂（经营者刘玉琦）、胡某某于本判决生效后10日内，给付原告佳木斯馥华纸业有限公司所欠租金190000元（自2015年7月1日起至2017年6月30日止）；三、被告佳木斯市金昌节能砖厂（经营者刘玉琦）、胡某某于本判决生效后15日内搬迁砖厂，将所租赁厂房场地返还给原告佳木斯馥华纸业有限公司；四、驳回原告佳木斯馥华纸业有限公司其他诉讼请求。案件受理费4450元（原告已缴纳），由原告佳木斯馥华纸业有限公司负担450元，其余4000元和保全费1570元，由被告佳木斯市金昌节能砖厂（经营者刘玉琦）、胡某某负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人胡某某与被上诉人佳木斯馥华纸业有限公司、原审被告佳木斯市金昌节能砖厂租赁合同纠纷一案，前由佳木斯市东风区人民法院作出（2016）黑0805民初416号民事判决，宣判后被告胡某某不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人胡某某与被上诉人佳木斯馥华纸业有限公司签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，依法应予保护。对上诉人拖欠被上诉人2015年租赁费的事实，双方均无异议，争议的是2016年租赁费是否应当给付的问题。上诉人称2016年砖厂已经无法经营，口头通知被上诉人要求解除合同，但被上诉人不同意，对此上诉人未提供证据予以佐证。且被上诉人在案涉厂房内堆放玻璃，并不足以导致解除租赁合同，上诉人仍应对其在2016年提出过解除租赁合同提供证据，现上诉人未能提供证据证实其主张，且上诉人一直实际占有案涉租赁场地，一审法院判决其给付被上诉人2016年租赁费并无不当。上诉人胡某某主张一审法院超标的查封，应通过复议程序处理，不在本租赁合同案件审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由胡某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　郑玉祥
审判员　　梁劲松
审判员　　刘艳军

书记员：王娇